「住宅ローン」のご相談事例の一覧

Q.賃貸に出している分譲マンションへ戻りたいのですが、どのように進めれば問題ないでしょうか？

A.賃貸人と賃借人が任意で退去について交渉をし、賃借人が自ら出て行ってくれるということになれば話は簡単なのですが、通常そのように簡単に出て行ってくれる賃借人はなかなかおりません。そのような賃借人に対して、賃貸人がそれでも退去を求める場合には（たとえば、法的手続きを利用する場合など）、借地借家法上、退去を求めるだけの正当な事由が賃貸人に認められる必要がございます。この正当な事由が認められるためには相当ハードルが高く、たとえば、介護が必要な家族がいて、どうしても当該物件でなければ、介護ができないといったどうしても賃貸人が当該物件に住まないといけないような事情、建物が老朽化して、立て直しが必要になるといったこのまま賃借人を継続して住まわすことができないような事情などが正当事由の代表的な事例です。つまり、実際は、ほとんど認められることがありません。ご相談された不動産会社が無理だとの返事をしたのもこれが理由です。 あとは、退去費用を賃借人に一定金額支払うことを提案されてはいかがでしょうか。通常は引っ越しにかかる費用や、転居先の契約に必要な初期費用など、合わせて賃料の３ヶ月分は想定されるべきかと思います。 まずは、事情をお話したうえで、任意で交渉をし、必要であれば、金銭の支払いも合わせて提案をし、退去について交渉なさってください。

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Q.建物は義父名義、土地は義母名義の場合に土地だけを売却することは可能でしょうか？

A.土地だけを借りて、建物は所有するということは可能です。土地を売却する場合、上に所有者が別の建物があると、価格は当然に下がってしまいますが、建物に借地人がいることを前提とした取引は可能です。そして、義理のお父様が亡くなった場合、相続人がいらっしゃれば、借地権は相続されることになります。相続になった場合、土地所有者の承諾は不要ですが、建物所有権の移転登記は必要となります。

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Q.認知症の祖父名義の土地での、建て替えの可否、住宅ローン申請への影響について教えて下さい。

A.通常借地人が所有している建物を建て替える場合には、賃貸借契約上立て替え、増築を禁止するような規定があれば、土地所有者の承諾が必要となりますが、本件の場合、親子間での賃貸ですので、おそらくはそのような規定がある契約を締結しているようなことはないのではないでしょうか。 そうであるならば、建物の所有者であるお父様が、建物を建て替えることについては、問題はありません（事実上は宮田様が建て替えを検討しているとのことですが、あくまで建物所有者名で建て替えをすることになります）。ローン申請についても問題ないはずですが、この点については、銀行に確認なさってみてください。 ちなみに、土地の名義は今後ご相談者様名義になるとのことですが、本来の法定相続人であるお父様を飛ばして孫であるご相談者様に移転するとなると、相続による移転に比べて、不動産取得税や、登録免許税、相続税などがすべて割高になっておりますので、ご注意ください。

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Q.両親名義の土地を売却する際に、これまで両親に渡してきた金額を考慮することはできますか？

A.『これまで渡してきたお金の合計と不足金を足して』との事ですが、表面的には相場に比べ『渡してきたお金』分安いことになります。 “この部分”が贈与税の対象になる可能性があります。 まずは、税理士などの専門家へご相談されることをお勧めいたします。

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Q.リフォーム費用もローンに組みたいのですが、ローンは組めるのでしょうか？

A.記載されているような『工務店の審査』という話は聞いたことがありませんが、現在の金融機関の商品には様々なローンがあり、リフォームに関しても住宅ローンと同じ金利、同じ期間で融資する金融機関もあるようです。 まずは、その不動産屋が推薦する金融機関に直接問い合わせてみてはいかがでしょうか。

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Q.購入した家の持ち分を夫婦間で半分ずつ持ちたいと思っております。半々に持ち分を持てる方法はありますでしょうか？

A.「持分を１／２づつにしたい」とのことですが、ご相談者様がご懸念されているように持分は出資金額によります。しかしながら、婚姻期間が２０年以上の夫婦間であれば居住用不動産の購入（又はその建築）資金に関する 贈与（２,０００万円まで）では贈与税がかからないという特例(配偶者控除)があります。

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Q.10年前に夫婦共有名義で一戸建てを購入しました。その後離婚しましたが、この先元夫がローンを払えなくなったり、亡くなったりしたら支払い義務は私になりますか？

A.情報量が限られているため、一般論での回答になることをご了承ください。 『元夫がローンを払えなくなったり亡くなったりしたら支払い義務は私になりますか？』 ⇒１．経済的に返済が不可能となった場合 　①債務者が元ご主人のみの場合：返済義務はなく、競売等になった場合はご相談者様が売却に承諾することで持分分の金額を受け取ることになります。 　②ご相談者様がペアローン、連帯債務・連帯保証人の場合：返済義務が生じます。 　２．死亡した場合 　①元ご主人が団体信用生命保険をかけている場合：返済義務はなくなり、相続人とご相談者様の共有となります。しかしながら住宅ローンの借り方が　ペアローンの場合ご相談者様の借入額部分は残ります。 　②団体信用生命保険をかけていない場合：相続人へ債務が相続され返済義務が発生しますが、ご相談者様には返済義務はありません。 いずれにいたしましても、今のままでは元ご主人側にしても売却等を検討する際に問題が出てくるため、ご相談者様の持分を譲渡（又は贈与）するなどした方が良いかと思います。

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Q.マンション売買契約の契約解除について、住宅ローンの審査が通れば、履行の着手と見なされるのでしょうか？

A.ローン審査が承認の可否にかかわらず、手付解除期日内であれば、手付解除は可能です。 拒否されるようであれば、宅建業法を所管する都道府県庁（または国交省）へご相談されることをお勧めいたします。

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Q.マンション購入の契約。住宅ローンについて教えて頂けないでしょうか。

A.1.住宅ローンの借入先や借り入れ期間を短くしての本審査申し込みは違約になりますか。 ⇒ご記際されたとおりのやり取りがあったのであれば違約にはならないと考えます。 2.購入時には50歳で、30年後の80歳まで18万円/月の支払い、その後もずっと管理費などを月に6万円払わないといけないので支払い能力があるとは思えないのですが、住宅ローンを利用させてくれるというのであれば、手付金をすべて手放し解約するしかないのでしょうか。不動産屋の説明が足りなかったと思いますが、こちらが知識不足だったとあきらめるしかないでしょうか。 ⇒本審査が通るようであれば、白紙解除を主張することは難しいと考えます。 3.今後春に住宅ローンの本審査に入るようですが、不動産屋への相談は、それまでにできるだけ早く行うほうがいいでしょうか。 ⇒手付け解除期日もありますので、お早めにご相談されることをお勧めします。 4.丁度マイカーが10年目なので、買い替えをしたいのですが、ローンを組んで車を購入すると違約になるのか。 ⇒住宅ローンが融資されるまではお控えになられた方が無難だと思います。いずれにいたしましても、不動産会社の説明が不適切な感じを受けます。 ご相談された際に理不尽なことを言われるようであれば、宅建業法を所管する国土交通省や県庁などにご相談されてみてはいかがでしょうか。

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Q.ローン残債のあるマンションを売却を検討中。賃貸契約は可能でしょうか？

A.ご質問内容に沿ってご回答申し上げます。 ・「そのまま御社にて賃貸で契約することが可能でしょうか。」 ⇒弊社で借主様をお探しすることは可能です。 ・「ローンの残債もあります。」 ⇒残債があっても売却をすることは可能です。ただし、金額によりますので、まずは査定金額をご確認の上、ご検討されることをお勧めいたします。 ※売却する金額よりも残債額が上回っている場合は、その差額を現金でご用意いただく必要がある等。

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