「契約」のご相談事例の一覧

Q.借家契約貸主の更新拒絶への対応についてご相談です。

A.おおむねご自身でお調べになっていらっしゃる通りだと思います。 まず、更新については、普通賃貸借の場合には更新することが前提となりますので、それを拒否するだけの正当事由が貸主には求められます。正当事由として過去の裁判例で比較的認められてきたのは老朽化による建て替えです。 あくまで住み続けるのは障害が発生するかもしれないというようなレベルの建て替えです。 しかし、そのような様子もないということでありますので、正当事由として認められる可能性は非常に低いと思います。 また、このまま何も手続きをせずに更新日を迎えると、その後は法定更新となり、賃料などの条件はそのままに、賃貸期間は定めのないものへと変更します（借地借家法による）。 賃貸期間の定めのない賃貸借契約に変更になった場合には、解約の申入れはいつでもできることになりますが、賃貸人側からの申入れの場合には、その後６カ月後に契約は終了します。そして、解約の申入れには更新拒絶と同様に正当事由が求められます。他方、借主側からの解約申入れは、おっしゃるとおり、申入れ後３カ月後に契約は終了することになります。 最後に更新料ですが、こちらもおっしゃるとおり、法定更新により契約期間の定めのない賃貸借契約になった場合には、更新料は発生しません。更新料はあくまで、決まった契約期間住むことができるということへの対価という側面があるというのがその理由です。 以上が法的な整理となりますが、実際に賃貸人との関係が悪いまま住み続けていくとなると、たとえば修繕箇所が発生した場合の対応など心配な点もございます。 たとえば、正当事由があまりない場合にも立退料を支払うことで、退去請求が認められやすくなるという裁判例の考え方もございます。もしこの物件というこだわりがあまりないのであれば、たとえば賃料の４、５カ月が相場ですが、立退料を請求して、支払ってもらえれば退去し他の物件に移るという交渉も現実的にはありうると思います。

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Q.共同で購入した夫名義のマンション、離婚に際しての処分について、質問です。

A.まず前提として、必ず銀行にローンの名義が変更することについては相談をなさってください。 共有名義が単独でとの契約になった場合、支払い能力を改めて銀行は判断し、場合によっては名義変更が認められないケースもあり得ます。その場合には売却をしてその代金でローンを完済するという選択肢も考える必要がございます。 また、今のマンションにお住いになられるのか、別のマンションにお住いになるのかは、つまり、所有がいいか賃貸がいいかという問題になりまして、これは様々な考え方がございます。負担する金額面でいうと、頻繁に引っ越しをされるということであれば別ですが、おおむね所有形態の方がかかります。ローンのほか、固定資産税、物件の諸々の修繕費用などでしょうか。賃貸ですと、賃料共益費のほかは、礼金、更新費用、小修繕、原状回復費用などです。 今後のご自身の生活設計なども踏まえ、ご自身の資産としてマンションを所有なさるのか、資産を保有することよりも自らの収入や勤務形態などに合わせた機動性を重視して賃貸とされるのか、ご検討ください。

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Q.賃借保証金の減額を請求したいのですが、どうしたらよいでしょうか？

A.賃料と比べて非常に高額であり、現在の感覚ですと、法的には無効となりうるほどの高額です。 保証金というのは、契約上どのような名目なのでしょうか。敷金のように返金がなされることが明記されている費用なのであれば、退去する際に原状回復を行ったうえで返金をされるので問題はありません。 法的には敷金は退去して明け渡して初めて返還を請求することができるとされておりますので、今の時点では貸主に返還を拒否された場合には、返還を強制する方法はありません。ただ、保証金がいわゆる礼金のように返金を前提とした費用ではない場合には、契約上は返金請求をしても戻ってこないことになります。 ただ、最初に述べたように、異常に高額な金額ですので、一度契約書を確認されたうえで、返金がされないということであれば、一度無料の法律相談で弁護士に対応を相談された方が良いと思います。

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Q.宅建業者に売却した建物の契約不適合責任についてご相談です。

A.当社の場合ですと、売主様には、物件状況報告書という書類を記載いただき、その中に、トラブルがあるような場合にはその内容を記載いただくようにしております。 それを契約時に買主様にお渡ししております。 今回そのような記載をした覚えがないとのことですが、メールでやりとりをされているとのことなので、もし、今回買った現所有者の業者が、転売をした際に契約不適合責任を問われるようなことになった場合に、元売主から聞いてないという主張は難しいとは思います。 ただ、トラブルになる前に、取引時点の物件状況を告知するような書面の作成を依頼しておいた方がよいと思います。売主様としては、その時点で知っていること、起きたことを告知すればよく、その後に発生した新たな事実は、その当時の所有者が告知する義務を負うことになります。

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Q.土地賃料算定の根拠について教えてください。

A.賃料の定め方については決まりはありません。 通常は地価、近隣環境、周辺相場などの要素を総合的に勘案して定めます。 ただ親戚同士の賃貸借の場合には、そういった要素に、親族という関係性も加わり、通常の相場とは異なる金額で賃貸借を行っているケースも多いです。 あまり周辺相場価格と異なるような金額で賃貸借をしていると、税務上贈与とみなされる可能性があるなどのリスクもありますので、もし賃料金額に不安があるようであれば、地元の不動産業者に一度ご相談されてみていはいかがでしょうか。 賃貸の周辺相場は地場業者が情報を保有しています。

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Q.建物賃貸契約の自己都合解約と借地権相続について教えてください。

A.①結論からすると、法的には出て行ってもらうことは難しいと考えて頂いた方が良いと思います。通常の賃貸借契約は、更新が原則であり、更新を拒絶するには、それだけの正当事由がなければなりません。 ただ、正当事由については、なかなか認められません。したがって、猶予期間という考え方もありません。 つまり日本の法律は、借主が出ていかない限りはなかなか出て行ってもらうことはできない仕組みになっております。 それでもどうしても退去をお願いしたいという場合には、立退料をお支払いすることは前提とかんがえてください。 単にご主人が住みたいという理由での退去要請の場合は、立ち退き料も高く設定されるのが通常です。 次の賃貸先の契約金や引っ越し費用などは最低限、必要ですので、最低賃料5カ月分程度は相場として必要になるといわれております。 もちろん交渉して出て行ってもらえれば一番良いですが、賃借人が拒否された場合には、それでも出て行ってもらうということを要求するのは無理であるというのが法律です。 ②税金はもともと個別性が高いものなので、相場観などを申し上げることはできません。 生きているときにお渡しになると贈与税、亡くなられてからは相続税ですが、ともに大きな控除枠もあります。 ぜひ一度無料の税務相談をご利用されて、税金の専門家にお話を聞いてみてはいかがでしょうか。 送られようとしているものがどのくらい価値があるのかがある程度わかる資料、借地の賃貸借契約書、建物の登記、などが必要になります。

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Q.建物クリーニング代金に係る消費税負担義務について教えてください。

A.退去に伴うクリーニング費用については、原則は貸主負担ですが、契約書の借主負担となっている場合には、借主から請求をすることができます。その際の消費税の扱いですが、これも契約書の記載によります。 クリーニング費用を金額を明示して契約書に記載がなされているような場合については、プラス消費税を借主に請求するのであれば、借主が同意しないと難しいと思います。最終的にクリーニング業者へ支払う際にクリーニング費用に消費税を課税して支払いを行えばそれで問題はなく、法的にいえば借主が負担しても貸主が負担しても問題はないことになります。 消費税の扱いについてなぜ貸主の負担になったのかは、業者に確認なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.未成年者の建物賃借について教えてください。

A.成人年齢は2022年4月1日以降18歳に引き下げられました。 したがって、19歳であれば、賃貸借契約はご両親の同意なくして締結できるようになりました。 しかし、賃貸人としては、今後の賃料支払いに不安を感じるような場合には、ご両親に連帯保証人となってもらうことを求めるようなことはあると思います。

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Q.賃借契約預り金返還義務について教えてください。

A.預り金（つまり敷金）は、通常の賃貸借契約では、原状回復費用などに敷金を使い、残ったら、借主に対して返金をするというのが原則です。 しかし、たまに敷金については、退去をする際には返金をしないという契約になっている場合もあります。 契約がどうなっているのか確認してみてください。 分からなければ、たとえば留学生の相談窓口などが学校などにないでしょうか。 そちらで契約書の敷金の内容がどうなっているのか、確認してもらってください。

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Q.コロナの影響を理由とする建物建築契約の着工前解除についてご相談です。

A.コロナを理由とした解約といっても契約上は自己の都合による解約となり、手付金没収となるのが法的な整理となります。ただ一方で、ローン審査が通らなかった場合には、白紙解約となる場合がございます（契約書にローン特約と呼ばれる規定があるはずです）。 コロナで様々な影響を受けておられる方がいらっしゃるのは、皆さんわかっております。 したがって、法的には難しくても、交渉次第というところはございます。 コロナが影響して、どのくらい給料が減ってしまったのか、ローン返済にどのくらい影響するのかなどご説明をされてみてはいかがでしょうか。

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