Q.賃借建物の間仕切改修に伴う入居遅延についてご相談です。
A.1か月貸主側の事由でお住いになることができなかったのであれば、請求ができる可能性はあると思います。 賃料は、賃貸人が住める環境を整えていることが支払いの前提です。 賃料発生日をひと月遅らせる、またはフリーレントを4カ月という契約内容に変更してもらうということで交渉されてはいかがでしょうか。
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「契約」のご相談事例の一覧
該当件数：501件
Q.購入した中古マンションの合鍵の１本が行方不明について教えてください。
A.鍵が少ないというのは非常に不安だと思います。本当は6本あるのに5本しかない、おそらくはご自身で紛失したわけではないので、売主は責任がないと言っているのでしょう。 買主とすれば、結果として鍵が足りないのであれば、それは売主の責任ということになるわけですから、そこは売主に主張をして、鍵交換の交渉をされるのは可能だと思います。 しかし、中古物件に関しては、鍵の不安というものは払しょくできないものがあり（説明でも3本、売主からも3本わたされたとしても、マスターキーを売主が保有している可能性は捨てきれないからです）、引き渡されたのちに、鍵交換が可能な物件であれば、買主側で鍵交換をされるというのが一般的です。 法律的には、売主に鍵交換を求める、犯罪に巻き込まれた場合にその責任を求める、といったことができる可能性はあるとは思いますが、時間、労力、費用がかかりますし、犯罪などに巻き込まれるような事態になる前に買主側で鍵交換をされるというのが現実は多いように思います。
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Q.コロナ禍で収入が減ったので賃料を下げてほしいとの要請についてご相談です。
A.なかなか収入が落ちているということを証明するような資料を借主から提出してもらうのもなかなか大変だと思います。 応じなければいけない法的義務が貸主にあるわけではありませんが、ある程度仕方がないとお考えなのであれば、恒久的な値下げということではなく、検討されているような、時限的な値下げがよろしいかと存じます。更新料については来年ということですので、まだお約束しなくてもよろしいのではないでしょうか。 期間については収束が全く見通せない状況ではありますが、まずは３～6か月くらいに区切って値下げをし、そのあとについては、まだ収束を見いだせないような状況であれば延長、そうでなければ、賃料を戻すという内容が良いと思います。 たとえば、「9月分の賃料までは賃料を●●円とし、10月分の賃料からは●●円に戻す。ただし、新型コロナウイルス感染の広がりの状況によっては、甲乙協議の上、賃料の値下げ期間を延長する場合もある。その場合には必ず書面にて合意をするものとする。」といった内容です。 取り交わす書面は、賃料変更に関する覚書といった内容がよろしいと思います。必ず書面を締結するようにしてください。 不安であれば、無料の法律相談などが利用できるようであれば、ご相談されることをお勧めいたします。
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Q.コロナウィルス蔓延を理由とした賃借開始日の延期について教えてください。
A.新型コロナの影響は様々な分野に及んでおりますが、実は法律的には、何か行動を縛るようなものはなく、コロナの影響で入居ができないという理由がどこまで認められるかは非常に難しい問題です。 そのような状況の中で、借主側だけの事情を考慮して、賃貸期間を後ろ倒しにするとか、契約書の記載どおりの違約金などはない解約を認めるということは、同じく責任がない貸主に一方的に不利な状況を与えることになってしまいます。 したがって、現在は、コロナという異常事態の環境下ではありますが、どちらか一方に有利な適用を認めざるを得ない特段な事情が例外的にある場合を除き、賃貸借契約書通りの対応をするというのが、法律的には大原則となります。 したがって、本件のような場合に解約をするのであれば、それはあくまで借主側都合の解約ですので、契約書に則って解約手続きが行われることになります。
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Q.借家契約の更新拒絶告知の期限について教えてください。
A.ご質問については、契約書の記載がどうなっているのかによります。 たとえば、更新日の三か月前までに両者からの申し出がなければ自動的に更新されるという内容になっている場合には、 すでに契約は自動更新が確定してしまっている状況でありますので、三か月後の賃料を支払って解約というのが契約の解釈となります。 この辺りは、法律上のきまりはなく、あくまでも両者の契約で決めればよいことになっております。 まずは契約書をご確認ください。
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Q.母親所有土地の売却についてのご相談です。
A.不動産をお売りになる際に必要になる一般的な書類としては、登記簿謄本、登記識別情報、売買契約書、土地測量図、固定資産税納通知書などです。 このように、不動産売買は、必要になる書類も多いですし、法律の規制、税金など、手続きにおいて、様々な事項がございます。ぜひ、不動産仲介業者をご利用された方が良いと思います。 必要書類や税金については、土地の状況やお売りになる方の状況などで変わってきますので、不動産業者に直接ご相談なさってください。
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Q.解体を前提とした建物売却契約における解体中止・建物引渡要請について教えてください。
A.契約はあくまで不動産業者との間ですので、不動産業者が新たに見つけてきた買主を縛ることはできません。 どうしても新たな買い手が建物を使いたいということになると、建物を壊すことを強制することはもはやできません。 建物の所有権は現在不動産屋にあり、そこから購入することになる新たな買主が最終的には所有権を得るので、新たな買主が建物を壊そうがそのまま使おうが、法的には自由だからです。 そうなると、不動産屋は契約違反となりまして、損害賠償請求の対象となりえます。 しかし、損害といっても、本件の場合、取り壊し前提の建物の価値はゼロ円ですので、不動産会社の契約違反に伴う損害の発生を証明するのはなかなか難しいかもしれません。 どうしても建物を壊してほしいという理由はわかりませんが、そこに特別の意義がない限りは、新しい買主がそのまま建物を利用することを前提とした新たな契約について、承諾をせざるを得ないと思います。
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Q.アパート併設駐車時用賃借時の仲介手数料等の支払義務について教えてください。
A.駐車場契約は別という考え方のもとでこのような条件が設定されていると思われます。 残念ながら、賃貸ではよく見かけるパターンではあります。 併設駐車場とのことですが、そもそも駐車場は別のオーナーさんの場合には、礼金など別途発生しても仕方がありません。 また、同オーナーであっても、駐車場が別のタイミングでの契約になると、不動産会社としては、別途仲介手数料を請求するのは一般的です。 もしアパートと同じタイミングで駐車場を契約していた場合には、おそらくは駐車場分の金額が契約金として上乗せをされていたのだろうと思います。
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Q.契約終了の旨に係る賃貸委託業者の通知義務違反の相談です。
A.管理会社と締結をしている契約の内容によります。 もし10月に退去の事実が分かっていた場合に12月から賃料を得られていたかどうかについては確実とは言えないので、12月の賃料を求めるというのはなかなか難しいかもしれませんが、 通達義務が契約上管理会社に設定されているのであれば、契約違反になりますので、たとえば管理委託料について減額を交渉するなどはなさってみてはいかがでしょうか。
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Q.賃借建物リフォーム・修繕に関する疑義の相談です。
A.造作権利を主張できないというのは、造作買取請求権を放棄しろという内容の書面でしょうか。 借地借家法上、借主のもっている造作買取請求権は、特約で放棄させることが可能とされておりますので、放棄自体は違法とはなりません。 ただ、このような借主にとって重要な権利を失うといった内容の特約を、契約途中で変えたいということであれば、当然借主の合意のもとに行うことになりますので、サインをしなければ、買取請求権は行使できるというのが原則です。 また、雨漏りは、賃貸人が修繕義務を負うことが一般的なので、対応してもらえない場合はご自身で業者から見積もりをとり、工事を進め、請求は賃貸人に行くようにするという話をすれば、動いてもらえるのではないでしょうか。
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