不動産所得（所得税）

1. 不動産賃貸に対する課税

不動産の賃貸による不動産所得は、ほかの給与所得などと合算した課税総所得金額に超過累進税率が適用され所得税が課税されます。
また、所得税とは別に課税総所得金額の1割の住民税が課税されます。さらに、事業的規模で一定の所得以上の場合には、事業税も課税されます。

3. 総収入金額に算入されるもの

総収入金額には、貸付による賃貸料収入（家賃、地代、権利金、礼金）のほかに、次のようなものも含まれます。

1. (1)名義書換料、承諾料、更新料などの名目で受領するもの
2. (2)敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの
3. (3)共益費などの名目で受け取る電気代、水道代や掃除代など

5. 必要経費に算入されるもの

必要経費に算入すべき金額は、次のとおりです。

1. (1)総収入金額を得るために直接要した費用の額
2. (2)その年中（1月1日から 12月31日まで）の販売費、一般管理費及び当該業務について生じた費用の額（償却費以外の費用については、12月31日現在で債務の確定しているものに限られます。）
   なお、必要経費は、現実に支払った金額ではなく、その年において支払うべき債務の確定した金額によって計算します。

7. 選択可能な減価償却方法

平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産は、「旧定額法」や「旧定率法」などの償却方法で、平成19年4月1日以後に取得した減価償却資産は、「定額法」や「定率法」などの償却方法で減価償却を行います。平成10年4月1日以後に取得した建物の償却方法は、旧定額法又は定額法のみとなり、平成28年4月1日以後に取得した建物附属設備及び構築物の償却方法は定額法となります。
なお、上記の取得には、購入や自己の建設によるもののほか、相続、遺贈又は贈与によるものも含まれます。

9. 法定耐用年数

建物・建物附属設備・構築物については、定額法で計算します。
（建物附属設備・構築物については、平成28年4月1日以降取得のものから、定額法のみになりました。）

1. (注)平成19年3月31日以前に取得した減価償却資産、平成19年4月1日から平成24年3月31日までに取得した減価償却資産については改正前の償却率で計算されます。

11. 青色申告について

不動産所得に関連した主な青色申告の特典は、次のようなものがあります。

(1)生計を一にする親族に対する対価（事業的規模）

所得税では同居親族などの生計ー親族への対価（家賃・給与・利息）などは必要経費に計上できません。しかし、事業的規模で、かつ、専ら事業に従事する親族への給与の支払いは以下のように取扱います。

(2)青色申告特別控除

(3)中小企業者等の少額減価償却資産の特例

業務に使用する資産のうち、高額なものは、法定耐用年数にわたって減価償却により費用に計上しなければなりません 。しかし、青色申告を条件に30万円未満の取得価額の資産は、年間300万円を限度として資産購入時に一括して経費にできるという特例があります。（令和4年3月31日まで）

13. 不動産所得の損益通算の特例

1. 損益通算

損益通算とは、各種所得金額の計算上生じた損失のうち不動産所得、事業所得、譲渡所得、山林所得についてのみ、一定の順序にしたがって、他の各種所得の金額から控除することできます。

2. 損益通算の特例

不動産所得の金額の損失のうち、次に掲げる損失の金額は、損益通算の対象となりません。

• (1)別荘などの生活に通常必要でない資産とされる不動産の貸付けに係る損失
• (2)土地等を取得するために要した負債の利子に相当する部分の損失
• (3)不動産信託等から生じる損失で一定のもの
• (4)国外中古建物の貸付による損失（国外中古建物以外の国外不動産所得と相殺後の損失）

  ※国外中古建物とは、国外にある建物で、中古資産の見積耐用年数（国外中古建物の所在地国の法定耐用年数など一定のものを除く。）を使用するもの（令和3年以降に適用）