「法律」のご相談事例の一覧

Q.サブリース契約で賃貸している建物の売却と、サブリース解約について質問させてください。

A.サブリースの解約を巡っては、トラブルも多く、法律的にも難しい対応が必要になるケースが多いです。 なぜなら、サブリースにおいても、借地借家法という法律が適用され、貸主は、借主であるサブリース会社に解約を申し出る場合には、正当事由が無ければならないとされているからです。通常の賃貸借契約においては、貸主の正当事由はほとんどの場合認められません。 このような背景もあり、サブリース会社は、解約を申し出られると、解約は無理、とか、新たな所有者と地位承継をしろ、つまりは、サブリース契約の維持を主張してきます。 所有者からすれば、契約書には任意で解約可能と書いてあるから解約できないのはおかしいということになるのですが、借地借家法上は、契約書での任意解約可能文言よりも、正当事由を必要とする法律の文言を優先しますので、契約書の文言があるから貸主から任意で解約可能という風には簡単にはいきません。 ただ、サブリースは通常の賃貸借契約とは異なるのも事実です。ぜひ一度無料法律相談などで、弁護士などに対応をご相談ください。解約を拒否しているような場合には、当事者同士では交渉がうまくいかず、弁護士の名前で解約通知の内容証明を送るといった対応が必要になるケースが多いです。サブリース会社が解約を拒否している状況ですので、法律の専門家に交渉窓口をお願いしたほうがよいかもしれません。

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Q.不動産売渡承諾の撤回はできるでしょうか？

A.売渡承諾書をめぐっては、たまに紛争になることはありますが、裁判例によれば、売渡承諾書の提出のみで不動産契約が成立したということはないという判断がなされております。したがって、解約金などの請求もありません。 ただ、承諾書と買付証明書の内容が売買契約書と同じくらい詳細なもので、その取り交わしが売買契約書の締結と同等と認められるような場合には、簡単に承諾書を取り消すというわけには行かなくなります。 このようなケースはあくまで例外ですので問題はないかと存じますが、間に仲介会社が入っているのであれば念のためご相談ください。そのような会社がなく、買主からキャンセルについてクレームがあるようであれば、無料法律相談を利用されるなど、専門家へ相談されることをお勧めいたします。

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Q.賃借建物内での自殺による、遺族への損害賠償請求について相談させてください。

A.お身内の方が亡くなられたという非常に大変な時期でのご相談でございますが、このようなケースが法的にはどのようにとらえられているのかという客観的な観点でお答えいたします。 ①自殺が賃貸物件で発生した場合には、たとえば次の賃借人を募集する際に必ず事前にその事実を説明する義務が賃貸人に発生します。それだけお部屋内での死亡については、賃貸物件の価値に影響を与えると考えられております。そして、賃貸物件内で起こったことについては、賃借人としては賃貸人へ報告義務を負いますので、死因についても、告知する義務があると考えられております。 ②したがって、不利益を生じないということはありませんので、死因を正直に告知させるために管理会社が虚偽を用いたと考えざるをえません。 ③賃料がどのくらいの物件なのかにもよりますが、裁判になっているような事例をみると、減少するだろうとされる割合の金額の２年分から４年分程度までの賠償を認める傾向があります。 減少の割合については、どのくらいなのかはまさしく事例にもよります。物件によっては、１００万円をこえる損害賠償が認められる判決例もございます。 以上のように、賃貸物件内での自殺については、身内の方に高額な賠償請求が行われるケースがございます。一度、お近くの無料法律相談などで、対応について専門家に相談をされたほうがよろしいかと存じます。

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Q.問題のある借家人に退去要請をしたいのですが、どうすればよいでしょうか？

A.賃借人から迷惑行為や粗暴言動等があった場合でも、契約を解除して退去を求めるためには、法的には、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたことが必要です。具体的には、迷惑行為や粗暴言動等について、行為の内容を具体的にその都度記録するなどして証拠として残し、かつ、そのような言動をしないように再三注意し、それでも繰り返すような状態があれば、行為の内容によっては信頼関係破壊が認められ、賃貸借契約解除のうえ退去請求ができることにはなります。 信頼関係破壊に基づく契約解除ができないとしたら、合意での退去を求めるほかないでしょう。 合意での退去ですから、賃借人の了解を得る必要があり、了解が得られないなら、作戦2のような申出をすることも選択肢になろうと思います。ただし、より高額な条件を求めてくることもあろうかと思います。 ただ、慎重に提案しないと、思いがけず退去を求められたことで反発を招くこともあるでしょう。 作戦１の方法は、増額しないことの特約が存しないことが前提となりますが、賃料増額は、法的に、賃貸人が一方的に告げたからといって増額が成立するわけではありません。 法律上、建物の賃料増額について、当事者間に協議が調わない場合は、その請求を受けた賃借人は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、相当と認める額の賃料を支払えば足りることになっており、賃貸人から増額請求を受けても、賃借人が応じなければ、賃貸人の方で法的手続を踏む必要があります。そして、手続を踏んでも、賃料の増額には、租税の増減、不動産価格その他の経済的事情の変動、近傍同種建物賃料との比較をして総合的に増額が妥当かどうか決めらるので、増額には根拠が必要です。従って、根拠のない増額請求はかえって賃借人の反発を招く恐れがあります。 以上のように、日本の法律では、強制的に賃借人を退去させるようなことができないことを原則として考えられておりますので、信頼関係を破壊するような賃借人以外については、なかなか退去させるのは難しいのが現実です。ただ、日常生活も不安な状況であると推察いたしますので、可能であれば、一度、お近くの無料法律相談などを活用されて、ご相談されてみてはいかがでしょうか。 また、不動産相談とは関係はありませんが、もし、身の危険を感じられているということであれば、警察に相談をし、何かあった時にすぐに対応をしてもらうようにお願いをしておくことをお勧めいたします。

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Q.木造注文住宅の防蟻処理の規定について、教えてください。

A.確かに法律では地上から１メートル以内の部分に防蟻処理をするとの規定がありますが、それが室内の場合にどうなるかという明確な規定はありません。また１メートル以内とのことですので、きっちり１メートルをやらなくてはならないということでもありません。 したがって、ご自身の事情をお話しされて、床下までの処理までという対応で、業者にお願いをしてみてください。

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Q.付置されるはずのエアコンを後で取り付けた工事の瑕疵等

A.４台のエアコンがつけられると謳われていた（約束されていた）中古マンションを購入されたということであれば、本来、売主の瑕疵担保責任あるいは債務不履行責任に基づき、残りの２台分についてエアコンを設置できるような修繕代相当について損害賠償請求を行使できますが、既に修繕工事は売主負担にて終了しているとのことですので、 　⓵壁を壊して配管の内部の目視を求めることができないか 　⓶将来のカビの心配について何らかの手だてができないか 　⓷エアコンが使えないときの寝不足についての慰謝料の請求ができるか について、回答いたします。 ⓵について 売主（業者）はカビ処理をしてあるということで拒絶しているようですが、買主の方で独自に壁を壊すなどして目視検査までした場合の費用請求まで認められるかはなかなか難しいでしょう。カビ処理が不十分であれば別にして、カビ処理をしているにもかかわらず、費用の壁を壊して目視検査するまでの必要性があるのか問題になるからです。 ⓶について 将来カビが出た場合は、カビ発生により生じた損害について損害賠償請求が可能ですが、期間制限があります（事業者以外の方から購入した場合は、一般には瑕疵担保責任なら１年、損害賠償責任なら１０年。契約書の特約で短い年数になっている場合もありますのでご確認ください）。また、将来のカビ発生の原因が、今回の工事が原因であると特定が必要ですが、難しいことも多いでしょう。 ⓷について 寝不足についてはその事実の立証が必要ですが、寝不足の原因については様々であり、エアコンが原因との特定は困難であることと、寝不足の程度も様々ですから、仮に認められても相当に低い水準の慰謝料ではないでしょうか。 以上のとおり、法律的にはなかなか難しい主張と考えざるを得ないと思います。 その他、仲介業者がいる場合はエアコンの設置について、説明義務違反などの何らかの請求ができる場合もありますので、無料の弁護士相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.他界した父の土地共有持分の処理について相談します。

A.数年前にお父様が亡くなられてから相続の登記をされてないとのことですが、相続の登記については、ご親族内でトラブルが発生していない以上は、あまり登記をしていないことのデメリットは感じられないと思います。ただ、万が一トラブルになるような事態になった場合には、今後の相続登記が非常にやりにくくなるということがありえます。また、今後土地をお売りになるような場面が出てきた場合には、現状の時点での登記がなされていない場合には、そもそも売却ができません。 相続登記は期限もありませんし、そのまま亡くなられた方の名義のままになっているようなケースも多いですが、実態の権利関係と登記に齟齬がでないように、手続きをすることをお勧めいたします。 相続の場合には、登記もそうですが、税金の問題もございます。登記名義を移転することで相続税の発生もあるかもしれません。一度無料税務相談や、法律相談などを利用し、専門家へご相談されるのもよろしいかと存じます。

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Q.底地権者による、区分所有建物敷地権の買取請求について教えてください。

A.１について 借地人は、地主の承諾を得なければ、借地権を譲渡することができず、借地権の譲渡を承諾するか否かは、地主の自由となっています。また、地主は、借地権の譲渡の承諾の可否について、その理由を明示することも求められていません。 ２について 仮に借地権の買主希望者が提示した価格があったとしても、裁判所では、その価格が借地権の価格としてみなされるわけではありません。なお、裁判所では鑑定をもって価格を決めることになります。 このため、「適正価格」の意味にもよりますが、買主希望者の提示した価格は、借地権の適正な価格というわけではありません。 ３について 地主が借地権譲渡に承諾しない場合には、借地権者としては、借地非訟手続しか方法はありませんが、仮に同手続で地主が借地権の優先譲渡を申立てた場合には、その申立てが優先し、買主希望者が購入できなくなります。 このため、それを承知の上で購入を希望してくれる者を見つけることが難しいのが実情ではないかと思います。 不動産業者も、地主の承諾を取りたいばかりに、法的には無理なことを言っているのかもしれません。 どうしても強引に主張を続けるようであれば、お近くの無料法律相談などをご利用され、弁護士の見解もお聞きになることをお勧めいたします。

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Q.土地に埋まっていた浄化槽に関する契約不適合責任について教えてください。

A.まずは、消滅時効の点ですが、かつて最高裁判所が、「契約不適合責任に基づく損害賠償請求権も引き渡しから１０年の消滅時効にかかる」と判示しています。 その理由は、契約の内容に適合しないものの事実を知ってから１年は契約不適合責任に基づく損害賠償請求ができるとすると、買主が契約の内容に適合しないものを覚知しなければ、事実上永久に売主は賠償責任を負うことになり、売主に過大な負担をかけることになるからです。 よって、お尋ね点の回答は、適用できない、ということになります。 そもそも買主側から出てきた見積額は大きすぎないでしょうか。ご自信でも独自でお見積もりを取られてみてはいかがでしょうか。 また、この見積もりが正しいと仮定して、本契約を解除するという方法も考えられます。まず、ご相談者様側からの一方的な解除については、買主側に何らかの過失がない限りは難しいです。したがいまして、相手方に契約の解除を提案をし、両者合意のもと解除をすることを検討することになります。 ただ、これについても、相手方が了承しない限りは難しいですし、本契約の解除までにかかった費用や、返金する売買金額に利息を付けることを要求される可能性もあると思います。 上記のとおり、法的に消滅時効や解除を主張するのは難しいので、本件では見積額について争うのが取りうる一番良い方法だと思います。しかし、どういう方法にせよ金額が大きいですし、お近くの無料法律相談などを活用されて、専門家に対応を相談されるべきかと存じます。

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Q.農地の売却における決済期限はどのくらいでしょうか？

A.決済については、通常は２ヶ月から３ヶ月以内には行われますが、たとえば、なんらかの契約上の条件が整わず、決済期限を両者合意のもと伸ばすということはよくあります。 今回の場合、田が売買対象とのことですが、田畑の売買については、農地法という法律があり、簡単には売れないような法規制がなされております。売るためには、農地法上の諸手続きが必要であり、それで時間がかかっている可能性はありますが、決済期限については、原則契約書に記載があるはずです。まずは契約書の記載を確認してみてください。 それよりも遅くなってしまっている場合には、その理由を買主に確認し、決済期限のみを定めた覚書を買主と締結することをお勧めいたします。もし当時契約に関与していた不動産業者があれば、その辺りの手続きについて、ご相談なさってみてください。

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