中古マンションは売るつもりで買うべき？ 資産性・流通性が維持されやすいマンションの特徴は

マンションなどの不動産は人生で最も高価な買い物といわれますが、家を買ったらずっとそこで住み続けなければならないわけではありません。世帯数の変化や転勤などが理由で家を手放す必要性が出てくることもあるでしょう。

また近年、一部のマンション価格が著しく高騰していることから、投資目的で自宅マンションを購入する方も少なくありません。将来、売却するつもりでマンションを買うなら、資産性・流通性が維持されやすいマンションを選ぶことが大切です。

「売るつもり」でマンションを買うってどういうこと？

自己居住用のマンションは、当然ながら居住するために購入します。しかし、家族が増えたり、年を重ねたりすることで、間取りや広さが今の生活に合わなくなっていくこともあるでしょう。また、近年は暮らし方や働き方が多様化していることもあって、数年後には暮らしが大きく変わっている可能性もあります。

こうした変化に対応するための手段の一つが「売るつもり」でマンションを購入することです。近年は、マンション価格が著しく上昇しています。インフレも進んでいることから不動産投資にも注目が集まっていますが、金利の低い住宅ローンを利用して購入でき、住宅ローン減税などの税制優遇も手厚い自宅で投資することができれば非常に有利といえるでしょう。「自宅投資」という言葉も近年注目されています。

とはいえ、住宅ローン残債がある状態でマンションを売ることはできません。また、マンションを売ったら新居が必要になり、不動産の売買には諸費用もかかることから、マンションを売るには一定の資金が必要です。したがって、将来、売るつもりでマンションを購入するなら、資産性・流通性の高いマンションを選ぶ必要があります。

売るつもりで中古マンションを買うメリット

売るつもりで中古マンションを買うメリットは、住み替えやすくなり、マンションの老朽化にも対応しやすくなることです。また、場合によっては利益が得られることもあります。

住み替えやすくなる

マンション購入後は、購入時の環境がずっと続くわけではありません。購入直後は大きな変化はなくても、数十年のうちにご自身の転勤や収入の変化、結婚や出産、こどもの成長などさまざまな変化があるでしょう。

環境の変化に伴い、購入時は快適だったマンションでも不便に感じることも少なくありません。しかし、住み替えるには一度購入したマンションを売却する必要があります。マンションを売却できなければ家を2つ所有することになり、その場合、金銭的負担が大きくなります。

また、売却できたとしても、購入時より大幅に低い価格となる可能性もあります。購入の際に売却までを視野に入れて物件選びをすることで、いざというときにスムーズに売却しやすくなるでしょう。

老朽化に対応しやすくなる

マンション購入後に変わるのは、家族構成やライフスタイルだけではありません。マンションは経年によって劣化していき、マンション住人も年を重ねていきます。それに伴って、次のような問題が出てくることも少なくありません。

• 修繕積立金不足
• 管理費・修繕積立金の値上げ
• 建物の老朽化による水漏れや雨漏りなどの不具合の発生
• 管理組合の理事や役員のなり手不足
• 建て替え・取り壊しの検討

こうした事態になったからといって、必ずしも手放さなければならないわけではありません。しかし、管理組合がうまく機能しなかったり、建て替えや長寿命化工事にまとまった費用が必要になったりすると、快適性が維持しにくくなり、経済面で負担になる可能性もあります。

マンションが古くなる前に戸建てや築浅のマンションに住み替えることで、こうした問題から解放されます。

利益が出る可能性がある

先のとおり、マンションの価格は10年以上にわたって上昇しており、コロナ禍以降はさらに上昇率が高くなっています。とはいえ、すべてのマンションが一律に価値を高めているわけではありません。将来、売るつもりで資産性の高いマンションを選べば、売却時に利益が出る可能性もあります。

資産性・流通性が維持・向上しやすいマンションの特徴

ここからは、具体的にどのようなマンションが資産価値の維持・向上に期待しやすいか見ていきましょう。

駅近物件

駅に近いマンションは、交通利便性が高いだけでなく、商業施設や公共施設が集中していて便利な暮らしができるため、価値が落ちにくい傾向にあります。その分、取得費も高額になりやすいですが、資産価値の減価率が低ければ住み替え先も探しやすくなるでしょう。

再開発エリア

再開発が進むエリアも、将来性があるといえるでしょう。東京都では「100年に一度」といわれる規模の再開発が進んでおり、実際に中野区や渋谷区など、再開発が進むエリアでは地価が上昇傾向にあります。東京都のみならず、大阪や一部の地方都市でも再開発が進んでいます。

タワーマンション

タワーマンションは総じて駅に近く、共用施設が充実しているなどの理由から人気があります。2023年から2024年にかけて東京23区の中古マンション価格は横ばいから微増で推移していますが、湾岸タワーマンションは大きく価格を伸ばしています。

ブランドマンション

大手不動産会社が分譲するブランドマンションも、資産価値の維持・向上が見込みやすいマンションの一つです。ブランドマンションの一例は以下のとおりです。

ブランドマンションは総じて立地が良く、管理状態も良好で、ブランドごとに一定のファン層がいます。近年の好調なマンション市況を追い風に、価値を一層高めているマンションも少なくありません。

売るつもりでマンションを買うときにチェックしておきたいポイント

将来、売却するつもりでマンションを購入する際は、次のポイントに注意しましょう。

災害リスク

近年、地震や台風、ゲリラ豪雨などの自然災害が多発化・激甚化しています。売るつもりでマンションを購入する場合に限ったことではありませんが、購入するマンションの災害リスクについてはよく確認しておくようにしましょう。

1981年5月以前に建築確認申請されたマンションは、旧耐震基準で建てられており、それ以降のマンションと比べて耐震性が低い傾向にあります。とはいえ、建てた後に耐震診断や耐震補強工事を実施しているマンションもあるため、一概に建築時期だけで耐震性は判断できません。

また、建物の強度だけでなく、ハザードマップなどで土地の成り立ちや地盤、土地の高さなどを確認しましょう。できる限り災害リスクが低いマンションを選んだほうが、資産性が維持されやすく、なにより安心・安全に暮らしやすくなります。

管理状態

「マンションは管理を買え」という言葉もあるほど、マンションの管理状態は近年、重要視されています。とくに、2022年4月に「マンション管理計画認定制度」や「マンション管理適性評価制度」といったマンションの管理を認定・評価する制度が創設されて以降、マンション管理に対する意識は急速に深まっています。

管理状態は、居住快適性や老朽化に備えたスムーズな意思決定などにも影響する要素です。主に以下の点を確認して見極めるようにしましょう。

• 適切なタイミングで適切な修繕が行われてきたか
• 長期修繕計画が立てられているか
• 十分な修繕費が積み立てられているか
• 管理費・修繕積立金の滞納が多くないか
• 実態や今の時代に即した管理規約になっているか

上記のようなことは、不動産仲介会社がマンションの管理会社から取り寄せてくれる重要事項調査報告書で確認できます。国土交通省の「長期修繕計画作成ガイドライン」や「マンション標準管理規約」なども参考になります。

短期譲渡所得・長期譲渡所得

マンションの売却による譲渡所得（売却益）は、課税の対象となります。譲渡所得税の税率は、マンションの所有期間によって以下のように異なります。

このように、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく異なるため、注意が必要です。

ただし、マイホームの売却の場合、「3,000万円特別控除の特例」が適用できるため、そもそも課税対象とならない場合があります。適用には一定の条件があるので、事前に条件や税金について調べたうえで売却時期を検討しましょう。

まとめ

終の住処としてマンションを購入したとしても、何が起こるかわかりません。年齢や世帯数の変化から、住まいの立地や広さ、間取りが合わなくなることは往々にして起こります。

また、資産形成の観点からも、近年は「自宅投資」が注目されています。目的はどうであれ、将来売るつもりでマンションを購入する場合は、資産性・流通性の維持・向上が見込める「駅前」や「再開発エリア」「タワーマンション」「ブランドマンション」などがおすすめです。

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