「所有」のご相談事例の一覧

Q.物件購入交渉中の持ち主が不動産仲介業者を拒否している場合の査定額とリスクについて教えてください。

A.弊社の査定基準を用いてご説明します。 ・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。 ⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。 ・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか？ ⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。 ・かげ地率は40％程度ですが、１割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度１５°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。 ※６０ｃｍ以下の法地は減価しません ・すぐ隣に墓地（と言っても山の斜面に３０程度お墓がある）のですが、こちらも１割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒程度により－１０～－１５％減価します。 ・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか？ ⇒躯体構造（工法）により異なります。 ※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。 ・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか？ ⇒①個人売買のリスクを理解してもらう ※トラブルの例 ・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。 ・引渡後契約の内容に適合しないものや欠陥が見つかった。 ・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。 ・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。 ・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。 ②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する

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Q.増築未登記部分がある住宅購入のリスクについて教えてください。

A.仲介物件ですが増築部分を登記してもらい購入することは可能なのでしょうか ⇒お借り入れする金融機関によりますが、増築によって建蔽率や容積率がオーバーしているようであれば登記をしても融資してもらえない可能性があります。 登記の費用は購入者（私）が全額負担なのでしょうか ⇒決まりはありませんが、売主さん負担で登記してもらえるようにお願いしてみてはいかがでしょうか。 また未登記で購入した場合の問題（不利益）はないのでしょうか ⇒購入後に登記が必要となった場合、その登記部分が誰の所有なのか？登記に必要な書類はあるのか？などの諸問題が発生する可能性があります。

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Q.契約１年後の売買契約解除通告について相談させてください。

A.名義変更がされていなくても、売買契約書を締結し、代金を支払った以上は、不動産の所有権はご相談者様が持っていることになります。したがってお父様に返せと言われても、法的には返す必要はございません。 名義変更についても、法的には、調停や、訴訟をして、所有権移転登記に協力をすることを求めることもできます。つまりお父様には、所有権移転登記の手続きに応じる義務が法的にはあることになります。 ただ、親子間での取引でもありますし、まずはなぜ急に不動産を返せということを要求してきているのか、その理由をしっかり確認をなさるべきでしょう。その上で、今後不動産をどうするのか、話し合いをなさってはいかがでしょうか。どうしても埒があかないようであれば、弁護士など第三者を入れてお話合いをされることも検討せざるを得ないかもしれません。

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Q.石垣の隣地への越境と石垣の改修について教えて下さい。

A.まず、石垣が自然に壊れた場合、その結果隣地のものを壊した、壊れた時に人にぶつかったなどで被害が及ぶと、それはいくら壊したことについて非がなくても、たとえば本来は修繕をすべきなのに放っておいたなどの事情があると、民法上は、工作物責任といって、所有者が損害賠償責任を負うことになっております。 したがって、そのような危険があるのであれば、補修などを行う必要があります。 その費用負担は所有権者となります 。（なお、想定外の災害などが原因の場合には、所有者の責任が免責とされる場合もございます） また隣地とのコンクリートが接着しているということですが、やはり石垣を壊すことでそのコンクリートが壊れてしまうということであれば（接着している原因は、石垣が越境をしていることだという理解に基づいておりますが）、その分の修繕費用も石垣の所有権者が負担をすることになります。 現状維持とはまさしくそのまま何もしないでおいておくことですが、それでリフォームが難しいのであるならば、一部補修または立て直しをせざるを得ないですし、そのままでリフォームが出来たとしても、上述のとおり今後壊れて損害を与えた場合には賠償責任が生じる場合もありますので、石垣の状態には十分に注意を払っておく必要があると思います。

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Q.名義が曾祖父になっていた不動産の所有権を宗教法人であるお寺に移転して欲しいと頼まれたのですが、どうすれば良いでしょうか。

A.所有権を移転する前提として、まずはその土地がどこの土地であるかを特定しなければいけません。 これは、間に入っている司法書士がすでに解任されたとのことなので、直接お寺に確認をせざるを得ないと思います。 では、この土地が誰のものであるかですが、あくまで所有権登記があるのであれば、通常はその登記名義人が所有権を有していることになります。 お亡くなりになった曾祖父の方名義のままということですので、相続によりご相談者様ご兄弟が所有権を持っていることになります。 しかし、登記名義人が曾祖父のお名前であったとしても、当該土地をお寺が占有をしていてそれが長期（２０年、場合によっては１０年）以上経過している場合には、当該土地の所有権をお寺が時効取得できる可能性がございます。 また、登記があったとしても、その後曾祖父もしくはその相続人の方とお寺が売買契約を締結し、売買代金のやり取りも終わっているにもかかわらず、所有権移転登記をせずにそのままになっている場合もありえます。 その場合には、お寺が所有権者ということになります。 したがって、大事なことは、 ①いつ曾祖父の方に所有権が発生したのか（登記年月日） ②その土地は、お寺がどのように使用していたのか。どのくらいの期間使用していたのか。 ③お寺と曾祖父の方または相続人の方との間に売買などの契約はないのか、金銭の授受はないのか。 この点をはっきりさせることです。その上で、一度無料の法律相談を利用されて、専門家のお話を聞いてみてはいかがでしょうか。

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Q.接道部分の土地を時効取得する事は可能でしょうか？

A.占有していた不動産を時効取得するための要件は様々ございます。 １０年での時効取得を可能とするには、占有開始をしたときに、占有していた土地がご自身のものであると信じていた、そして、信じることに過失がないことが必要となります。 本件の場合、２０年近く占有されているとのことですので、この条件を満たすようであれば、時効取得が可能となります。 もし、占有開始時に、他人のものであることを知っていた場合には、時効取得には２０年の期間が必要となります。 時効取得は、他人から所有権を移動させるものであり要件の認定は厳格になります。 現状の条件で時効取得が可能かどうか、可能であった場合に所有者にどのような対応をすべきかについては、一度法律の無料相談を利用なさって、法律家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.所有地に家を建てたいと思っているのですが、 その土地に家が建てられるかどうかを確認するにはどうすれば良いでしょうか？

A.行政の建築指導課といった窓口にご相談されれば教えてくれると思います。

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Q.土地売却相手方業者の素性を隠されています。対応について相談させてください。

A.そもそも、まだ未契約であるというその仲介業者は、宅建免許をもっているのでしょうか。 宅建免許なく不動産の仲介行為を行うといったことは、宅建業法違反行為です。 通常、仲介会社が仲介を行う場合には媒介契約を締結します。 そもそも未契約であるということがおかしいですし、そのような業者を間にいれて不動産取引を行うことは大変危険です。 また、見積書を出せと言っても見せない、買い手の情報を全く教えない、契約を急ごうとしているなど、疑問点が数々あります。 長くお付き合いをしている業者さんとはいえ、不動産取引は価格も大きいですし、特に田畑の取引は法的にもいろいろな規制がございます。 できましたら、不動産取引を専門的に行っている業者に仲介をお願いすることをお勧めいたします。

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Q.半分所有地、半分借地の上に建っている家の処分方法に関して相談させて下さい。

A.古屋付きでの売買取引は普通にございます。 更地にすると解体費用がかかったり、固定資産税などの税金が高くなるということがありますので、建物を解体することなく売買をいたします。 ただ、建物をそのまま売るということは、建物に契約の内容に適合しないものがあった場合には売主に契約不適合責任が生じます。 とくに築が古い物件を売却する場合には、そのような責任を免除する内容で契約をすることもございます。 具体的な取引方法については、物件の近くにある不動産業者にご相談ください。

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Q.中古マンションの売買契約を締結したのですが、 残金全額引渡し日前に買主様がリフォームを実施されるのは合法なのでしょうか？

A.リフォームのタイミングでございますが、通常はおっしゃるとおり残金決済、引渡し後になります。 まだ所有権が売主にある状況でリフォームをかけ、しかしその後に買主にローンが実行されないなどの事情で解約になった場合には、設置した新たなリフォームの内装、家財などが売主買主どちらに帰属することになるのかといった点で、争いになる可能性があります。 どうしてもリフォームを前倒しでの実行ということあれば、リフォーム工事が途中で終わった場合にその部分の所有権を売主に放棄する、解体撤去費用相当分の中間金の支払いを予納させるなどといった、もし買主に所有権が移転しなかった場合の扱いについて、書面にて取り交わしをしておく事が必要となります。 また、住所変更のタイミングについては、所有権移転登記の前提として、登記簿上の住所と現在の住所がそろっていないと申請が受付られないことになっておりますので、必ず事前に住所変更登記を行うようにしてください（実際は、移転登記、変更登記は同時に行わなれることが多いです）。

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