「所有」のご相談事例の一覧

Q.賃借建物を買い取るか、退去するかとの打診がありました。どうしたらいいでしょうか？

A.まずそもそもの前提として、賃貸借契約上、貸主から退去を申し入れる場合には、正当な事由が必要とされております。単なる家の処分のためということであれば、法的には借主に対して退去を求める正当な事由とはなりえず、もしそのままお住まいになりたいのであれば、退去を拒否することも可能であるということは念のためお話させていただきます。 そのうえで、お二人が賃貸借契約の終了もやむを得ないという結論になっているのであれば、今ご検討いただいているようにそのまま購入するということも選択肢となります。 物件の価格については、どうしても所有者の方の言い値ですと高くなる傾向がありますので、一度不動産業者に客観的に査定いただいたうえで、価格交渉をなさってはいかがでしょうか。 物件の売買価格が決定した段階で、ローン申請をなさってください。 物件の購入においては、法律、税金と専門的な事項がございます。もしお近くに当社のセンターがあるようであれば、一度足を運んでいただき、ご相談いただければと存じます。

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Q.賃貸中建物の解約請求と正当事由について教えてください。

A.お話のような事情の場合、残念ながら正当事由とは認められる可能性は低いと考えていただいて結構です。借地借家法は、借主保護に手厚い法律です。普通賃貸借は、更新することが前提の契約と整理されておりますので、更新を拒絶するための、貸主側の正当事由は相当厳格な判断がされているのが判例の実情です。 どうしても退去してほしいということであれば、借主に対して早めに交渉を始める以外ないですが、退去先の物件への引っ越し費用など、立退き料（家賃の３から４倍程度は覚悟する必要がございます）を支払うことを約束したうえで、退去をご検討いただくほかないというのが、普通賃貸借における貸主都合による解約の現実です。

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Q.隣地所有の境界塀の再築費用について、負担する必要はあるでしょうか？

A.この度新しく塀を建てるとのことですが、隣家の方は、今回建てる塀はご相談者様と共有形態でおつくりになるつもりなのではないでしょうか。 もしそのまま隣家の所有物として新たに建てるのであれば、その費用をご相談者様が負担する必要は法的にはございません。 塀の位置が境界上にあるということであれば、本来は共有の塀ということになりますので、費用負担は法律上、半々になります。もし完全に隣家所有の塀ということにするのであれば、ご相談者様の土地には入らない形で、塀を建ててもらう必要がございます。 共有なのか単独所有なのか、どこに塀を建てようとしているのか、改めて隣家の方に確認なさってください。また、塀を新しく作る際にお互い取り決めたことについては、今後のトラブルを防ぐ意味でも、合意書のような書面を作成することをお勧めいたします。

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Q.隣家の越境樹木の伐採要求について、アドバイスをください。

A.枝ではなく中心の幹が侵入しているということは、境界線上に樹木があるということでしょうか。 そのような場合であれば、一般に、かかる樹木は共有と推定される結果、他の共有者の同意を得なければ、共有物（その樹木のこと）に変更（伐採などの処理）を加えることはできません。 ですので、このような場合、その樹木の所有権を主張している方との共有になるので、その方の同意なしにその樹木に変更を加えることはできないということになります。 ついては、事前の協議のうえで変更する同意が得られなければ伐採はできませんから、裁判を望まれないのなら、伐採の同意を求める調停を裁判所に申し立てるということになろうかと思います。 調停は、裁判所を通じた話し合いですので、その中で、代替選択肢として、伐採に同意しないなら、樹木そのものを隣地の奥などに移植を求めるといった話し合いも可能かとは思います。

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Q.長年賃借している土地を購入したいのですが。

A.１００年にもわたって土地を賃貸されているということですが、結論としては、それによってたとえば所有権を得られるというようなことは法律上はありません。 賃貸借契約を締結しない中で、長きにわたり賃料を払って土地を占有していたといった場合に、賃貸借契約がないにもかかわらず、そのような占有者を賃借人と認めるということはございます。しかし、所有者の権利までを得られるといったことはありません。日本の法律は所有権絶対主義といって所有権を非常に保護しております。したがって、地主の方が所有権をお譲りいただけない限りは土地の所有権を得ることはできません。 昔の所有者が譲らないといっても、今は代も代わって、考えも変わってきている可能性もございます。 そうなるとやはり金額で折り合いをつけざるを得ません。一度地主の方と購入の意思があること、どのくらいの金額であれば売却してくれるのかということを確認し、たとえばその価格が非常に高額ということであれば、不動産会社の簡易的な査定サービスなどを利用して、客観的な金額を出してもらって、それを材料に交渉するということもありうると思います。 ちなみに、本件のような土地とは別の所有者がいる建物が立っている土地（底地といいます）は更地の価格に比べれば、通常は安い価格でしか売れません。価格交渉の際の参考になさってください。

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Q.売却と地上の古家解体に伴う各種費用の負担、母名義の土地の分筆について教えてください。

A.不動産売買にともなう移転登記費用、及び不動産取得税については、おっしゃるとおり、買主が負担すべき費用になります。 また、売主側で住所が今と異なっていたり、抵当権を抹消するといった事情がある場合には、その変更登記、抹消登記は売主の負担となります。 また、土地の２分割については、それが必要なのかどうかも含めて、まずはお近くの不動産屋さんにご相談されるのがよろしいかと思います。当社もお近くにいくつか営業センターがございますので、ぜひご活用ください。

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Q.借地上の事業用建物の事業内容に変更があった場合、貸主への報告義務はありますか？

A.ビル事務所でどのような事業をやるのかということは、ご相談者様と借地人との間の賃貸借契約に記載が無い以上は、法的に制限することはできません。 たとえば、そもそも行う事業を限定する規定、事業を変える場合には事前に賃貸人の許可が必要、書面にて告知をしなくてはならない、といった契約条項は入っていないでしょうか。 もしそのような規定がないのであれば賃借人に告知義務はありませんし、事業用の車を置くことも、あくまで所有ビルの事業の目的の範囲内での利用ですので、問題ないということになります。 一度、借地人との契約書をご確認なさってください。

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Q.マンション管理方法の「自主管理」と「管理会社に委託」のメリットとデメリットを教えてください。

A.自主管理のメリットとしてはなんといっても『管理費用が安い』にところにあります。 ほかには「自分たちで運営している」という充実感があるようです。 しかしながら「自主管理」の場合、管理の安定性・継続性を確保することが困難です。 「自主管理」には、専門知識（建築や設備保守）を持った人や区分所有者（組合員）をまとめる能力を持った人が必要です。 例えば、今そのような人がいたとしても、将来にわたって存在する保証がありません。 もし管理がずさんになってしまうと、大切な資産であるはずのマンション自体の資産価値が下がってしまいます。 現在の管理状況、将来の見通しをある程度予測し、検討されることをお勧めいたします。

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Q.部屋を分割し、リフォームした上で片方を売却することは可能ですか？

A.一つの建物を分割したうえで、売却するという行為は、法的に制限はなく、問題ございませんが、以下の点についてご確認ください。 ①建物の構造上物理的にリフォームが可能かどうかについては、実際にリフォームに携わる専門業者にご確認ください。 ②登記については、リフォームが済み、売却となる時点で建物区分登記を行うこととなります。具体的な方法や手続きに必要な書類については、司法書士などの専門家にご確認ください。

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Q.所有土地に係る戸建分譲事業の勧誘について教えてください。

A.人が住んでいるということは、すでに物件の引き渡しが終わっている状態ですので、売却は完了していることになります。 分譲地としての売却については、土地を将来分譲住宅を建てることを予定して土地を売却することです。売却後、ハウスメーカーなどが建物を建てますが、ハウスメーカーが土地を事前に購入して住宅を建てる方法や、土地を購入せず、売れるのを待ってその上に建物を建てるなどの方法がありますので、所有権の有無もそれによって変わってまいります。 また、建物を建てた場合でも、あくまでも土地の売買ですから、その土地のみが売却価格の対象となります。 土地の売買といった非常に高額な売買については、かならず契約書を書面でやりとりすることになります。 このあたりのご質問については、もし土地の売却を検討されているのであれば、仲介会社の担当者に聞いていただけばより詳細なことを教えてくれるはずです。

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