「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

Q.賃借建物のエアコンを修理してほしいと要求しましたが、応じてもらえません。どうしたらいいでしょうか？

A.まず、契約書上、エアコンの修繕義務は貸主とされておられますでしょうか。 通常は、エアコンの修繕は貸主の義務とされていることが多いと思います。本件の場合は、貸主に修繕義務があると仮定すると、その義務を果たしていないので、それで「恥をかいた」として退去しろというのは、まったく認められない主張となります。 また、契約期間が切れているとのことですが、普通賃貸借の場合には、何もなければ、そのままの条件で更新されることが前提となっておりますので、契約書がなくても、契約が自動的に更新されていると考えて差支えございません。 ただ、このような貸主の物件に住み続けるのも、今後様々なトラブルが想定されますので、たとえば、「退去するが、引っ越しなどの退去費用を出せ」といった交渉をし、退去を検討されるのも一つの選択肢だと思います（そもそも貸主のわがままな都合による退去については、少なくても、退去費用について貸主が持つべきというのが、過去の裁判での考え方です）。

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Q.建物賃借に際しての預貯金審査について教えてください。

A.まず、賃貸物件の審査条件については、貸主や管理会社によって様々です。 したがって、この点については、一般的にこれがあれば審査が通る／通らないといった回答をすることができません。 たしかに、無職の方については、預貯金審査で大体２年分の賃料が基準といったお話もありますが、これも貸主、管理会社によって基準が異なります。 また求職意思についても、そもそも貸主としては、賃料の滞納がなければ問題はないので、求職意思の存在が条件であるということではない限りは、無理に見せる必要はないのではないでしょうか。 まずは、お借りになりたい物件の管理会社にご相談をしてみてください。 なお、預貯金額について、その出所まで聞かれるといった話については、聞いたことはありません。そこまではお答えする必要はないのではないでしょうか。

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Q.建物賃借契約締結前のキャンセルに応じてくれません。キャンセルは難しいのでしょうか？

A.賃貸に限らず、契約を解約できないとして一方的に消費者を縛るのは、消費者法違反と言われる可能性が高いです。 ただ、例えば、すでに賃料発生日が過ぎてしまっての解約の場合は、賃料１カ月分など支払いが必要な場合がありますし、賃料発生前であっても、案内、契約書作成などを仲介会社が行っている場合には、仲介手数料は支払いをせざるを得ない場合もあります。 つまり、解約は法的には可能ですが、解約にあたり金銭の支払いが必要になる場合があるのはご注意ください。 どうしても解約を拒否されるのであれば、行政には宅建トラブル相談窓口がありますので、そちらにご相談なさってください。

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Q.賃貸マンションのエントランスに置かれたオーナー私物を撤去してほしいのですが、どうしたらいいでしょうか？

A.こういった場合にやれることは、それでも管理会社を通じてお願いをし続けるか、第三者に解決を求めるか、という選択になると思います。 第三者というのは、たとえば、弁護士などがオーナーに対して撤去をするように求める内容証明郵便を送りつけるというやり方がありますが、そもそも費用がかかりますし、第三者をいれることで、より事態がこじれる可能性はあります。また、オーナーと賃借人という関係である以上、今後の賃貸生活がやりにくくなる可能性もあります。 または、管理組合に話をして、管理組合から撤去通知をオーナーにしてもらうという事もありうると思います。ただ、弁護士名で通知が来るよりは感じるプレッシャーは少ないかもしれません。 そもそも管理会社はオーナーに伝えているのでしょうか。ちゃんと伝わってない可能性もあるので、そこの事実は確認し、しっかり伝えてもらうこと、それがダメなら、直接オーナーにお願いをするということも選択肢としてはあるかもしれません。 取れる選択肢はあまりないので、通行の妨げの度合いや、オーナーとの関係性を鑑み、方法を検討いただければと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.分譲賃貸マンションの浄水器フィルターについて、フィルターの交換義務は誰にありますか？

A.賃貸人、賃借人、どちらの費用負担かということについては、まずは契約書を確認してください。契約書にない場合、通常、ご相談のフィルター交換や、電球交換といった、軽微な修繕、補修などについては、賃借人負担とされているケースが多いです。 このような費用負担の質問は、マンションの管理会社にご確認されるのがよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.接道義務を満たすための隣接地買収について相談させてください。

A.２メートルの接道要件については、自ら所有する土地が接道していなければならないというわけではなく、他人の土地であっても、そこを通行する権利を保持していれば問題ないとされております。 通常は、土地の所有者の承諾が必要となります。書面などがあれば一番良いですが、それが無い場合でも、通行することを長期間にわたって土地所有者が認めているような事実がある場合には、通行権の時効取得が認められる場合がございます。 隣地の方が当該土地が他人の土地であるということをはじめから知っていたのであれば２０年、知らなかった場合には１０年で時効取得できるというのが法律です。 隣地の方と、外国の所有者の方で通行権の承諾がないか、無い場合に、そこが自らの土地でないことを知っていたのか、何年にわたって通行をしているのか、などを確認される必要がございます。 このようないくつかの要件が必要な法的権利の所得の有無については、ぜひ一度、無料の法律相談などで、専門家にアドバイスを得ることをお勧めいたします。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.マンションを借りるのですが、重要事項の説明もないまま、初期費用の支払を求められています。どうしたらよいでしょうか？

A.決して正常なことではありません。重要事項説明がありその後に初期費用の支払いという流れが必要になります。 大至急、仲介会社に重要事項の説明を求め、初期費用の振り込みはそれからということで交渉すべきだと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.売主が病気になったことによって、残金決済が遅延しています。この遅延に伴う損失の補填について相談させてください。

A.すでに売買契約を締結しておられますし、売主の事情で決済ができないという今の状態は売主の債務不履行と法的には評価される可能性が高いです。したがって、それが原因で買主に生じた損害は売主が負担をすることになります。 また、仲介業者の業務に明らかに問題があるのであれば、たとえば仲介手数料を減額せよと交渉をすることも可能でしょう。覚書の締結も本来は仲介業者が提案すべきことであり、ましてやご相談者様が提案したにもかかわらず動かないというのであれば、仲介業者として宅建業法上の義務違反になる可能性もございます。 まずは、仲介業者に改めて契約締結を急ぐように交渉したうえで、事態が進まないのであれば、宅建業者トラブルの窓口が各行政にありますので、そちらに相談されるのもよろしいかと存じます。 また、売主に金銭負担を求めていきたいのであれば、無料法律相談などで弁護士に対応を相談されてみてはいかがでしょうか。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.隣接コンビニに駐車場用地を賃貸する際のメリット・デメリットを教えてください。

A.駐車場としての利用については、リースバック方式がよくとられていますが、賃貸借契約との大きな差はご存じのとおり所有権が相手に移転するか、相談者様のままなのかということです。リースバックでも最終的には相談者様のもとに土地の所有権は戻ってきますが。 メリットは、固定資産税など所有者として支払うべき税金がかからない、デメリットは、毎月の賃料の支払いが発生するということでしょうか。 コンビニの建物などではなく駐車場のみの利用とのことですから大きなリスクはないとは思いますが、ご提案の方法を取らない理由はご確認されたうえで契約をされたほうがよろしいと思います。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.自宅がおとり広告に使われている疑いがあります。どのように対処するとよいですか？

A.ご相談のような宅建業者に関するトラブルについては、各行政に宅建業者相談窓口がございます。当該所轄官庁の判断で、悪質であると判断された場合には、行政処分が行われることになります。 お住まいの都道府県の相談窓口にぜひご相談ください。その際、実際に出ている間取の図面などの資料も忘れずにご持参ください。

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