譲渡所得の計算方法①ー取得費と減価償却費について

更新日：2023年11月30日

譲渡所得の計算

　個人が不動産の売却をしたことによる譲渡益は譲渡所得として、他の所得（給与所得や事業所得など）と分離し所得税と住民税が課税されます。また、特定の居住用財産の売却損は他の所得と相殺することによって所得税と住民税の減額をすることができます。不動産の売却による利益とは、原則として取得時から売却時までの資産の値上益であり、具体的には次の算式により計算されます。

①総収入金額

　総収入金額は、資産を譲渡した年において「収入すべき金額」のことをいいます。たとえ、譲渡をした年に売却代金の一部しか受け取っていない場合においても、未収入金部分を含めた全額がその資産を譲渡した年の収入金額となります。また、固定資産税等の精算金も収入金額となります。

②取得費

　実際の購入代金などを使って計算した原則的な取得費を「実額取得費」、総収入金額の5％で計算した取得費を「概算取得費」といいます。実額取得費がわかる場合でも、概算取得費を選択することができますので、実際には実額取得費と概算取得費を比較し、大きい方を取得費として選択し計算します。

1.実額取得費

　実額取得費とは、実際に支出した金額に基づく取得費で、契約書・領収書・請求書などの第三者発行の資料を根拠に計算するものです。したがって、取得時の契約書等の資料がない場合には原則として実額取得費を計算することはできません。実額取得費は、不動産の購入代金等に仲介手数料などの購入諸経費と造成費用やリフォームなどの改良費用を加えて計算します。建物の取得費は、これらの合計額から減価償却費を控除します。

1. 業務用資産の場合には印紙税・不動産取得税･登記費用は取得時に必要経費となるため取得費とならず、持分計算にも含めません。
2. 消費税が課税されている場合は、消費税の額を含めて計算します。

2.概算取得費

　実額取得費が不明の場合又は実額取得費よりも概算取得費の方が大きい場合には概算取得費を選択します。

3.減価償却費の計算

　建物の取得費は購入代金等から減価償却費を控除した金額となります。
減価償却費の計算方法は定額法と定率法がありますが、マイホームなどの非業務用資産と平成10年4月1日以降取得の業務用建物、平成28年4月1日以降取得した業務用附属設備・構築物は定額法によって減価償却費の計算を行います。

1. 経過年数は端数が6ヶ月以上のときは1年とし、6ヶ月未満のときは切り捨てます。
2. 次の区分に応じ、それぞれの算式で償却費を計算します。

4.住宅用建物の定額法償却率

5.相続税額の取得費加算の特例

　相続等により取得した財産に係る相続税額がある場合において、その財産を相続開始のあった日の翌日から3年10ヶ月以内に譲渡しているときは、相続税額のうち次の算式により計算した金額（この規定適用前の譲渡益を限度）を譲渡資産の取得費に加算することができます。

計算例11　取得費の計算・減価償却

昭和59年8月に6,000万円（建物4,000万円、土地2,000万円）で取得した新築のマンション（鉄筋コンクリート造）を令和5年5月に売却しました。この場合における取得費はいくらでしょうか。

計算例12　相続税額の取得費加算

昨年4月に父から相続で取得した駐車場を本年1月に7,000万円で売却しました。この駐車場は50年前に父が180万円で取得したものです。父からの相続に係る相続税の課税価格の合計は1億円、債務控除なしで、駐車場の相続税評価額は5,000万円、相続税は300万円でした。この譲渡に係る譲渡費用が200万円の場合における譲渡所得の金額はいくらでしょうか。