令和8（2026）年度 税制改正ポイント
2026年8月31日
令和8（2026）年4月1日現在の公布法令に基づく、住まいの税金に関する令和8（2026）年度税制改正に よる主な改正内容は次のとおりです。同日以後の政令等の公布による変更等には対応しておりません。 詳細な内容については税理士に確認をお願いいたします。
①所得税・住民税
1.住宅ローン控除の借入限度額及び床面積要件、立地要件の変更（拡充・縮小・延長）
住宅ローン控除は、適用期限が5年延長され、令和12（2030）年末まで利用可能となりました。
中古住宅については、ZEH水準など一定の省エネ基準を満たす場合、借入限度額や控除期間が拡充され、控除期間は
最長13年となります。
一方、新築の省エネ基準適合住宅は借入限度額が引き下げられ、令和10（2028）年以降の新築は原則として適用対象
外となります（経過措置あり）。
また、床面積要件の緩和や災害危険区域に関する要件の見直しも行われ、省エネ性能を重視した制度へと整理されています。
| 居住年 | ||||||
|---|---|---|---|---|---|---|
| R７（2025）年 | Ｒ8（2026）年 Ｒ9（2027）年 | Ｒ10（2028）年からＲ12（2030）年 | ||||
| 借入限度額 | 新築・買取再販 | 認定住宅 |
4,500万円 （子育て・若者夫婦世帯5,000万円） |
4,500万円 （子育て・若者夫婦世帯5,000万円） |
||
| ZEH水準省エネ住宅 |
3,500万円 （子育て・若者夫婦世帯4,500万円） |
3,500万円 （子育て・若者夫婦世帯4,500万円） |
||||
| 省エネ基準適合住宅 |
3,000万円 （子育て・若者夫婦世帯4,000万円） |
2,000万円 （子育て・若者夫婦世帯3,000万円） |
原則として 0円 一定の新築（注2）・買取再販 2,000万円
買取再販 |
|||
| その他の住宅 |
原則として新築 0円 一定の新築（注1）・買取再販 2,000万円 |
新築 0円 買取再販2,000万円 |
||||
| 既存住宅 |
認定住宅・ ZEH水準省エネ住宅 |
3,000万円 |
3,500万円 （子育て・若者夫婦世帯4,500万円） |
|||
| 省エネ基準適合住宅 | 3,000万円 |
2,000万円 （子育て・若者夫婦世帯3,000万円） |
||||
|
その他の住宅 （増改築を含む） |
2,000万円 | 2,000万円 | ||||
| 控除率 | 0.7% | |||||
| 控除期間 |
新築・ 買取再販 |
認定住宅等 | 13年（注２） | |||
| その他の住宅 | 10年 | |||||
| 既存住宅 | 認定住宅等 | 10年 | 13年 | |||
| その他の住宅 | 10年 | |||||
| 合計所得要件 | 2,000万円以下 | |||||
| 床面積要件 |
50㎡以上 新築の認定住宅等で合計所得金額 1,000万円以下の場合には40㎡以上 |
40㎡以上 （ただし、合計所得金額1,000万円超の者及び 子育て世帯等への上乗せ措置利用者は50㎡以上） |
||||
| 立地要件 | － | － |
土砂災害などの災害レッドゾーン（注3） の新築住宅は適用対象外（5年以上 居住していた家屋の建替え・建築 確認時に敷地全部が当該地域に 該当しない場合を除く） |
|||
- 合計所得要件
- 新築住宅で令和5（2023）年12月31日までに建築確認を受けたもの又は登記簿上の建築日付が令和6（2024）年6月30日以前 のものは借入限度額2,000万円、控除期間10年です。
- 新築住宅で令和9（2027）年12月31日までに建築確認を受けたもの又は登記簿上の建築日付が令和10（2028）年6月30日以前 のものは借入限度2,000万円、控除期間10年です。
- 土砂災害特別警戒区域、地すべり防止区域、急傾斜地崩壊危険区域、浸水被害防止区域、災害危険区域（都市再生特別措置 法に基づく勧告に従わないものとして公表の対象となった区域に限る）
- 所得税額から控除しきれない額については、所得税の課税総所得金額等の５％（最高9.75万円）の範囲内で個人住民税から控除します。
- （ ）内の金額は、子育て・若者夫婦世帯（入居年の年末時点で、夫婦のいずれかが39歳以下、または18歳以下の扶養親族を有 する世帯）の上乗せ措置適用の場合の金額です。
2.ミニマムタックス（最低税負担措置）（強化）
給与所得は累進課税（最高45％）である一方、上場株式等の配当所得、株式等譲渡所得、長期保有土地建物 の譲渡所得などは所得税15％の分離課税となる場合があるため、高所得者ほど税負担率が下がる逆転現象が 生じていました。これを是正するため、令和5年度に導入されたミニマムタックスをさらに強化します。
追加課税額=（基準所得金額－特別控除額）×税率－基準所得税額
※ マイナスの場合は追加課税なし。
| 【改正前】 | 【改正後】令和9年分以後 | |
|---|---|---|
| 特別控除額 | 3.3億円 | 1.65億円 |
| 税 率 | 22.5% | 30% |
※ 住民税への影響はありません。
※ 復興特別所得税は、基準所得税額に含まれます。 なお、基準所得金額は、申告不要制度を適用せずに算定した総所得金額及び 分離課税の各種所得金額を合計したものを指し、源泉分離課税対象およびNISAの非課税額は含まれません。
3.青色申告特別控除
電子化（e-Tax・電子帳簿保存）を促進するとともに、適正申告の確保と記帳水準の向上を図るための改正です。デジタル対応を進める事業者を優遇し、申告の正確性と透明性を高めることを目的としています。
※事業所得及び不動産所得がある場合はいずれも1,000万円以下／適用時期：所得税は令和9（2027）年分・個人住民税は 令和10（2028）年分以後
②相続税・贈与税
1. 貸付用不動産の評価方法の見直し（新設）
貸付用不動産については、市場価格と通達による評価額との間に大きな乖離が生じるケースがあり、この差を利用した節税対策が多く見受けられていました。
こうした状況は課税の公平性の観点から問題があるため、評価方法を明確化し、適正な課税関係を確保することを目的として本改正が行われる予定です。
通達評価額（路線価等）
市場価格の 20～30%
程度で評価 → 大幅な節税可能
通常の取引価額（市場価格ベース）
取得価額の 80%
を基準に評価 → 節税効果を大幅縮小
⑴貸付用不動産（相続または贈与前５年以内に被相続人等が対価を伴う取引により取得・ 新築したもの）
対 象
課税時期前５年以内に
取得または新築した賃貸用不動産
評価方法
取得価額 × 地価変動等 × 80%
経過措置
通達発遣日（R8秋ごろ）の5年前から
所有の土地上に新築した建物等は
対象外（従来どおり）
⑵不動産小口化商品（取得時期を問わず対象）
対 象
不動産小口化商品・信託受益権等とし
て保有している賃貸用不動産
（取得時期不問）
評価方法
販売会社の買取価格・売買事例・
定期報告書価格等
注 意
⑴の取扱いとは異なり、⑵は取得時期を
問わず適用されるため、5年以上前から
保有している不動産小口化商品であっても
対象となります。
適用開始：令和9（2027）年1月1日以後の相続・贈与から適用
③期限延長等
| 期限延長項目一覧 | ||||
|---|---|---|---|---|
| 分 類 | 特 例 | 改正前 | 改正後 | 備 考 |
|
所得税・ 住民税 |
一定の改修工事に係る所得税 の税額控除 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和10(2028)年 12月31日 |
一定の改修工事の税額控除は、床面積要件を50㎡以上→40㎡以上に緩和 (所得1,000万円以下に限る). ※令和9年以後は標準工事費を見直し. |
| 認定住宅等の新築等に係る所得税の税額控除 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和10(2028)年 12月31日 |
災害危険区域内の住宅は原則適用不可 (令和10年以後居住). ただし、5年以上居住家屋の建替え、または建築確認時に区域外なら適用可. ※令和9年以後は標準工事費を見直し。 | |
| 特定の居住用財産の買換えの場合の長期譲渡所得の課税の特例 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和9(2027)年 12月31日 |
令和10(2028) 年1月1日以後に居住する未使用住宅のうち、 災害危険区域内のものは原則対象外 (建築確認時に区域外なら除く)。 | |
| 優良住宅地の造成等のための土地等を譲渡した場合の 長期譲渡所得の課税の特例 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和10(2028)年 12月31日 |
譲渡所得2,000万円まで14.21%軽減税率 | |
| 特定の事業用資産の買換えの 場合の課税の特例 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和11(2029)年 3月31日 |
買換資産のうち建物は特定施設用に、構築物は 特定施設の事業遂行上必要なものに限定 | |
| 居住用財産の買換え等の場合 の譲渡損失の損益通算および 繰越控除 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和9(2027)年 12月31日 |
令和10(2028)年1月1日以後に居住する未使用 住宅のうち、災害危険区域内のものは原則対象外 (建築確認時に区域外なら除く)。 | |
| 特定の居住用財産の譲渡損失 の損益通算および繰越控除 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和9(2027)年 12月31日 |
- | |
| 低未利用土地の譲渡所得の 特別控除 |
令和7(2025)年 12月31日 |
令和10(2028)年 12月31日 |
100万円控除 | |
| 少額減価償却資産の特例 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和11(2029)年 3月31日 |
取得価額要件を30万円未満→40万円未満に 変更 | |
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登録 免許税 |
土地の所有権移転登記に係る 登録免許税の軽減 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和11(2029)年 3月31日 |
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不動産 取得税 |
新築住宅の不動産取得税の課税
標準等の特例措置 住宅の新築をする場合に課税標準 から1,200万円が控除される制度 |
- | - |
東京都特別区内の一定区域を除き床面積要件 の下限を40㎡以上とする (改正前50㎡以上)
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既存住宅の不動産取得税の課税標準等の特例措置 耐震基準適合住宅等の一定の既存 住宅の取得をする場合に課税標準 から最大1,200万円が控除される 制度 |
- | - |
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新築の認定長期優良住宅の
不動産取得税の課税標準の
特例措置 認定長期優良住宅を新築する 場合に課税標準から1,300万 円が控除される制度 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和13(2031)年 3月31日 |
東京都特別区内の一定区域を除き床面積要件 の下限を40㎡以上とする(改正前50㎡以上)
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住宅を新築するために土地を取得した場合の不動産取得 税の特例
新築までの期限を2年から3年に延長 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和13(2031)年 3月31日 |
- | |
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固定 資産税 |
新築住宅に係る固定資産税の減
額措置
新築住宅に係る固定資産税が、 3 年間（3 階 建て以 上の耐火 建 築物等は5年間）に限り、2分の1に 減額される制度 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和13(2031)年 3月31日 |
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新築の認定長期優良住宅に係る固定資産税の減額措置
認定長期優良住宅である新築 住宅に係る固定資産税が、 5 年間 (3 階建て以上の耐火 建築物等は7年間) に限り、2分 の1に減額される制度 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和13(2031)年 3月31日 |
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耐震改修等を行った一定の住宅
に係る固定資産税の減額措置
一定の耐震改修等（※）を行った 場合、一定の要件を満たすと翌年 度分の固定資産税が2分の1に 減額される制度 |
令和8(2026)年 3月31日 |
令和13(2031)年 3月31日 |
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※ 「一定の耐震改修等」とは、耐震改修、バリアフリー改修、省エネ改修、またはこれらを行うことにより認定長期優良住宅に該当する 改修工事等をいう。
監修
𡈽屋 栄悦（つちや えいえつ） 税理士
𡈽屋 栄悦（つちや えいえつ） 税理士
土屋栄悦税理士事務所HP
https://www.tkcnf.com/tsuchiya/index山形県
平成 8年11月 税理士登録
平成12年
9月 土屋税理士事務所開業
第71回から第73回税理士試験試験委員/租税法務学会常任理事/
東京税理士会会員相談室相談委員/元東京税理士会常務理事/元日本税理士会連合会理事
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