中古マンションは46ヶ月連続の価格上昇！中古戸建も成約件数を大きく伸ばす
東日本不動産流通機構（東日本レインズ）は3月11日、2024年2月度首都圏（1都3県）不動産市場の動向を発表しました。中古マンション価格は46ヶ月連続で成約平米単価を伸ばし、在庫件数の増加も緩やかになっていることから好調な状況をキープしているといえるでしょう。中古戸建についても、価格は横ばいで在庫件数の増加率は大きいものの、成約件数は大きく伸びているようです。
首都圏中古マンション
| 項目 | 2024年2月成約物件の平均 | 対前年同月 |
|---|---|---|
| 平米単価 | 75.52万円／㎡ | +9.9％ |
| 件数 | 3,350件 | +3.4％ |
| 価格 | 4,859万円 | +11.5％ |
| 専有面積 | 64.34㎡ | +1.4％ |
| 築年数 | 23.20年 | +0.51年 |
| 在庫件数 | 47,628件 | +6.4％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
2024年2月に成約した首都圏中古マンションの平均平米単価は、前年同月比+9.9％の75.52万円／㎡でした。成約平米単価の上昇は、46ヶ月連続です。在庫件数は、同+6.4%。23年は1年を通して同10〜20％以上で推移していたため、増加率は低減しています。一方、成約件数は同+3.4％となりました。
| エリア | 2024年2月成約㎡単価前年同月比 | 2024年2月成約件数前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京都区部 | +12.5％ | +3.7％ |
| 東京都多摩 | +10.4％ | +12.9％ |
| 横浜・川崎市 | +7.7％ | -4.7％ |
| 上記除く 神奈川県 |
+0.1％ | -4.9％ |
| 埼玉県 | +9.5％ | +8.2％ |
| 千葉県 | +5.8％ | +7.6％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
成約価格は一都三県すべてで前年同月比増。成約件数は、神奈川県のみマイナスとなりました。東京都は特に価格の上昇率が大きく、都区部、多摩ともに+10％以上となっています。埼玉県、千葉県でも、成約価格、件数ともに上昇基調にあるようです。
首都圏中古戸建
| 項目 | 2024年2月成約物件の平均 | 対前年同月 |
|---|---|---|
| 価格 | 3,895万円 | +0.8％ |
| 件数 | 1,167件 | +10.4％ |
| 土地面積 | 137.32㎡ | -8.5％ |
| 建物面積 | 102.28㎡ | -1.8％ |
| 築年数 | 21.30年 | -0.05年 |
| 在庫件数 | 21,268件 | +33.0％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
中古戸建の前年同月比の成約価格は先月に落ちたものの、2月は同+0.8％の3,803万円と若干の上昇。成約件数は同+10.4%と大幅増となりました。成約件数は3ヶ月連続の上昇となっていますが、在庫件数の増加は依然として同3割を超えています。
| エリア | 2024年2月成約㎡単価前年同月比 | 2024年2月成約件数前年同月比 |
|---|---|---|
| 東京都区部 | +5.5％ | +21.3％ |
| 東京都多摩 | +4.1％ | +23.7％ |
| 横浜・川崎市 | +2.7％ | -11.8％ |
| 上記除く 神奈川県 |
-14.3％ | +11.3％ |
| 埼玉県 | -3.5％ | +14.1％ |
| 千葉県 | -2.8％ | +5.8％ |
（参考：東日本不動産流通機構）
前年と比べて価格を伸ばしたのは、東京都区部、多摩、横浜・川崎市。横浜・川崎市を除く神奈川県は、前年同月比-14.3％と大幅に減少しています。一方で、成約件数は、横浜・川崎市を除き大幅に増加しており、とくに東京都の増加率は2割を超えています。
“注目”の不動産ニュース
2024年度は3年に一度の固定資産税の「評価替え」
土地・家屋の固定資産税は、毎年変わるものではなく、3年に一度の「評価替え」で見直されます。前回の評価替えは、2021年度。そのため、2024年度が評価替えの年となります。
全国的に地価は上昇傾向に
間もなく、公示地価が公表となります。昨年度の公示地価や基準値化においてもコロナ禍からの回復傾向が見られていますが、アフターコロナがより本格化し、株価も大きく高騰していることを考えれば、上昇地点は昨年を上回ることが推察されます。
一方で、企業倒産数は20ヶ月連続で増加。（23年末時点）地価が上昇傾向にあるということは、原則的に、今回の評価替えで固定資産税評価が上がる地点が増えるということに直結し、固定資産税が上がることでますます家計や企業の収益が悪化することが懸念されます。ただし、地価の上昇や余談を許さない足元の経済状況などに配慮し、24年度も「負担調整措置」の延長がします。
負担調整措置は延長
21年度の評価替えでは、コロナ禍であることなどを踏まえ、土地に係る固定資産税の負担調整措置および条例減額制度が取られました。これらの措置によって、商業地や住宅地が大幅に上昇することが抑制されます。そして、2024年度税制改正では、これらの措置の延長を継続するとしています。
負担調整措置
商業地等と住宅用地について、負担水準に応じて課税標準額が次のように調整されます。
| 商業地等 | 負担率水準70％以上 | 評価額の70％ |
|---|---|---|
| 負担率水準60％以上70％未満 | 前年度の課税標準額と同等 （評価額の60％～70％に据え置き） |
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| 負担率水準60％未満 | 前年度の課税標準額に「標準額の5％」を加算した額 （評価額の60％が上限） |
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| 住宅用地 | 負担水準が100％以上 | 標準額の100％ |
| 負担水準が100％未満 | 前年度の課税表標準額に「評価額の5％」を加算した額 |
条例減額制度
- 商業地等について課税標準額の上限を「評価額の60％～70％の範囲で条例で定める値」とすることができる
- 住宅用地および商業地等について、課税標準の対前年度増加率に上限（1.1以上で条例で定める割合）を設けることができる