法人名義での不動産投資は本当に得か？ 節税・資金調達のリアルを解説

不動産投資で一定の利益が出始めると、多くの投資家が「法人名義に切り替えるべきか？」という疑問を持つものです。節税効果や資金調達のしやすさなど、不動産投資の法人化には確かに多くのメリットがあります。しかし、設立や維持にかかるコスト、名義変更に伴う税務上の注意点など、見落としがちなデメリットがあることも事実です。

また、家族を役員にしたり、法人名義で株式投資を行なったりといった選択肢についても検討の余地があります。この記事では、個人と法人それぞれの不動産投資の違いを整理した上で、法人化のメリット・デメリットや法人化する適切なタイミングなどについて解説します。

個人と法人、名義の違いで不動産投資はどう変わる？

不動産投資は、同じ物件であっても「個人名義」と「法人名義」のどちらで所有するかによって、税金の扱いや融資条件、経費の取り扱いなどが大きく変わるものです。

それぞれの特徴を把握しておくことで、将来の資産形成や節税の戦略にも違いが出てきます。不動産投資における個人名義と法人名義それぞれの特徴について詳しく解説します。

個人名義の不動産投資

個人名義で不動産を所有する場合、不動産投資による収益は「不動産所得」として確定申告する必要があります。特に本業で給与収入がある会社員の場合は、不動産投資で発生した赤字を本業の所得と損益通算できるため、所得税や住民税の節税につながることもあるでしょう。

また、法人設立などの手続きが不要なため、初期コストや運用の手間が少なく、投資初心者にとっては始めやすいというメリットがあります。ただし、収益が増えるにつれて税率が上がるため、段々と税金が高くなっていく点には要注意です。目安として、課税所得が900万円を超えたら法人化を検討すると良いでしょう。

法人名義の不動産投資

法人名義で不動産投資を行う最大のメリットは、税制面や経費計上に関する柔軟性にあります。法人の所得には法人税が課税されますが、収益の大きさ次第では、法人にした方が個人よりも低い税率で済みます。また、役員報酬や退職金、法人保険など、個人では経費にできない費用も損金として算入可能です。

さらに、法人は金融機関の融資審査において信用力があると認められることも多いものです。このため、融資を活用した資産規模の拡大にも法人は有利と言えます。ただし、法人の設立や決算業務にはコストと専門知識が必要です。投資規模が小さいうちは、法人化する方が大きな負担になるケースもあります。

加えて、個人名義の物件を法人に移す際には注意が必要です。例え実質的な所有者が同じであっても、法的には「第三者への売却」と見なされ、譲渡所得税が課される可能性があります。

特に購入価格より値上がりしている物件を移そうとすると、思わぬ税金がかかるリスクもあります。また、個人で借り入れているローンは原則として法人へ引き継がれないため、金融機関の承諾が必要です。法人名義への名義変更は、節税効果を期待できる一方で、税務・実務の両面で慎重に進める必要があります。

法人化のメリットは節税・資金調達・経費計上での優位性

法人名義での不動産投資には、税制や資金調達、経費処理などの面で多くのメリットがあります。一定以上の利益が出るようになってきた段階では、個人名義のままでは、結果的に損をするケースもあるでしょう。法人化によって得られる具体的な優位性について、代表的な3つのポイントに分けて解説します。

節税しやすい

法人名義による不動産投資が注目される理由の一つが、所得に対する税率を低く抑えられる点です。個人では所得が増えるごとに最大45％の所得税率が適用されますが、法人では中小企業であれば約23.2％（所得800万円以下部分は15％）の法人税率で済みます。一定以上の収益がある場合には、法人化した方が節税効果は大きくなります。

また、損失を翌期以降に繰り越せる期間が法人の方が長い（個人は3年、法人は10年）という点も、長期的な運用においては見逃せません。

さらに、相続対策の面でも法人は有利です。個人で不動産を所有していると、その資産が相続対象となり、固定資産評価額や相続税評価額に応じて高額な相続税が発生する可能性があります。

一方で、法人名義の不動産は「株式の評価」によって資産価値が評価されるため、保有する現金などを減らしておけば、相続税評価額を抑えることが可能です。

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不動産投資で節税ができる仕組みを解説！ 住民税・所得税・相続税を節税したいときの注意点は？

資金調達しやすくなる

法人の場合は、個人よりも融資の幅が広がりやすいという利点があります。金融機関から見ると、法人は事業体としての扱いになり、決算書による実績や将来の事業計画が融資審査の対象となります。

特に複数物件を保有し、不動産賃貸業としての実績を積んでいる法人であれば、個人よりも大きな金額の融資が通りやすいものです。

また、法人であればプロパーローン（購入する物件の担保評価に依存しない融資）や、金利の優遇、返済期間の柔軟性など、有利な借り入れ条件で融資を受けやすい点も魅力です。物件の買い増しを検討している場合には、個人よりも法人の方が、中長期的な拡大戦略を立てやすくなります。

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不動産投資ローンの金利相場はどれくらい？金利タイプによる返済額を比較
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経費計上の優位性

法人では、個人よりも認められる経費の幅が広いため、戦略的な節税が可能です。例えば、オフィスの賃料や通信費、会議費、出張費などの経費はもちろんのこと、以下のような費用も損金として計上できます。

役員報酬

自分自身への給与も経費として扱えます。

家族への給与

妻や子どもなど家族を役員または従業員にすれば、業務内容と対価のバランスを保てば給与を支払い可能で、給与も経費になります。

退職金

長期的な出口戦略として、自分や家族に退職金を支払うことも節税の手段となります。

法人保険

全額または一部を損金算入可能な保険を活用すれば、利益の圧縮や将来の資金準備に役立ちます。

「収益の見せ方」や「税金の抑え方」について、柔軟な対応を取れる点が法人化のメリットです。利益が拡大・安定してきた投資家にとっては、法人化した方が、税金を戦略的にコントロールできます。

法人名義で節税は嘘？ デメリットと注意点

法人化には多くのメリットがありますが、一方で「思ったほど節税効果が出なかった」「かえって手間やコストが増えた」という声を聞くことも少なくありません。法人名義で不動産投資を行う際に見落としがちなデメリットや注意点について、代表的な4つのポイントを紹介します。

設立コスト・維持コストがかかる

法人を設立するためには、定款の作成や登記手続きなどに伴う初期費用が20万円から30万円程度かかるのが一般的です。加えて、法人として活動を継続するためには、毎年の決算処理や法人税の申告業務に対して税理士費用が発生します。

規模が小さいうちは、税理士費用などの固定費が利益を圧迫することもあるでしょう。法人化を検討する際には「節税ありき」ではなく「投資規模と見合っているか」を冷静に判断する必要があります。

赤字でも法人住民税はかかる

個人の場合は、所得が赤字であれば、基本的に所得税や住民税の支払いは発生しません。一方で、法人化すると、例え赤字であっても「均等割」と呼ばれる法人住民税（年間7万円程度）を支払う義務を負うことになります。収益が安定していない段階では、法人住民税の負担が重く感じられることもあるでしょう。

売却時の税率優遇がない

不動産を売却した際の利益に対する課税では、個人の場合は、物件の所有期間が5年を超えていると「長期譲渡所得」として優遇税率が適用されます。

一方で、法人で保有する不動産を売却すると、優遇税率の適用などは特にない点に要注意です。物件の売却によって得た利益は、全て通常の「法人所得」として扱われます。利益が大きければ、その分だけ法人税も高くなります。

キャピタルゲインを狙った短期売買を考えている場合には特に、適用される税率の違いに気を付ける必要があります。

「副業」と認識されなくなる可能性がある

会社員が法人を設立して不動産投資を行う場合、勤務先の就業規則によっては「副業禁止規定」に抵触するリスクがあります。

個人名義での不動産投資は「資産運用」として黙認されることが多い一方で、法人を設立して事業として活動していることが明らかになると、本業に支障をきたす恐れがあるとみなされることも多いものです。

また、法人登記情報は誰でも閲覧可能なため、会社名や役員名から勤務先の人に知られるリスクもゼロではありません。法人化を検討する際には、あらかじめ勤め先の就業規則を確認したうえで、慎重に判断することが重要です。

・「不動産投資　副業」に関する記事はこちら
サラリーマンは副業で不動産投資できるのか？就業規則など注意すべきポイントを解説

不動産投資を法人化するベストなタイミングとは？

不動産投資を法人化するメリットは、投資の規模や利益の状況などに応じて大きく変わります。そのため、全ての投資家が最初から法人を設立すべきというわけではありません。法人化を前向きに検討すべきタイミングについて、実務上の判断ポイントとともに解説します。

不動産投資の規模拡大を計画しているとき

複数の物件を保有し、不動産賃貸業としての基盤を固めたいと考えている段階では、法人化を視野に入れる価値があります。法人名義であれば、金融機関から融資を引き出しやすいため、新しい物件の購入やリフォームなどの資金も容易に調達できるでしょう。

また、法人としての実績が蓄積されていけば、その後の審査でも有利に働くケースが多くなります。中長期的な資産形成の土台を固めたいときには法人化が有効です。

利益が増えて税負担が重くなってきたとき

年間の不動産所得が一定額（目安として800から900万円）を超えると、個人の所得税率が急激に上がります。このような状況では、法人税の方が税率を抑えられるため、法人化による節税メリットが見込めます。

また、利益の一部を役員報酬として支出したり、将来的に退職金として積み立てたりすることで、利益の圧縮が可能です。利益が安定してきた段階での法人化は、節税だけでなく資金の使い道を広げる観点でも効果的です。

新たな物件購入を法人名義で検討しているとき

すでに個人で物件を保有しており、次の物件をどうするか迷っている場合は、新たな物件を購入するタイミングが法人設立の好機となります。個人所有のまま物件数が増えると、管理や会計処理が煩雑になりがちです。法人ごとに収支や資産を分けるのも一考の価値があるでしょう。

なお、すでに個人名義で保有している物件を法人に移す場合には、譲渡益課税やローンの名義変更といった実務的なハードルが発生します。そのため、将来的に法人化を考えているのであれば、最初から法人名義での購入を検討する方が、効率的でリスクも少ないと言えるでしょう。

・「不動産投資　法人化」に関する記事はこちら
不動産投資で法人化するメリット・デメリット！ 適切なタイミングは？

まとめ

法人名義での不動産投資には、節税や資金調達などの面で多くのメリットがあります。一方で、設立・維持のコストなど、注意すべきデメリットも存在します。特に、物件の名義を個人から法人に変更する場合には、譲渡益課税やローンの承継といった実務上の課題が避けられません。

したがって、法人化は投資の規模や利益の状況を見極めたうえで判断することが重要です。自分にとって最適なタイミングとスキームを検討しましょう。

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ワンポイントアドバイス

損か得かと言う観点で見れば、維持コストや法人住民税などのランニングコストを払ってもなお、利益が大きく残るという状況になって初めて法人化は有効になります。

一方で、例えば将来的なFIREを見据えて不動産投資を始める場合などは、投資規模の拡大は避けられないため、最初から法人化することを見据えておくのがおすすめです。早い段階から税理士を探しておくなど、準備を進めておくと良いでしょう。

この記事のポイント

Q. 個人と法人で、不動産投資はどう変わりますか？

A. 不動産投資は、同じ物件であっても「個人名義」と「法人名義」のどちらで所有するかによって、税金の扱いや融資条件、経費の取り扱いなどが大きく変わるものです。詳しくは「個人と法人、名義の違いで不動産投資はどう変わる？」をご覧ください。

 Q. 法人化のメリットはありますか？

A. 法人名義での不動産投資には、税制や資金調達、経費処理などの面で多くのメリットがあります。一定以上の利益が出るようになってきた段階では、個人名義のままでは、結果的に損をするケースもあるでしょう。詳しくは「法人化のメリットは節税・資金調達・経費計上での優位性」をご覧ください。

 Q. 法人化のデメリットはなんですか？

A. 法人化には多くのメリットがありますが、一方で「思ったほど節税効果が出なかった」「かえって手間やコストが増えた」という声を聞くことも少なくありません。詳しくは「法人化で節税は嘘？ デメリットと注意点」をご覧ください。