「所有」のご相談事例の一覧

Q.他人の土地に設置されている水道メーターの移設工事費用の負担について相談させてください。

A.取引から１０年が経過しているとのことで、取引当時の売主に瑕疵担保責任といった法的な責任を問うことは、時効によりできません（瑕疵担保責任は民法上１０年以内に請求しなければ時効により消滅してしまいます）。 ただ、隣地の売主は、本来であれば、土地内にある水道メーターが質問者様の敷地からのものであるということは今回の隣地買主に説明をしなければなりません。 法的にいうと、質問者様の所有物である水道メーターが隣地に出てしまっている状態なのでそれを戻すのは、所有者である質問者様が負わざるを得ないということになりますが、隣地の売主も、法的にいえば、土地の瑕疵担保責任を負う可能性があります。 ついては、隣地買主には、質問者様だけではなく、売主に対しても費用負担を求めるように、交渉をされてみてはいかがでしょうか。また、法的に費用負担義務はないとしても、質問者様が購入した当時の売主の連絡先が分かるのであれば事情を説明して費用負担を求めることもなさってみるべきだと思います。 加えて、工事代金についても、もう少し安くやれる業者がないかどうかについても、検討されたほうがよろしいと思います。

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Q.サブリース契約で賃貸している建物の売却と、サブリース解約について質問させてください。

A.サブリースの解約を巡っては、トラブルも多く、法律的にも難しい対応が必要になるケースが多いです。 なぜなら、サブリースにおいても、借地借家法という法律が適用され、貸主は、借主であるサブリース会社に解約を申し出る場合には、正当事由が無ければならないとされているからです。通常の賃貸借契約においては、貸主の正当事由はほとんどの場合認められません。 このような背景もあり、サブリース会社は、解約を申し出られると、解約は無理、とか、新たな所有者と地位承継をしろ、つまりは、サブリース契約の維持を主張してきます。 所有者からすれば、契約書には任意で解約可能と書いてあるから解約できないのはおかしいということになるのですが、借地借家法上は、契約書での任意解約可能文言よりも、正当事由を必要とする法律の文言を優先しますので、契約書の文言があるから貸主から任意で解約可能という風には簡単にはいきません。 ただ、サブリースは通常の賃貸借契約とは異なるのも事実です。ぜひ一度無料法律相談などで、弁護士などに対応をご相談ください。解約を拒否しているような場合には、当事者同士では交渉がうまくいかず、弁護士の名前で解約通知の内容証明を送るといった対応が必要になるケースが多いです。サブリース会社が解約を拒否している状況ですので、法律の専門家に交渉窓口をお願いしたほうがよいかもしれません。

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Q.住民票を移転しないでマンション購入をした場合の登記手続と税金について教えてください。

A.同じ町内ですし、住民票を移すかどうかで税金の額に変わりはないはずですが、税金の額については、このメールで確実なことはお答えできませんので、念のため無料税務相談などで専門家に確認されることをお勧めいたします。 売買手続きにおいては不都合もありません。

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Q.住所が住民票所在地と異なる所有者によるマンション売却は、何か問題になることがありますか？

A.所有者の住民票がなくても、売却に問題はありません。 登記の住所と現住所が異なる場合には、移した先の住民票が必要になります。

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Q.マンション敷地の一部を売却するための共有物分割協議について相談させてください。

A.まずは共有物分割に関する協議を行って、それでも解決ができなかった場合には、裁判所に共有物の分割方法を決めてもらう請求を行うことができます。 その場合にも基本は話し合いでの解決ですし、裁判所が間にはいっても話し合いがつかない場合には、裁判所が分割方法について決定をいたします。 分割方法の原則は、現物分割であり、共有不動産を分筆して、それぞれの所有者が分筆された一つ一つの不動産の所有者となります。各所有者は、単独でその不動産を売却することができるようになります。 すべての不動産が売却という形で精算される方法として、全面的価格賠償という方法や競売による精算という方法もございます。前者は、共有者の一人が不動産の全部を取得してその一人が各共有者にそれぞれ売買代金を支払うという方法であり、後者は、共有不動産を競売にかけて、その売却金額を各共有者で分けるという方法です。ただ、この二つの方法については、所有者の財産状況や、各共有者の希望などを裁判所が確認したうえで行いますので、共有者が売却を望んでいないのにもかかわらず裁判所が強引にこの二つの方法をとるということはほとんどありません。

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Q.賃貸中建物の適正賃料を知り、賃上げ交渉をしたいのですが、どうすればいいですか？

A.家賃価格の算定について、公的に専門的に行うような機関はありません。たとえば、家賃をめぐって裁判になった場合には、不動産鑑定士が周辺の物件の価格を鑑定し客観的な鑑定を行うこともございますが、非常に費用がかかります。 したがって、実際の家賃査定は、各不動産業者が、周辺の物件情報に基づいて、独自で算出をしております。 当社でも、家賃査定は行うことができますので、お力になれると存じます。

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Q.土地購入希望業者からの保証金差入要求について、どうしたらよいのでしょうか？

A.不動産の売買取引において、売主が、先に保証金などの費用を入れるということはまずありません。 とにかく何か理由がわからないような費用の支払を求めてくるというのは、非常に危険な取引になりますので、十分にご注意ください。

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Q.底地権者による、区分所有建物敷地権の買取請求について教えてください。

A.１について 借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することができず、借地権の譲渡を承諾するか否かは、地主の自由となっています。また、地主は、借地権の譲渡の承諾の可否について、その理由を明示することも求められていません。 ２について 仮に借地権の買主希望者が提示した価格があったとしても、裁判所では、その価格が借地権の価格としてみなされるわけではありません。なお、裁判所では鑑定をもって価格を決めることになります。 このため、「適正価格」の意味にもよりますが、買主希望者の提示した価格は、借地権の適正な価格というわけではありません。 ３について 地主が借地権譲渡に承諾しない場合には、借地権者としては、借地非訟手続しか方法はありませんが、仮に同手続で地主が借地権の優先譲渡を申立てた場合には、その申立てが優先し、買主希望者が購入できなくなります。 このため、それを承知の上で購入を希望してくれる者を見つけることが難しいのが実情ではないかと思います。 不動産業者も、地主の承諾を取りたいばかりに、法的には無理なことを言っているのかもしれません。 どうしても強引に主張を続けるようであれば、お近くの無料法律相談などをご利用され、弁護士の見解もお聞きになることをお勧めいたします。

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Q.無断で着工された所有地の造成工事について相談させてください。

A.そもそもまだ所有権が移転していない土地に勝手に建物を建てるということは当該業者もしくはＡ氏は不動産侵奪罪（刑法２３５条の２）に当たりうる行為です。 また、返事がないから了承したとみなすという行為は、「ネガティブオプション」とも呼ばれ、それによって金銭を受領した場合には、詐欺罪（刑法２４６条）にあたりますし、本件の場合にはまだ金銭の支払いがないといっても、詐欺未遂罪には当たる可能性があります。 このようにＡ氏の行為は犯罪に該当しうるものですので、一度警察にご相談されたほうがよろしいかと思います。非常に対応が怪しいですし、直接やり取りはされないほうがよろしいのではないでしょうか。また弁護士の無料相談会も行政が主催して行われておりますので、ご活用されるのもよろしいかと思います。

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Q.売主の契約不適合責任とは何でしょうか？

A.売買契約においては、民法上、売主は、契約不適合責任を負うこととされております。 民法では買主が契約の内容に適合しないものの発見後１年以内と規定されておりますが、中古建物の取引においては、契約で３ヶ月から半年以内を契約不適合責任の責任期間と設定することが多いです。 したがって、司法書士が作成したこのような条文は一般的といえます。また、契約不適合責任は売主の責任として、相手方に所有権が移転しても負うべきものになりますので、ご理解のとおり、半年間は、責任を負うことになります。 また、所有権に移転登記費用については、登録免許税という税金がかかります。税額については、固定資産税評価額を基準として算出をいたしますが、いくつかの条件に当てはまった場合には税率が軽減されることもありますので、具体的な金額についてはお答えすることはできません。 税金額については、一度税務署の無料相談などを活用されて、確認されてみてはいかがでしょうか。

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