Ⅱ. マイホーム売却時の税金
自宅売却で譲渡益が発生した場合の特例の適用要件と計算方法について
更新日：2026年8月31日
②自宅売却で譲渡益が発生した場合の特例
1.適用要件
| 13,000万円 特別控除 |
2軽減税率 | 3買換え | ||
|---|---|---|---|---|
| 適用期限 | （恒久措置） | （恒久措置） | 令和9（2027）年12月31日までの譲渡 | |
| 性質 | 課税の免除 | 課税の繰延（買換資産売却時に課税） | ||
| 売却形態 | 居住用財産の譲渡（５つの形態のいずれかに該当すること） | |||
| 所有期間 | － |
譲渡年1月1日における所有期間が土地も建物も10年超であること （お正月を11回越えての売却） |
||
| 居住期間 | － | － | 居住用財産の所在地に通算で10年以上居住していること （家屋等の所有者は問いません） |
|
| 売却価額 | － | － | 1億円以下であること | |
| 買換資産 | － | － | 取得期間 | 譲渡年の前年1月1日から譲渡年の翌年12月31日まで |
| 居住期間 | 買換資産を取得した日から譲渡年の翌年12月31 日（譲渡年の翌年に取得したときは、譲渡年の翌々年12月31日） |
|||
| 面積 | 家屋の床面積50㎡以上（登記簿面積）、土地の面積500㎡以下 | |||
| 中古住宅 | 次のいずれかに該当するもの ⑴築25年以内のもの ⑵新耐震基準に適合していることが証明されたもの ⑶既存住宅売買瑕疵担保責任保険に加入している一定のもの |
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| 新築住宅 | ・令和6（2024）年1月1日以後に居住する又は見込みである新築住宅の場合には、次のいずれかに該当するもの
⑴令和5（2023）年12月31日以前に建築確認を受けたもの ⑵令和6（2024）年6月30日以前に建築されたもの ⑶上記⑴⑵以外で断熱等性能等級４以上及び一次エネルギー消費量等級4以上に該当するもの（認定長期優良住宅、認定低炭素住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅） ・令和10（2028）年1月1日以後に居住の用に供する新築住宅で災害危険区域等内に存するものは、原則として適用対象外となります。ただし、建築確認時に敷地の全部が当該区域に該当していなかった場合は適用されます。 |
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| 連続適用 | 前年、前々年に次の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと | |||
| 12345 すべての居住用 財産の譲渡特例 |
2軽減税率 | 13,000万円特別控除 2軽減税率 | ||
| 親族等への譲渡 | 配偶者・生計一親族・生計別親族（直系血族・同居予定）・同族会社（株主の半分以上が親族等の会社）への譲渡は特例の適用がありません。 | |||
| 重複適用 |
3,000万円特別控除と軽減税率以外の重複適用は認められません。 住宅ローン控除と居住用財産の譲渡の特例はいずれかの選択適用となります。 |
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2.取扱い
(1)3,000万円特別控除 譲渡益を限度として3,000万円を控除します。
(2)軽減税率
①3,000万円特別控除をした後の譲渡益が6,000万円以下の場合
課税譲渡所得の金額×14.21％（所得税10.21％、住民税4%）
②3,000万円特別控除をした後の譲渡益が6,000万円を超える場合
8,526,000円＋（課税譲渡所得の金額－6,000万円）×20.315％（所得税15.315％、住民税5％）
(3)買換え
① 譲渡代金≦買換代金 課税はありません。
② 譲渡代金＞買換代金 （譲渡代金－買換代金）に課税します。
譲渡所得の金額
譲渡所得の金額＝（A）－（B）
（A）
譲渡代金
買換資産の取得金額
買換代金※1
譲渡代金
（買換代金 － 譲渡代金）
※2※2 （ 買換代金－譲渡代金）がマイナスのときはゼロとします。
監修
𡈽屋 栄悦（つちや えいえつ） 税理士
𡈽屋 栄悦（つちや えいえつ） 税理士
土屋栄悦税理士事務所HP
https://www.tkcnf.com/tsuchiya/index山形県
平成 8年11月 税理士登録
平成12年
9月 土屋税理士事務所開業
第71回から第73回税理士試験試験委員/租税法務学会常任理事/
東京税理士会会員相談室相談委員/元東京税理士会常務理事/元日本税理士会連合会理事
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