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所得税の住宅ローン控除

新築・中古住宅を借入金をもって取得した場合、又は増改築・リフォームをした場合には、その借入金の年末残高に一定の控除率を掛けた金額を10年間又は13年間のうち一定の要件を満たす年分の所得税額(控除しきれない場合には翌年分の住民税額)から控除することができます。この控除を住宅ローン控除といいます。

1. 適用要件

項目 要件
取得等 一定の要件を満たす住宅の新築又は取得若しくは増改築
居住時期 取得等してから6ヶ月以内に居住したもの
借入金の種類 金融機関等からの償還期間10年以上の借入金(年末に残高があること)
合計所得金額 控除を受けようとする方の合計所得金額が3,000万円以下
※給与所得のみの方は年収3,220万円以下
他の特例との関係 居住した年、その前年、前々年、又は居住した年の翌年、翌々年において居住用財産の3,000万円控除、買換えなどの特例を受けていないこと
※居住用財産の譲渡損失の繰越控除との併用は可能

※海外転勤者が帰国前に住宅を購入したとしても、非居住者に該当するため、住宅ローン控除等の適用ができませんでした。平成28年4月1日以降、住宅の購入や新築などをする一定の非居住者にも適用が可能となりました。

2. 特例対象の家屋等の要件

(1) 家屋の要件

項目 要件 備考
床面積 50m²以上 登記簿面積で判定
居住面積 2分の1以上が居住用 居住用部分のみ対象
築年数等

次のいずれかに該当すること

  • 1.経過年数基準:その取得の日以前20年以内(鉄骨・鉄筋コンクリート造等は25年以内)に建築されたものであること
  • 2.取得時耐震基準:取得日以前に売主より交付を受ける新耐震基準に適合する証明書(家屋の取得の日前2年以内に調査が終了した耐震基準適合証明書又は家屋の取得の日前2年以内に耐震等級が1~3と評価された住宅性能評価書の写し、家屋の取得前2年以内に締結された既存住宅売買瑕疵保証書、以下同じ)があるものであること
  • 3.居住時耐震基準:平成26年4月1日以降に耐震基準に適合しない中古住宅を取得した場合において、取得時までに耐震改修工事の申請等を行い、取得後6ヶ月以内に耐震基準に適合する証明書が発行されていること

(1)登記簿で判定
(2)住宅として使用されていたもの

経過年数基準を満たさない場合でも「地震に対する安全上必要な構造方法に関する技術的基準又はこれに準ずるものに適合する一定の中古住宅」と証明されたときはローン控除が適用できる。

(2) 増改築の要件

項目 要件 備考
床面積 50m²以上 登記簿面積で判定
居住面積 2分の1以上が居住用 居住用部分のみ対象
工事費用 増改築の工事費用が100万円を超えるもの  
一定の工事 自己が所有し、かつ、自己の居住の用に供する家屋(その増改築等の日から6か月以内に居住の用に供した場合に限る。)について行う増改築等で、「建築確認済書」「検査済証」「増改築等工事証明書」により証明されたものであること。 次のいずれかの工事に該当するものであること。
  • イ 増築、改築、大規模な修繕又は大規模の模様替の工事
  • ロ マンションの区分所有部分の床・階段・間仕切り壁・壁(遮音性・断熱性工事に限る)の過半について行う修繕・模様替の工事
  • ハ 居室・調理室・浴室・便所等の床又は壁の全部について行う修繕・模様替の工事
  • 二 一定の耐震改修工事
  • ホ 一定のバリアフリー工事
  • ヘ 一定の省エネ改修工事

3. 借入金の要件

対象となる借入金 対象とならない借入金
1.銀行 2.信用金庫・信用組合・農協 3.住宅金融支援機構 4.地方公共団体 5.各種公務員共済組合 6.勤務先(年利0.2%以上) 7.建築業者 1.親族 2.同族会社 3.勤務先(年利0.2%未満)

※土地を先行取得した場合の土地にかかる借入金の住宅ローンについて次のいずれかの要件を満たす場合、先行取得した土地に係る借入金も住宅ローン控除の対象になります。(1)建築条件付土地売買では、3ケ月以内に(建築)請負工事契約を締結すること(2)土地取得から2年以内にこの土地の上に住宅ローン付で住宅を新築すること(3)土地・建物のための住宅金融支援機構等から新築着工後に受領した借入金であること(4)地方公共団体等からの借入金で建築条件が付されているもので、新築前に受領した借入金であること

4. 住宅ローン控除額

(1) 所得税からの控除額

所得税額から控除する住宅ローン税額控除額は原則として次の算式で計算した金額を源泉所得額などの納税額を限度として控除します。

なお、令和元年10月から令和2年12月までに居住し、かつ、住宅等の取得対価に含まれる消費税等が10%の場合には、特例として控除期間が3年間延長され一定の額を控除します。

  • 1. 家屋等の取得対価(付随費用を含まず、持分按分後の金額)
  • 2. 年末借入金残高(居住年毎に限度額を確認)
  • 3. 1と2いずれか少ない金額
  • 4. 3×居住供用割合×1%=住宅ローン控除額(100円未満切捨)

(2) 住民税からの控除額

ローン控除の適用を受ける者のうち、その年分のローン控除額からその年分の所得税額を控除した残額があるものについては、翌年度分の住民税について、次のとおり減額することができます。

居住年 控除限度額
建物の対価に課税されるべき
消費税率が8%又は10%の場合(注)
平成26年4月~令和3年12月 所得税の課税所得金額等×7%(最高136,500円)
消費税の課税されない個人からの
自宅などの取得の場合
所得税の課税所得金額等×5%(最高  97,500円)

(注)消費税の免税事業者である不動産事業者からの取得を含む。

5. 控除対象借入限度額、控除期間および控除率

住宅ローン控除期間は、原則居住年以後10年、控除率1%です。

(1) 一般住宅の場合の住宅ローン控除

居住年 年末ローン
限度額
控除期間 控除率 年間最大
控除額
最大控除額
建物の対価に課税されるべき
消費税率が8%又は10%の場合(注)
平成26年4月~令和3年12月 4,000万円 10年間 1% 40万円 400万円
消費税の課税されない個人からの
自宅などの取得の場合
2,000万円 20万円 200万円

(注)消費税の免税事業者である不動産事業者からの取得を含む。

(2) 認定住宅(認定長期優良住宅及び認定低炭素住宅)の場合の住宅ローン控除

居住年 年末ローン
限度額
控除期間 控除率 年間最大
控除額
最大控除額
建物の対価に課税されるべき
消費税率が8%又は10%の場合が(注)
平成26年4月~令和3年12月 5,000万円 10年間 1% 50万円 500万円
消費税の課税されない個人からの
自宅などの取得の場合
3,000万円 30万円 300万円

(注)消費税の免税事業者である不動産事業者からの取得を含む。

(3)住宅ローン控除の特例(消費税率10%に対する拡充措置)について

令和元年10月1日から令和2年12月末までに居住し、かつ、住宅等の取得の対価に含まれる消費税等の税率が10%の場合には、 控除期間が3年延長されて13年となります。
延長された3年間の控除限度額は、次のいずれか小さい金額になります。

①借入金年末残高に控除率を乗じた金額
②税抜の建物価額(注)の2%の3分の1に相当する金額

(注)認定住宅以外は4,000万円、認定住宅は5,000万円の税抜の建物価額が上限となります。

課税消費税 居住年 年末ローン限度額・
税抜建物価額
控除期間 控除額
建物の対価に含まれる
消費税率が10%の場合
令和元年10月1日から
令和2年12月末
4,000万円
認定住宅は
5,000万円
3年間
いずれか少ない金額
①年末ローン残高×1%
②税抜建物価格×2%×1/3

6. 認定長期優良住宅新築等特別税額控除

居住者が国内において新築又は新築後使用されたことのない認定住宅を取得し、6か月以内(認定長期優良住宅は平成21年6月4日から、認定低炭素住宅は平成26年4月1日から令和3年12月31日までの期間内)にその者の居住の用に供した場合には、一定要件に基づき、次の算式より計算した控除額をその年分の所得税額から控除できます。また、控除しきれない金額は翌年分の所得税額から控除できます。

(1) 適用要件

  • 1 その年分の合計所得金額が、3,000万円を超える場合には適用できません。
  • 2 自己資金で取得等した場合にも適用対象となります。
  • 3 住宅ローン控除との選択適用になります。
  • 4 居住した年、その前年、前々年、又は居住した年の翌年、翌々年において居住用財産の3,000万円控除、居住用財産の軽減税率の特例との重複適用はできません。

(2) 控除額

※1. 認定長期優良住宅の新築等に係る標準的な性能強化費用とは、1m²あたり43,800円に、その住宅の登記床面積を乗じて計算した金額をいいます。
※2.平成26年4月1日以降、住宅取得に係る対価等に含まれる消費税の税率が8% 又は10%である場合には最高650万円ですが、それ以外の場合には、最高500万円を限度額とします。

7. 多世帯同居改修工事に係る減税制度

自己所有の家屋に多世代同居改修工事を平成28年4月1日から令和3年12月31日までの間に行い、その者の居住の用に供したときは、住宅ローン控除または特定改修工事に係る税額控除を適用することができます。

(1) 適用要件

項目 住宅ローン控除の特例 特定改築工事に係る税額控除の特例
適用期間 平成28年4月1日から令和3年12月31日までに居住の用に供すること
借入金等 償還期間5年以上の対象工事に係る住宅ローンを有すること
対象工事 (1)キッチン、(2)浴室、(3)トイレ、(4)玄関のいずれかを増設する工事
(改修後、(1)から(4)までのいずれか2つ以上が複数となるものに限ります。)
工事費用要件 工事費用(国等からの補助金等を除く)が50万円超 標準的な工事費用(国等からの補助金等を除く)が50万円超
合計所得金額 その年分の合計所得金額が3,000万円以下
証明書の発行

次のいずれかの機関が発行する多世代同居改修工事に係る証明書を確定申告書へ添付する必要があります。

  • (1)住宅の品質確保の促進等に関する法律に規定する登録住宅性能評価機関
  • (2)建築基準法に規定する指定確認検査機関
  • (3)建築士法の規定により登録された建築士事務所に所属する建築士
  • (4)特定住宅瑕疵担保責任の履行の確保等に関する法律の規定による指定を受けた住宅瑕疵担保責任保険法人
選択適用 住宅ローン控除の特例と特定改修工事に係る税額控除と選択適用です。
  • 1.住宅ローン控除の特例と特定改修工事に係る税額控除と選択適用です。
  • 2.その年の前年以前3年内の各年分において、同一家屋で特定改修工事に係る税額控除の適用を受けた者は、その年分においては特定改修工事に係る税額控除を受けることはできません。

(2) 住宅ローン控除の特例

  ローン残高 期間 控除率
1.増改築工事全体 ~1,000万円 5年 1.0%
2.うち多世代同居改修工事 ~250万円 5年 2.0%

最高控除額62.5万円

  1年目 2年目 3年目 4年目 5年目
1 7.5万円 7.5万円 7.5万円 7.5万円 7.5万円
2 5万円 5万円 5万円 5万円 5万円

(3) 特定改修工事に係る税額控除の特例

標準的な費用(1箇所当たり)

区分 金額
キッチン ミニキッチン 434,700円
その他 1,649,200円
浴室 浴槽及び給湯設備 1,406,000円
浴槽のみ 837,800円
シャワーのみ 589,300円
トイレ 532,100円
玄関 地上階 655,300円
その他 1,244,500円
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山口 智充さん

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