Q.入居直後の建物賃借契約の解約について教えて下さい。
A.解約の理由によって返金額が変わってまいりますが、一般的に、敷金や礼金は戻ってくるケースが多いです。 それ以外の不動産会社に仲介をお願いしていた場合の仲介手数料や、前払いの賃料については返金されないケースが多いです。 上記を参考に貸主、管理会社と交渉なさってみてください。
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「交渉」のご相談事例の一覧
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Q.未払い分家賃総額の減額を要求することは可能でしょうか？
A.どのような事情で賃料が支払われていなかったのか、それが３年にもわたる長期の間、管理会社や家主から何も督促がなかったのか、わからない事情が非常に多いですが、一般的には、賃料の支払いは借主の義務とされている以上、督促をされていなかったので支払わなかったというのは、法的には難しい主張になります。家主が支払いを怠っていた不動産会社と同一であるということであれば、多少の減額は交渉次第かもしれませんが、家主と不動産会社が異なる場合には、家主には責任はありませんので、家賃の減額を要求できる法的根拠がありませんし、もし減額して支払うようなことになると、家賃不払いで逆に賃借人の義務違反を問われてしまいます。現状でも、家賃の不払いが３年続いているとすると、法的には、立退きを請求された場合、出て行かざるを得ない状況です。 賃料は全額お支払したうえで、不動産会社とは職務怠慢について、別途交渉をされるしかないと考えます。
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Q.入居前に発生すると言われた家賃も支払わないといけないのでしょうか？
A.賃料の発生日は、当然原則は入居日となります。ただ、人気がある物件は、この日から賃料を払える人を借主にするというような条件を設定している家主、管理会社も存在します。しかし、今回の場合は、１０日退去で、１１日にはまだ住めないわけですから、その日を賃料発生日に据えるというのは、賃貸借契約の考え方から言ってもおかしいです。住める環境を整えていない、つまり貸主としての義務を果たしていないのに、賃借人のみ義務履行を要求するような貸主の行為は、違法と評価される可能性が高いですし、管理会社が宅建業者の場合には、宅建業法に違反する行為となる可能性があります。 まずは、改めて入居日、それがだめでも、少なくても入居が物理的に可能になった日からの賃料発生を交渉してください。消費者センターや、無料法律相談、各都道府県の宅建窓口もありますので、業者の対応によっては、ご利用されてみてはいかがでしょうか。 また、同じ一棟内の物件であっても、分譲マンションの場合には、貸主が異なりますので、そもそもの賃貸条件が変わることはございます。
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Q.旧耐震基準の中古住宅は瑕疵保険の加入が出来ないと言われました。他に適応できる保険はありますか？
A.確かに原則として瑕疵保険への加入ができるのは、新耐震基準の中古物件とされております。 ただ、耐震基準を満たし、耐震基準適合証等の提出を保険会社に行うことで、保険加入が可能になる場合もあります。詳細については、各保険会社に直接お問い合わせください。
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Q.不動産売買での仲介会社の守秘義務について教えてください。
A.『守秘義務違反になりますか？』とのことですが、宅建業法第４５条秘密を守る義務では『宅地建物取引業者は、正当な理由がある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。 宅地建物取引業を営まなくなった後であっても、また同様とする。』とされています。 そのため、正当な理由の有無が問題となります。 また、買主様からの「家電を残して欲しい」「金額を下げて欲しい」との要望に関してはよくある交渉の一つに思えますので、なにか約束をしている場合は別ですが、そうでなければ、『要求は受け入れない』ということでもなんら問題ないのではないかと思います。
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