I.マイホームの税金
自宅売却の特例と特例対象となる自宅売却の形態について
更新日：2023年11月30日
居住用財産の譲渡の特例
①自宅売却の特例
自宅を売却した場合には、新たに自宅を取得しなければならないため、その売却代金を自由に処分することはできません。
したがって、居住用財産の譲渡による所得は担税力がないと考え、課税を緩和する様々な特例が用意されています。
譲渡益の特例としては、（1）3,000万円特別控除、（2）軽減税率、（3）居住用財産の買換えがあります。これらの特例は、原則として居住用財産の譲渡につき1つしか適用できませんが、例外として（1）と（2）のセット適用だけが認められています。
また、不動産の売却により発生する損失は原則として給与所得や不動産所得などの他の所得との相殺（損益通算）が認められません。（不動産の譲渡益と譲渡損の相殺（内部通算）はできます）ただし、一定の要件を満たす居住用財産の譲渡損のうち、一定の金額は損益通算をすることができ、損益通算しきれなかった損失について、損失発生年の翌年以後3年間の繰越ができます。売却損の特例として、⑷買換えを要件とするものと⑸買換えを要件としないものの２つがあります。これらを体系化すると次のようになります。
1.特例の対象となる自宅（居住用財産）とは
自宅の売却については各種の特例が設けられていますが、税法上の特例対象となる自宅を居住用財産といい、次のような不動産が該当します。
| 定 義 | 判断基準 |
|---|---|
| その者が生活の拠点として利用している家屋（一時的な利用を目的とする家屋を除く） | その者及び配偶者等（社会通念に照らしその者と同居することが通常であると認められる配偶者その他の者をいう）の日常生活の状況、その家屋への入居目的、その家屋の構造及び設備の状況その他の事情を総合勘案して判定する。 |
2.特例の対象となる自宅の売却形態（居住用財産の譲渡）とは
特例の対象となる自宅の売却は、原則として次の5つ形態によるもの（居住用財産の譲渡）です。
※すべて家屋の売却を基本にしています。また、売却直前で住んでいないものは、住まなくなった日から３年目の年末までの売却が要求されます。