家の買い替えのベストタイミングとは？ 買い替えの手順とポイントを解説

家の買い替えを成功させるためには「いつ動くか」が非常に大切です。タイミングを見誤れば、新居での暮らしに満足できなかったり、家の売り時を逃してしまったりするおそれがあります。

この記事では、家の買い替えのベストなタイミングの見極め方をはじめ、基本的な流れや売買にかかる費用・税金、失敗しないためのポイントを整理して解説します。家の買い替えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

住み替えを検討するきっかけや理由として多いのは？

■直近5年間に住み替えたきっかけや理由（全世帯）

住み替えのきっかけや理由として最も多いのは「世帯からの独立」です。結婚や離婚、単身赴任などライフスタイルの大きな変化が、住まいを見直すきっかけになっている方が多いようです。

次いで「転勤・退職」「就職・転職」といった仕事上の変化が続き、「自宅を所有したい」という意向も上位に入っています。子どもの誕生や成長など、家族構成や年齢の変化も住み替えを促す大きな要因となります。

家の買い替えのベストなタイミングは？

買い替えに適したタイミングを見定めるうえでは、ライフステージの変化に加え、今の住まいの築年数や状態、市況などを総合的に判断することが大切です。

ライフステージが変化したとき

先述の国土交通省の調査の上位には「世帯からの独立」「転勤・退職」「就職・転職」「子どもの誕生・成長・進学」など、ライフステージの変化に関わる理由が並んでいます。働く場所や家族構成の変化により暮らしが大きく変わると、家の広さや間取り、場所などが新しい暮らしに合わなくなることも少なくありません。

こうしたタイミングは住み替えの動機が明確になりやすく、新居に求める条件も整理しやすいため、スムーズかつ納得のある買い替えを実現しやすい時期といえます。

リフォームが不要な築年帯

ライフステージだけでなく、今の住まいの築年数や状態も買い替えのタイミングを考えるうえで重要な判断材料となります。住まいは基本的に築年数が経つほど資産価値が下がり、設備の老朽化や修繕費用の増加といった問題も生じやすくなります。

売却の観点からも、買い手がリフォームなしで住める状態かどうかは価格に大きく影響します。一般的に築10〜15年前後は、給湯器やキッチン・浴室などの設備が本格的な交換時期を迎える前のタイミングです。物件の状態が総じて良く、買い手にとっても安心感があるため、売却価格が出やすい時期といえます。

築年数が進んでから売却しようとすると、リフォーム費用を負担するか、その分を値引きして対応するかの判断を迫られることもあります。「まだ住めるからもう少し待とう」と先延ばしにするよりも、状態が良いうちに動き出すことが、スムーズかつ好条件な住まいへの住み替えにつながることもあります。

不動産の売れ行きが良い時期

不動産の売れやすさや相場価格は、経済状況や金利動向などに大きく影響を受けます。市況が良いときは、今の住まいが高く売れやすい一方で、新居の価格も上昇している可能性があります。そのため、一概に市況が良いときが買い替えのベストタイミングとは言えないものの、売却価格が高く買い手も集まりやすい局面を狙うことで、スムーズな買い替えが実現しやすくなります。

また、金利が低い時期は、住み替え後も月々の負担を抑えやすく、買い手も動きやすいため、融資環境としてはベストなタイミングといえます。現在の市況については、次章で詳しく解説します。

【2026年最新】不動産市況と買い替えのタイミング

買い替えのタイミングを検討するうえでは、市況をよく理解しておくことが大切です。2026年現在、不動産価格は高騰基調にあり、基本的には買い替えの好機といえます。一方で、金利は上昇局面にあり、価格が上がっているエリアばかりではないため、今のお住まいと新居のエリアや条件によって判断はわかれるところです。

金利上昇

日本銀行は2024年以降、段階的な利上げに踏み切っており、長らく続いた超低金利時代は転換点を迎えています。住宅ローン金利も、固定型・変動型ともに上昇局面にあります。

とはいえ、他国や過去の日本の住宅ローン金利と比較すると、現在もまだまだ低金利といえる水準であり、引き続き買い替えに有利なタイミングといえます。

地価・不動産価格も上昇

地価はバブル崩壊以降、長らく前年比変動率がプラスになることはほとんどありませんでした。しかし、公示地価の全国全用途平均は、2026年まで5年連続で上昇。全国的に上昇基調が続いています。

不動産価格も、右肩上がりで推移しています。上記のグラフは、2010年平均を100とした場合の不動産価格の指数を表しています。とくにマンションの価格上昇が顕著で、2025年末時点の指数は220を超えています。

土地や戸建ても価格上昇トレンドは10年以上続いており、コロナ禍以降、上昇率はさらに拡大しています。上昇率が大きいエリアでは、購入時より高く売却できるケースも決して珍しくありません。

二極化の進行

地価や不動産価格の上昇は、すべてのエリアで起きているわけではなく、上昇トレンドに乗れない地域やすでに価格調整局面に入った地域もあります。

地価の全国全用途平均は上昇傾向にあるものの、一部の都道府県では、バブル崩壊以降、地価が下落し続けています。不動産価格についても、都市部や利便性の高い場所では需要が集中して上昇が続く中、需要が伸び悩み、価格が低迷している地域も少なくありません。

日本の人口はすでに減少し始めており、空き家は増加の一途をたどっています。地価や不動産価格の「平均」は上昇していますが、その裏で二極化は確実に進行しているのが現状です。

買い替えのタイミングを判断するうえでは、マクロな市況だけでなく、今の住まいと新居それぞれのエリアの相場や需給状況を確認することが大切です。「思ったより高く売れない」「住み替えたいエリアで予算内の物件が見つか

家の買い替えを検討したらまず何をするべき？

家の買い替えをスムーズに進めるために大切なのは「事前準備」です。買い替えを検討し始めたら、次の3つを確認・整理しておきましょう。

住宅ローンの残債額の把握

住宅ローンが完済できるかどうかで、家を買い替える際の適切な進め方は変わってきます。また残債は新居の予算にも影響するため、まずは現在の残債額を把握しておきましょう。

残債額は以下の方法で確認できます。

• 契約時に発行された返済予定表を確認する
• 毎年秋頃に送られてくる残高証明書を確認する
• 金融機関のアプリやマイページ、窓口で確認する

なお、返済予定表はあくまで契約時点の予定です。繰り上げ返済などをしている場合は実態と異なるため、最新の状況を確認するようにしましょう。

売却査定

住宅ローンが完済できるか、そして完済後にいくら手元に残るかは、家がいくらで売れるかにもよるところです。売却金額は実際に売れるまで確定しませんが、不動産会社に査定してもらうことで、売値に近い金額を把握できます。

売却査定は不動産会社に無料で依頼できるため、買い替えを本格的に検討し始めた段階で着手することをおすすめします。複数社に依頼することで、査定額だけでなく、不動産会社や担当者の対応、提案力なども比較できます。

新居に求めることの整理

家の買い替えは売買のタイミングが難しく、場合によっては新居をじっくり選ぶ時間が確保できないこともあります。限られた時間の中で理想的な住まいを見つけるためには、あらかじめ新居に求めることを整理しておくことが大切です。

たとえば、立地や通勤時間、学校区などの生活環境、間取りや広さ、予算の上限といった優先順位を明確にしておけば、効率よく物件を比較・検討できます。希望条件を家族で共有しておくことで、内覧の際の判断もスムーズになり、短期間でも納得感のある選択につながるでしょう。

家の買い替えの流れ｜売り先行・買い先行の違いとは？

家を買い替える流れは「売り先行」と「買い先行」の2つに大別されます。両者の違いやそれぞれに向いている人の特徴は、次のとおりです。

売り先行の流れは？

「売り先行」とは、今住んでいる家を売ってから新居を購入する買い替え方法を指します。売り先行で家を買い替える流れは、次のとおりです。

1. 自宅の売却活動を開始する
2. 自宅の売買契約締結
3. 新居を探す
4. 新居の売買契約締結・住宅ローン手続き
5. 仮住まいへ引っ越し（新居の引き渡しが済んでいない場合）
6. 自宅の売却代金受領・引き渡し
7. 新居の引き渡し・引っ越し

自宅の引き渡し時期と新居の売買契約時期によって順番が多少前後することはありますが、「今住んでいる家を売ってから新居を買う」という流れは変わりません。

売り先行は、自宅の売却金額が決まってから新居を購入できるため資金計画を立てやすく、ローン返済が二重（ダブルローン）になることもありません。また、売却活動から買い替えが始まるため、十分に時間をかけて売却を進められる点も特徴のひとつです。

一方で、新居の引き渡しを受けるタイミングによっては、新居に引っ越す前に仮住まいに転居する必要性が出てきます。一時的に仮住まいに移るとなると、その分、仮住まい先の賃料や家具を一時的に保管するトランクルームの費用など、売買に伴う諸費用以外の費用がかかる可能性があります。

売り先行に向いている人は？

売り先行に向いているのは、次のような人です。

• 今の家の住宅ローンを完済しなければ新居のローンが組めない
• ダブルローンになることを避けたい
• できる限り好条件で今の家を売りたい

売り先行は資金計画の見通しを立てやすく、落ち着いて売却活動を進められる点が大きなメリットです。そのため、資金計画をしっかり立てて新居を購入したい人や売却金額にこだわりたい人に適した買い替え方法といえるでしょう。

買い先行の流れは？

「買い先行」は、新居を購入してから今の住まいを売却する買い替え方法です。買い替えの流れは、次のとおりです。

1. 新居を探す
2. 新居の売買契約締結・住宅ローン手続き
3. 新居へ引っ越す
4. 自宅の売却活動を開始する
5. 自宅の売買契約締結
6. 自宅の売却代金受領・自宅の引き渡し

こちらも引き渡しのタイミングなどによって多少順番が前後することはあるものの「新居を買ってから家を売る」という流れになります。

買い先行は、新居選びに時間をかけることができます。気に入った住まいを買い逃す心配がなく、仮住まい期間なく、新居に直接引っ越せます。転居後に自宅を売り出せば、内覧対応などの負担も軽減します。

ただし、今の住まいの住宅ローンが残っていて新居もローンを組んで購入する場合は、2つのローン返済が重複する期間が生じます。

買い先行に向いている人は？

買い先行に向いているのは、次のような人です。

• 自宅の住宅ローンを完済している
• ダブルローンに耐えられる
• 時間をかけて新居を探したい

資金面に余裕がある人、あるいはダブルローンにも耐えられる人であれば、気に入った物件を逃さず確保でき、仮住まいを挟まずスムーズに住み替えられることから、買い先行が適しています。

家の買い替えにかかる費用と税金

家の買い替えでは、売却と購入の両方で諸費用が発生します。物件価格だけに目が向きがちですが、費用や税金を把握しておかなければ資金計画が狂ってしまうおそれがあります。事前にしっかり確認しておきましょう。

家の購入にかかる諸費用

家の購入にかかる諸費用や税金は、上記のとおりです。金額は購入金額や融資額にもよりますが、購入金額の7％前後が目安です。

家の売却にかかる諸費用

家の売却には、売却金額の4％程度の諸費用がかかります。ただし、譲渡所得が生じた場合のみ課される譲渡所得税は高額になり得るため注意が必要です。

譲渡所得とは、売却に際して生じた利益を指します。譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。

譲渡所得税と控除特例

上記のとおり、譲渡所得にかかる税率は最大約40％です。1,000万円の譲渡所得が出た場合、税額は400万円近くになります。

ただし、マイホームの買い替えでは以下のような控除特例が適用できる可能性があります。とくに「3,000万円特別控除（マイホーム特例）」の控除額は大きく、譲渡所得が生じても税額がゼロになるケースも少なくありません。

• 3,000万円特別控除
• 軽減税率の特例
• 買い換え特例

なお、譲渡所得が生じた場合は、売却後に確定申告が求められます。上記のような控除特例を適用する場合も、確定申告が必要です。

家の買い替えで失敗しないための5つのポイント

家の買い替えは、売却と購入をほぼ同時並行で進めるため「購入だけ」「売却だけ」と比べると流れが複雑で、資金計画やスケジュール管理の重要性は増します。事前に押さえておくべきポイントを理解しておくことで、トラブルや後悔を防ぎやすくなります。

1.綿密な資金計画

住まいの買い替えでは、新居にかける予算やローン返済計画に加え、売買にかかる諸費用や転居費用、買い替えのタイミングによってかかる仮住まいの費用なども考慮して資金計画を立てる必要があります。費用がかかるタイミングも状況によって異なるため、いつ・いくらかかるのか整理したうえで、綿密な資金計画を組むようにしましょう。

新居の予算や売買にかかる諸費用額は、今の住まいを査定することでおおよその見通しが立てられます。資金が足りず自宅の住宅ローンを完済できない場合やスムーズな買い替えが実現できそうもない場合は、次の金融商品の利用も検討してみましょう。

住み替えローン

住み替えローンとは、新居を購入する際の住宅ローンに、自宅の住宅ローン残高を上乗せして借り入れできる金融商品です。自宅の住宅ローンを売買代金や自己資金で完済できなくても、新居のローンと合わせて1本化することで自宅の抵当権を抹消でき、買い替えが可能になります。

ただし、新居の担保評価以上の資金を借り入れることになるため、一般的な住宅ローンに比べて金利や保証料が高く、ローンの審査は厳しくなります。利用を検討する場合は、早めに金融機関へ相談するようにしてください。

また自宅の売却と新居購入のタイミングを合わせなければならず、自宅の抵当権抹消と新居への抵当権設定を同時におこなう必要があります。

つなぎ融資

買い先行の買い替えや、融資実行が新居の購入費用の支払いに間に合わない場合には「つなぎ融資」の利用を検討してみましょう。つなぎ融資とは、売買のタイミングや融資実行などのタイミングが合わず、手元に資金がない中で新居の購入費用を支払わなければならない場合に、支払いと資金調達の間を「つなぐ」ための融資です。

一般的な住宅ローンと比べて金利が高いというデメリットはありますが、短期間であれば大きな負担になりにくく、買い替えをスムーズに進めるための有効な手段となる可能性があります。

2.余裕のあるスケジュール

買い替えは、基本的にいつ希望の条件の物件が見つかるか・いつ今の住まいが売れるかわからない状態で進めていかなければなりません。住まいの売却には3〜6ヶ月程度かかるのが一般的ですが、購入と売却にタイムラグが発生する場合もあるため、入居したいタイミングの半年前から買い替え計画をスタートするのでは、希望の時期までに入居できない可能性があります。

売り出すまで、あるいは新居を実際に決めるまでの資金計画や査定、不動産会社選びにも一定の時間がかかるため、余裕を持ったスケジュールを組むようにしましょう。期限が迫った状態では、売却価格を妥協せざるを得なくなったり、新居を十分に吟味できなくなったりするリスクがあります。

3.住宅ローンの仮審査のタイミング

新居の予算を明確にしたとしても、審査に通らなければ住宅ローンは借りられません。とくに今の家のローンが残っている中、買い先行で買い替えることを希望している場合は、早めに仮審査を受けておくようにしましょう。金融機関によっては今の住まいの売却見込み額を考慮して審査してくれるケースもありますが、現在のローンを完済しなければ新たな借り入れができない可能性もあります。

売り先行であっても、希望額を融資してもらえないケースもあります。仮審査を受けておくことで本当の意味での予算が明確になり、その後の買い替え計画もスムーズに進めやすくなります。

4.適正な売出価格

買い先行でも売り先行でも、スムーズな買い替えを実現する鍵は「スムーズな売却」です。先に新居を購入したとしても、今の住まいが売れない間は住宅ローン返済や維持費の負担が重複します。売り先行であれば、家が売れない限り新居に引っ越すことはできません。

スムーズな売却を実現するために大切なのが、適正な売出価格の設定です。売出価格を高く設定しすぎると買い手がつかずに売却期間が長引き、最終的に値下げを重ねることにもなってしまいかねません。反対に安く設定しすぎれば、結果として新居の選択肢も狭まってしまう可能性があります。

「適正額」の見極めは容易ではありませんが、複数の不動産会社に査定依頼することで相場が把握しやすくなります。競合となる物件の有無や状況も考慮しながら、戦略的に売出価格を決めましょう。

5.売り方の検討

家の売り方には、不動産会社に仲介してもらう方法のほか、不動産会社に直接買い取ってもらう「買取」という選択肢もあります。

仲介による売却は、市場価格に近い価格での売却に期待できる一方、売却に時間を要する可能性もあります。買取は、売却価格が仲介より低くなる傾向があるものの、早期に確実に売却できるため、スケジュールを優先したい場合やダブルローンの期間を短くしたい場合に有効な手段です。

また、仲介で売り出し、あらかじめ決めておいた期間内に売れなかった場合に不動産会社が買い取ってくれる「売却保証」も、買い替えで多く選ばれる売却方法です。不動産会社と相談しながら、自分の状況や優先事項に合った最適な売り方を検討しましょう。

東急リバブルが買主となり、
ご所有不動産を直接購入いたします

周囲に知られずに売却・早急に現金化！

リバブル不動産買取はこちら

お買換えをサポート「リバブル売却保証」

お客様の「売らないと買えない」のお悩みを解決するサービスです。
東急リバブルが一定期間内に売却したいというご要望にお応えします。

「リバブル売却保証」はこちら

まとめ

家の買い替えは、タイミングの見極めが成否を左右します。ライフステージの変化を機に住み替えを検討する方が多い一方、住まいの築年数や不動産市況も重要な判断材料となります。ベストタイミングを判断するうえでは、プロによる住まいの価値や状態、市況の見立てを聞くことも大切です。焦らず、しかし機を逃さず、自分にとってのベストなタイミングを見極めながら検討を進めていきましょう。

不動産購入なら東急リバブル

14日以内に登録された最新物件をご紹介！
マンション・一戸建て・土地の購入をご検討なら東急リバブルにご相談ください。

新着物件検索はこちら