持ち家を売却するときの流れ、査定はどうして必要？媒介契約って何？内覧や引渡しについて教えて、などをまとめました

持ち家を売却するときの基本的な流れを説明します。

１．売却の相談
市況にあわせた売却の価格や売り出しのタイミングなどをアドバイスする他、税理士や弁護士による無料相談会も実施しています。

２．売却不動産の調査・査定および販売方法のご提案
ご売却希望の不動産をあらゆる面から調査・査定し、ご希望の売却時期や金額に応じた最適なプランをご提案します

３．媒介契約の集結
正式に売却を依頼される場合、東急リバブルと売主様との間で媒介契約を結びます。

４．売却不動産の各種販売活動
インターネット・新聞折込・ポスティング・ダイレクトメールなど総力をあげて販売活動をします。また、ご都合に合わせて、購入希望者の方にお住まいを見ていただきます。

５．売買契約
不動産の内容や取引条件などについて重要事項の説明をします。売買契約の内容の確認、署名・捺印をしていただき、買主様より手付金を受け取ります。

６．決済・引渡し前の各準備
引渡し日までに借入金の返済、抵当権の抹消手続き、各種書類の準備、引越しなどを行います。
※東急リバブルでは各種サービスを割安な提携料金にてご案内いたします

７．決済
残代金を受け取り、登記を申請します。各種関係書類（所有権移転登記に必要な書類）を買主様に引渡し、仲介手数料などの諸費用を支払います。

８．引渡し
買主様に鍵などをお渡しして、引渡しの完了です。ご売却後も確定申告やご購入について、お気軽にご相談ください。

詳しくは、こちらをご確認ください。
不動産売却の流れ

査定は、適正な売出価格を設定するためにも必要です。「売りたい価格」が「売れる価格」とは限らないのです。

まだ築年数が浅いから、部屋の状態がきれいに保たれているからなど、物件のよい状態だけをみて、ご自分の希望価格に近いものを売出価格としても、それが適正価格にはならないことが多くあります。

特に考慮すべき相場価格に関しては、直近の販売事例なども考慮する必要があります。不動産会社にはインターネット上だけでは測ることができないリアルな販売実績の情報があるため、より適正な価格設定が期待でき、スムーズな売却に繋がります。

不動産査定は、現状の不動産価値を物件の状態、公的価格、周辺の市場価格などから算出し、実際に販売する際の価格を決定していくための第一歩になります。

査定価格・市場価格とお客様のご状況を踏まえ、東急リバブルが最適なご売却プランをご提案させていただきます。

＜不動産査定（無料）のお問い合わせはこちら＞

東急リバブルでは経験豊かな営業担当が、ご売却物件をあらゆる面から調査し、市場動向や周辺の取引事例をもとに査定価格を算出いたします。東急リバブルだからこそご提案できる様々な販売方法で、お客様の大切な資産を確実に売却に繋げてまいります。お気軽にご相談ください。

詳しくは、こちらをご確認ください。
東急リバブルの査定のポイントを解説
マンション査定と相場の関係性｜査定について知りたい

媒介契約には、「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の3種類があります。

「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」とは、ご売却物件を東急リバブルのみにお預けいただく契約となります。

販売活動からお手伝いさせていただく場合を「専属専任媒介契約」、ご友人／知人などにすでにご売却することが決まっており、売買契約のお手伝いをご依頼されたい場合を「専任媒介契約」と言います。

「一般媒介契約」では、複数業者と同時に契約することが可能となります。

東急リバブルでは、以下の理由により、専属専任・専任媒介契約の締結をおすすめしています。

• 高く、早く、確実に売るための東急リバブル仲介サービスをご利用いただけます。
• 情報を一元管理することができるため、売主様のご負担を軽減することができます。
• 売主様の窓口会社は一社のみですが、国土交通大臣指定流通機構（レインズ ）への登録により、他の不動産会社を通して、広くご紹介することが可能です。
• 東急リバブルは、”囲い込み”をしません。東急リバブルのお客様へはもちろん、他の不動産会社にも積極的に広く情報を開示し、買主様を探します。

詳しくは、こちらをご確認ください。
査定後の売却までの流れ STEP2.媒介契約の締結
不動産売却の媒介契約って簡単に教えてほしい｜ 初心者でもわかる不動産売却

お部屋の第一印象というものは非常に大事です。ご見学者様の印象度UPが、スムーズな売却成功につながります。特に重要なポイントは4つです。

• 明るさ
• 水廻り
• 室内清掃
• ニオイ

内覧の準備として基本的なことですが、「明るさと清潔さ」を意識しましょう。まずは購入希望者が見学に来られる際には、窓を開けて換気をしておきましょう。そして室内はお掃除・整理整頓をし、各居室の明かりをつけてお待ちください。

また、見学中に、購入希望者から周辺環境や、ご近所の様子など実際の生活についての質問がある場合がありますので、お答えいただければと思います。この際も、なるべく具体的にお話しいただけると購入希望者も生活のイメージがしやすく検討しやすくなります。

メリットばかりでなく、デメリットなども合わせてお伝えしていただけると、更に購入希望者もイメージしやすくなるでしょう。

詳しくは、こちらをご確認ください。
不動産購入希望者の見学について教えてほしい｜初心者でもわかる不動産売却
売却の「コツ」アドバイス、第一印象 UP 術

売買契約の際には、営業担当が購入物件や取引条件等について「重要事項説明」をいたします。十分ご理解いただいたうえで、売買契約書の売買契約書の内容の確認、ご署名・ご捺印をしていただき、買主様より手付金を受け取ります。

「重要事項説明」は、不動産業者の宅地建物取引士が、売主様・買主様に対して契約が成立するまでの間に、物件や取引条件に関する一定の重要事項の説明をすることで、宅地建物取引業法上、義務付けられているものです。

「重要事項説明書」を一緒に確認しつつ、じっくりご説明いたします。

　■重要事項説明書サンプルはこちらをご確認ください

重要事項説明を受けて、売買契約が成立すれば、売主様には所有権移転、引渡しなどの義務が発生し、買主様には売買代金の支払い義務が発生します。この義務を怠って契約が解除になると、手付金の放棄や違約金の支払い等が必要になる場合があるので、明確な取り決めを十分納得・理解の上、契約をすることが大切です。

※東急リバブルでは、不動産流通経営協会（FRK）会員各社が使用する「FRK標準売買契約書」を使用します。これにより、売主様・買主様双方にとって公平・公正・安心・安全な取引をお約束いたします。

売買契約書に買主様・売主様双方がご署名・ご捺印をされると契約が成立します。

手付金はこの時点での受け渡しとなり、金額も売買契約書に明確に記載されます。

持ち家の売却の段階として、融資の実行等により残代金を受取り、物件の引渡しを行います。

物件の引き渡しの流れは次の通りです。

１． 物件の最終確認
売主様・買主様の双方で、物件が引渡しできる状態であるか、最終チェックをしていただきます。万一、契約時と状況が違っていた場合も、この確認をしておけば事前にトラブルを防ぐことができます。

２．残代金の授受
残代金の授受、固定資産税などの清算、関係書類の授受、鍵の受け渡し、諸費用の支払いなどを行います。

３．物件の引き渡し
売物件をお引渡しして、売却は完了です。

引渡し当日は東急リバブルの営業担当が立ち会い、最後まで責任をもってお手伝いいたします。

ご売却後の確定申告やご購入についてもお気軽にご相談ください。

一般的に家を売る時にかかる税金について、主なところでは契約書に貼付する「印紙税」、売却によって譲渡利益が発生するケースでは「所得税」がかかる場合があります。

昨今の不動産市況から自宅を売却した際に譲渡利益が生じるケースが少なく有りません。

譲渡利益には譲渡所得税が課税されることになりますが、居住用不動産については、譲渡利益から3,000万円を控除することが出来るため、納税負担が生じないことが一般的です。

※相続などで取得した取得費不明の自宅などは除く

しかし、ここで大きな問題が生じます。

自宅を売却する場合には、一方で新居も購入することが多いわけですが、その際、新居購入時に組んだ住宅ローンについて、住宅ローン控除が適用することができません。

したがって、納税者は、譲渡益に対する税負担と、住宅ローン控除を利用した場合の税額控除効果を比較検討し、どちらかの制度を選択して利用することになります。

2020年度の税制改正では、一定の条件のもとに併用可能だった自宅売却時の特別控除特例等と住宅ローン控除について、改正が加わりました。

＜無料税務・法律相談会＞

不動産売却には様々な税金がかかわってくることや取引上の法律問題などがあります。

東急リバブルでは提携の税理士・弁護士による無料相談会を定期的に実施しております。不動産に関する税務、確定申告、不動産取引上の法律問題などの専門的なことについても当社までご相談ください。

詳しくは、こちらをご確認ください。
2020年度税制改正?綱を読み解く！ 不動産税務に関する税制改正項目-2
不動産取引Ｑ＆Ａ ご売却編　1.費用やお金について
不動産売却で発生する費用を教えてほしい｜初心者でもわかる不動産売却