Ⅱ. マイホーム売却時の税金

庭先譲渡、一部譲渡など、居住用家屋の特例判定の事例

更新日：2025年9月29日

自宅売却で譲渡損が発生した場合の特例、買換え時、売切り時の損益通算・繰越控除について更地の譲渡の特例判定の事例と住宅用地に対する特例の注意点

居住用家屋の判定上の留意点は？

判定に当たっては、次のような点に留意します。

転勤、転地療養等の事情のため、配偶者等と離れ単身で他に生活している場合であっても、それらの事情が解消したときは配偶者等と一緒に生活をすることとなると認められるときは、配偶者等が居住の用に供している家屋は、その者にとっても、その居住の用に供している家屋に該当します。

※これにより、その者が、その居住の用に供している家屋を２つ以上所有することとなる場合には、その者がメインとしてその居住の用に供していると認められる１つの家屋のみが、特例の対象となる家屋に該当します。

次に掲げるような家屋は、その居住の用に供している家屋には該当しません。
1. 特例の適用を受けるためのみの目的で入居したと認められる家屋、その居住の用に供するための家屋の新築期間中だけの仮住いである家屋その他一時的な目的で入居したと認められる家屋
2. 主として趣味、娯楽又は保養の用に供する目的で所有する家屋

居住用財産の買換え特例を適用した場合

次の⑴ ⑵の場合における譲渡所得の金額と買換資産の税務上の取得価額を計算してください。
なお、取得費等は40とします。

譲渡代金100、買換代金120の場合
譲渡代金100、買換代金70の場合

庭先譲渡
隣地の方に依頼され庭の一部を譲渡することになりました。居住用財産の譲渡ですので、3,000万円控除の適用を受けることができるでしょうか。

特例対象となる居住用財産の譲渡は、家屋が災害により滅失したときに行う敷地単独の譲渡以外を認めていません。したがって、庭先の譲渡は居住用財産の譲渡の特例対象外となります。

家屋の一部譲渡
居住の用に供している家屋を区分して、その一部を譲渡した場合には、居住用財産の譲渡の特例は適用できるでしょうか。

譲渡した部分以外の部分が機能的にみて独立した居住用の家屋と認められない場合に限り、居住用家屋の一部の譲渡は、居住用財産の譲渡の特例が適用されます。

居住用家屋の敷地の一部の譲渡
居住の用に供している家屋とその敷地の一部を譲渡した場合には、居住用財産の譲渡の特例は適用できるでしょうか。

居住の用に供している家屋（居住の用に供されなくなったものを含む）の譲渡と同時に行われた敷地の一部譲渡については、居住用財産の譲渡に該当しますが、家屋の譲渡と同時に行われたものでないときは、居住用財産の譲渡に該当しません。また、災害により滅失した家屋の敷地の一部譲渡は全て居住用財産の譲渡に該当します。