「交渉」のご相談事例の一覧

Q.賃借建物のハウスクリーニング費用の負担要求が妥当なものかどうか教えてください。

A.まず10万円が妥当かどうかですが、ハウスクリーニングの費用は、物件の広さに比例いたします。広い物件はその分値段が上がります。あとは物件の地域の相場などもあります。 したがって、このメールにおいて10万円が妥当かどうかお答えするのは難しいですが、東京の物件で７DKのハウスクリーニングとなると15万円以上の値段を設定している業者も普通にありますし、大阪でも12万、13万円という値段の業者が多くございますので、決して高すぎる金額ではないように思います。 また、契約時に10万円ということで署名捺印をした場合には、退去時にその支払いを拒否することは契約違反となりますのでできません。10万円はまちがいなく敷金から控除されると考えてください。したがって、何か交渉できるとしたら契約締結前ということになります。 HPなどで地域のクリーニング業者の価格帯を調査して、もし10万円が地域相場よりもたかいということであれば、契約締結前に交渉をして下げてもらってください。

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Q.借家契約貸主の更新拒絶への対応についてご相談です。

A.おおむねご自身でお調べになっていらっしゃる通りだと思います。 まず、更新については、普通賃貸借の場合には更新することが前提となりますので、それを拒否するだけの正当事由が貸主には求められます。正当事由として過去の裁判例で比較的認められてきたのは老朽化による建て替えです。 あくまで住み続けるのは障害が発生するかもしれないというようなレベルの建て替えです。 しかし、そのような様子もないということでありますので、正当事由として認められる可能性は非常に低いと思います。 また、このまま何も手続きをせずに更新日を迎えると、その後は法定更新となり、賃料などの条件はそのままに、賃貸期間は定めのないものへと変更します（借地借家法による）。 賃貸期間の定めのない賃貸借契約に変更になった場合には、解約の申入れはいつでもできることになりますが、賃貸人側からの申入れの場合には、その後６カ月後に契約は終了します。そして、解約の申入れには更新拒絶と同様に正当事由が求められます。他方、借主側からの解約申入れは、おっしゃるとおり、申入れ後３カ月後に契約は終了することになります。 最後に更新料ですが、こちらもおっしゃるとおり、法定更新により契約期間の定めのない賃貸借契約になった場合には、更新料は発生しません。更新料はあくまで、決まった契約期間住むことができるということへの対価という側面があるというのがその理由です。 以上が法的な整理となりますが、実際に賃貸人との関係が悪いまま住み続けていくとなると、たとえば修繕箇所が発生した場合の対応など心配な点もございます。 たとえば、正当事由があまりない場合にも立退料を支払うことで、退去請求が認められやすくなるという裁判例の考え方もございます。もしこの物件というこだわりがあまりないのであれば、たとえば賃料の４、５カ月が相場ですが、立退料を請求して、支払ってもらえれば退去し他の物件に移るという交渉も現実的にはありうると思います。

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Q.マンション共用部分の虫被害についてご相談です。

A.費用負担を誰がするのかという事は一度おいておいて、一時的な駆除ではなく、ある程度長期的に蛾を寄せ付けないようにするような製品はあるようです。効果などについては当窓口では保証することはできませんが。そのような製品を試しに設置してみるということでしょうか。 共用部分ということなので、その費用負担は、本来は管理会社ですので、設置して管理会社に費用請求をするのか、設置から管理会社にさせるのかについては、管理会社との交渉次第かと思います。

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Q.借地権名義書換承諾料支払義務について教えてください。

A.借地権売買における名義変更料は、借地権を売ろうとしている者が、地主にたいし、借主の名義が変わるということで、そのある意味承諾料として支払う金銭とされております。 もちろん費用負担については最終的には売主買主間の合意ですので、借主側が支払ってはいけないということはないですが、原則は売る側が支払う費用なので、交渉はするべきだと思います。

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Q.建物賃貸契約の自己都合解約と借地権相続について教えてください。

A.①結論からすると、法的には出て行ってもらうことは難しいと考えて頂いた方が良いと思います。通常の賃貸借契約は、更新が原則であり、更新を拒絶するには、それだけの正当事由がなければなりません。 ただ、正当事由については、なかなか認められません。したがって、猶予期間という考え方もありません。 つまり日本の法律は、借主が出ていかない限りはなかなか出て行ってもらうことはできない仕組みになっております。 それでもどうしても退去をお願いしたいという場合には、立退料をお支払いすることは前提とかんがえてください。 単にご主人が住みたいという理由での退去要請の場合は、立ち退き料も高く設定されるのが通常です。 次の賃貸先の契約金や引っ越し費用などは最低限、必要ですので、最低賃料5カ月分程度は相場として必要になるといわれております。 もちろん交渉して出て行ってもらえれば一番良いですが、賃借人が拒否された場合には、それでも出て行ってもらうということを要求するのは無理であるというのが法律です。 ②税金はもともと個別性が高いものなので、相場観などを申し上げることはできません。 生きているときにお渡しになると贈与税、亡くなられてからは相続税ですが、ともに大きな控除枠もあります。 ぜひ一度無料の税務相談をご利用されて、税金の専門家にお話を聞いてみてはいかがでしょうか。 送られようとしているものがどのくらい価値があるのかがある程度わかる資料、借地の賃貸借契約書、建物の登記、などが必要になります。

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Q.コロナの影響を理由とする建物建築契約の着工前解除についてご相談です。

A.コロナを理由とした解約といっても契約上は自己の都合による解約となり、手付金没収となるのが法的な整理となります。ただ一方で、ローン審査が通らなかった場合には、白紙解約となる場合がございます（契約書にローン特約と呼ばれる規定があるはずです）。 コロナで様々な影響を受けておられる方がいらっしゃるのは、皆さんわかっております。 したがって、法的には難しくても、交渉次第というところはございます。 コロナが影響して、どのくらい給料が減ってしまったのか、ローン返済にどのくらい影響するのかなどご説明をされてみてはいかがでしょうか。

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Q.賃借建物の鍵紛及び原状回復義務の範囲についてご相談です。

A.賃貸の原状回復については、基本的には入居時に締結をした賃貸借契約にしたがって行われます。まずは契約書を確認してください。 なお、一般的に ①　鍵を紛失した場合には、シリンダーごとの交換を現状回復時に求められることはあります。 ②　畳の表替えやふすま交換は行われる場合は契約書に記載がある場合が多いです。あとは汚れがある場合となります。 ③　クロスも煙草を吸われないとのことですので、通常は全面張替えはしないと思います。汚損箇所の部分張替えが一般的です。 ④　室内クリーニングも契約書に記載がある場合には行われます。金額も契約書に記載がある場合が多いです。 原状回復については、見積もりを見て納得できない場合には貸主と交渉することになりますが、あまりにも高額だと思われるのであれば、一度都道府県に設置されている賃貸契約などのトラブル受付窓口にご相談されてみてはいかがでしょうか。

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Q.仲介業者に対する不信感についてご相談です。

A.宅建業法上問題になるような行為が認められる場合には、仲介手数料の減額、免除ということも不動産取引においては間々ありますが、そのような行為がない場合には、仲介手数料は全額認められるというのが法律の考え方です。 しかし、まずは、多々あった問題点を不動産業者にぶつけていただき、仲介手数料を支払おうと思える業務をしてもらっていないことを明確にお伝えいただくべきだと思います。 そして、会社としてどのように対応するのか、もちろんいい加減な対応に終始するような場合には、都道府県に設置されている宅建取引に関する相談窓口や消費者センターに相談もするということは業者に対して明確にされていいと思います。 そのうえで、交渉をし、納得いかなければ、本当に一度相談窓口を活用されて、対応について相談なさってみてはいかがでしょうか。

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Q.隣接する私有地に通してあるガス管の撤去請求についてご相談です。

A.築60年とのことですので、ガス管も同程度の長さを隣地下を通されていたんだろうと思います。 それだけ長期間通していたという事実は法的にも保護される可能性はあります。 また、袋地通行権の主張についても水道管とガス管では利益状況は変わりません。偶然水道管の裁判例があるというだけだと思います。また、このような裁判例は、土地の具体的な状況などにより結論も様々ですので、裁判例の有無はあまり気になさらないでも大丈夫です。 袋地通行権類似の状況を主張する以上、民法上、隣地には一定の金額を発生することは必要になります。 基本的には隣地との交渉事ですので、ガス管については通す法的な権利が認められる可能性があるということで、認めてもらえるように交渉なさってみてください。どうしてもだめということであれば、お近くの無料法律相談などで弁護士にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.賃料口座振替手数料額に関する相談です。

A.賃貸借契約についての費用負担は原則は賃貸借契約書の記載です。 もし契約書の記載と異なる負担で行われているのであれば、管理会社に話をすべきです。 手続きが間に合わずに生じた手数料ということであれば、余計管理会社が負担すべき手数料にも思えるので、まずは管理会社に確認をして、返金をしてもらえるように交渉なさってみてください。

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