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居住用財産の譲渡損の損益通算と繰越控除

不動産の売却により発生する損失は原則として給与所得や不動産所得などの他の所得との損益通算が認められません。(不動産の譲渡益と譲渡損の内部通算はできます。)ただし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損のうち、一定の金額は損益通算をすることができ、損益通算しきれなかった損失について、損失発生年の翌年以後3年間の繰越控除ができます。

1. 居住用財産の買換え等の場合の譲渡損失の損益通算および損失の繰越控除の特例
(平成29年12月31日までの譲渡)

chapter 1 適用要件

  • 1. 譲渡した年の1月1日において土地も建物も所有期間5年超の居住用財産の譲渡であること
  • 2. 特例を適用する年の年末において買換資産に係る償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高があること
  • 3. 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 4. 床面積50m²以上の買換資産を譲渡年の前年から翌年までの期間内に取得又は取得する見込みで、取得年の翌年年末までの期間内に居住すること
  • 5. 繰越控除を適用する年分の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収が3,220万円)以下であること
  • 6. この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 7. 一定の特別関係者への譲渡でないこと

chapter 2 取扱い

譲渡損失の全額を損益通算し、損益通算しきれない金額は翌年以後3年間に繰越控除できます。

2. 特定居住用財産の譲渡損失の損益通算 および損失の繰越控除の特例
(平成29年12月31日までの譲渡)

chapter 1 適用要件

  • 1. 譲渡した年の1月1日において土地も建物も所有期間5年超の居住用財産の譲渡であること
  • 2. 譲渡契約を締結した日の前日において、譲渡資産に係る償還期間10年以上の金融機関等からのローン残高があること
  • 3. 譲渡損失があること(土地の譲渡損失は500m²以下部分のみが対象)
  • 4. 繰越控除を適用する年分の合計所得金額が3,000万円(給与所得のみの場合には年収が3,220万円)以下であること
  • 5. この譲渡について他の居住用財産の特例の適用を受けていないこと
  • 6. 一定の特別関係者への譲渡でないこと

chapter 2 取扱い

譲渡損失のうち、次に掲げる金額のうちいずれか少ない金額を損益通算し、損益通算しきれない金額は翌年以降3年間繰り越し控除できます。

  • 1. 譲渡した住居用財産の譲渡損失額
  • 2. 上記1の財産にかかる借入金残高から譲渡対価の額を控除した残額

3. 制度の相違点

  居住用財産の買い換え等の場合
(買い換える場合)
特定居住用財産の場合
(買い換えない場合)
居住用財産の買換え 新たに一定の要件を満たす居住用財産を買換えなければなりません。 買い換えなくても適用が受けられます。
譲渡資産にかかる借入金 なくてもよい(ローン返済が終了していても良い) 譲渡の日の前日において一定の借入金の残高が必要(ローンが残っていないと適用が受けられない)
損益通算繰越控除できる
譲渡損の額
譲渡した居住用財産の損失額(全額)

①または②のいずれか小さい方の金額

  • ① 譲渡した居住用財産の譲渡損失額
  • ② ①の財産にかかる借入金残高から譲渡対価の額を控除した残額

4. 買換えの場合の譲渡損の繰越控除とローン控除の適用

買い換える場合の居住用財産の譲渡損の繰越控除制度とローン控除の規定は重複して適用することができます。

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山口 智充さん

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