Ⅱ. マイホーム売却時の税金
自宅売却で譲渡損が発生した場合の特例、買換え時、売切り時の損益通算・繰越控除について
更新日：2025年9月29日
③自宅売却で譲渡損が発生した場合の特例
1.適用要件
| 4買換えの損益通算・繰越控除 | 5売切りの損益通算・繰越控除 | |
|---|---|---|
| 売却形態 | 居住用財産の譲渡（5つの形態のいずれかに該当すること） | |
| 所有期間 | 譲渡年1月1日における所有期間が土地も建物も5年超であること（お正月を6回越えての売却） | |
| 住宅ローン | 年末に買換資産の住宅ローン（償還期間10年以上）があること | 譲渡契約の前日に譲渡資産の住宅ローンがあること |
| 買換資産 | 譲渡年の前年から翌年までの間に、日本国内にある登記面積50㎡以上の家屋を買換資産として取得し、取得年の翌年年末までに居住すること | － |
| 連続適用 | 前年、前々年に次の居住用財産の譲渡の特例の適用を受けていないこと | |
| 12345すべての居住用財産の譲渡の特例 | ||
| 親族等への譲渡 |
配偶者・生計一親族・生計別親族（直系血族・同居予定）・同族会社（株主の半分以上が親族等の会社）への 譲渡は特例の適用がありません。 |
|
| 重複適用 | 住宅ローン控除との重複適用ができます。 | |
| 確定申告 | 繰越控除は譲渡損発生年に期限内申告を行い、翌年以後連続して確定申告書の提出が必要となります。 | |
2.取扱い
| 買換えの損益通算・繰越控除 | 売切りの損益通算・繰越控除 | |
|---|---|---|
| 損益通算 | 譲渡損全額を他の所得（給与所得や不動産所得など）と 相殺することができます。 |
次のいずれか少ない金額を他の所得（給与所得や不動産 所得など）と相殺することができます。 (1)売却損 (2)譲渡資産の借入金残高－売却代金 |
| 繰越控除 | 繰越控除の適用を受けようとする年分の合計所得金額が3,000万円以下である必要があります。 | |
|
損益通算しきれなかった損失（土地の売却損は500㎡超 の対応分を除く）を翌年以後3年間へ繰り越すことが できます。 |
損益通算しきれなかった損失を翌年以後3年間へ繰り越す ことができます。 |
|
＜売切りの損益通算可能額＞
- 譲渡損失の金額：3,000万円（売却代金）－7,300万円（取得費）＝△4,300万円
- 損益通算限度額：4,000万円（借入金残高）－3,000万円（売却代金）＝1,000万円
- 4,300万円＞1,000万円∴1,000万円（損益通算可能額）
監修
𡈽屋 栄悦（つちや えいえつ） 税理士
𡈽屋 栄悦（つちや えいえつ） 税理士
土屋栄悦税理士事務所HP
https://www.tkcnf.com/tsuchiya/index
出身地
山形県
経歴
平成 8年11月 税理士登録
平成12年
9月 土屋税理士事務所開業
活動
第71回から第73回税理士試験試験委員/租税法務学会常任理事/
東京税理士会会員相談室相談委員/元東京税理士会常務理事/元日本税理士会連合会理事
著書
新 税理士実務
質疑応答集共著（ぎょうせい）
｢租税実体法の解釈と適用・２｣共著(中央経済社)
｢税務における期間・期日・期限の実務｣共著(新日本法規出版)
相続税・信託ガイドブック共著（大蔵財協）/税務と法務の接点共著（大蔵財協）など
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