「貸主」のご相談事例の一覧

Q.共益費内訳に関して、契約内容と異なる請求をされましたが、支払いの義務はあるのでしょうか？

A.契約書にそのような記載があるのであれば、水道代の支払いは、貸主の義務になります。 あくまで事前に説明をうけ、契約を交わした内容で、賃借人の義務が確定いたします。 間の手続きを行った不動産屋の説明ミスということであれば、不動産屋に過失があるので、貸主と不動産屋で水道代の支払について、話し合いをすべき問題であり、借主様に関係する話ではありません（貸主も印鑑をついている以上、貸主にも責任があります）。 契約書上、共益費に水道代が含まれる旨記載がある以上、共益費を支払う以上の負担をする義務を借主様が負うことはございませんので、その旨はっきりと不動産屋にお話しなさってください。不動産のプロとして、賃貸物件にかかる費用を間違えるようなことはあってはならないですし、そうであるにもかかわらず、説明や契約書とまったく異なる費用負担を求めることは、当該不動産屋は、宅建業法に抵触する可能性もございます。 あくまで不当な主張を不動産屋がされる場合には、不動産屋を管轄する都道府県の宅建に関する相談窓口に対応をご相談されるのもよろしいかと思います。

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Q.共益費の支払いを拒絶したいです。どうしたらよいでしょうか？

A.本件では、滞納を原因として貸主から借主に対して解約が通知されたものですので、通常はおっしゃるとおり、貸主側から解約の通知が書面にてなされることになります。 聞いておられなかったという共益費ですが、契約書が届いた際には、その旨、話は貸主に対してされなかったのでしょうか。確かに説明がなかった共益費について、こっそり請求書に入れてくるというのは、悪質性を感じますが、それを分かって契約書を結局取り交わしているということであれば、その分を滞納額に充当するという交渉は難しいと考えます。また、２１か月にわたり共益費を払ってこられた事実については、認めていたからこそ支払っていたのではないかという反論を貸主からされた場合には、なかなかそれを覆す法的な理屈はありません。 滞納分は清算されたうえ、解約されるのかどうか、賃料の減額は難しいのか、改めて貸主と交渉されてみてはいかがでしょうか。

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Q.賃貸建物の改装費の負担について相談させてください。

A.建物の賃貸借においては、費用を貸主借主、どちらが負担するかということでトラブルになることが多いです。たしかに建物の躯体や構造に関わる工事については、貸主負担で行うというケースが通常と思われますが、どちらの負担なのかは、結局のところ、契約書の内容次第となります。 おっしゃるとおり、費用の金額次第では、貸主負担が難しいということで、新たなテナントで新たな工事内容を検討されるというのも、やむを得ないご判断だと思います。またはご事情をお話しし、それでもどうしても借主側がやりたいということであれば、借主に負担をお願いすることも、法的には何ら問題はございません。

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Q.賃借店舗が違法建築だったため買い取れませんでした。立ち退きたいが、立退料はもらえますか？

A.築がとても古い物件であることや違法建築であることが気になります。もし建物が老朽化している、修繕などをすると非常に費用がかかる、といった事情が認められ、貸主から建て替えなどの理由で退去を求められた場合には、法的には退去を求める正当事由があると認められるケースが多く、そうなった場合には、立退き料も最低限しかもらえずに、出ていかざるをえないこともありえます。 貸主が退去を求める正当事由が認められない場合にそれでも借主に退去を求める場合には、相応な立退き料が必要であると理解されております。 もし代替地がある、もう店舗をやめられる予定があるといった場合には、立退き料を請求したうえで、退去をされたほうがいいかもしれません。 もし不安であれば、お近くの無料法律相談などを活用されてみてはいかがでしょうか。

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Q.建物賃貸借契約更新料の支払い義務について教えてください。

A.そもそも同じ間取りのお部屋であっても、貸主が違ったり、管理会社が違ったりするので、契約内容が異なるということはございます。 ただ、そういった情報を基に、更新料を無くす契約にしてほしいという交渉自体は可能と存じます。しかし、今年の更新については、すでに更新料有の内容で印鑑をついて契約を取り交わしておられると思いますので、この更新料を削除するというのは難しいと思います。 ２年後の更新時からは更新料を削除した契約にしてほしいという内容の交渉は可能ですので、一度お話されてみてはいかがでしょうか。これだけ長期でお住いなので、そのあたりも考慮してくれるようお願いしてみてください。

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Q.老朽化したアパートの廃業と立退き料について教えてください。

A.ご存じのとおり、賃借人に退去を求めるためには、賃貸人側に退去を求める正当な事由がなければなりません。ただ、建物の老朽化というのは、正当事由として認められやすい事情とされております。ただし、老朽化により、物件を修繕してももう生活をするのが難しい程度のものではないと、完全な正当事由とは認められていないようです。 立退き料は、正当事由を補完するものとされております。正当事由があまりないような立退き要求であっても、高額な立退き料を支払うことで、立退きが認められやすくなるという意味です。ご質問のような状況の場合では貸主の勝手な都合による退去ということではないですので、高額な立退き料がないと退去させられないという事はないと考えます。ただ、幾らが適正なのかというのは、法的にはありません。ある程度賃借人の方々がいらっしゃるようであれば一度お近くの弁護士無料相談などで専門家にご相談されることをお勧めいたします。 なお、生活保護だから払う払わないというのはありません。貸主の都合で立ち退いてもらう賃借人一般に、立退き料が必要になるという整理です。

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Q.建物賃貸契約の更新拒絶は可能ですか？

A.一般的な契約、つまり普通賃貸借契約は、おっしゃるとおり、契約更新が前提となっております。 契約を更新しないためには、更新をしない正当な事由が認められなければなりません。ただ、この正当事由は現状なかなか認められないことが現実であり、借主に重大な契約違反行為（滞納、迷惑行為など）があったり、貸主がどうしてもその物件に住まないといけないような事情がない場合には、ほぼ認められません。 ただ、入居される方が出て行ってもいいということになれば、更新しないことができます。まずは入居者の方に、ご相談という形で、ご連絡されてはいかがでしょうか。その際、立退き料（通常賃料の３か月以上といわれます）の出費は当然に覚悟する必要がございます。引っ越し代などの費用も含めて、ご提案されることをお勧めいたします。それでも退去しないとご入居者が希望された場合には、法的に退去させることは非常に難しいと考えてください。

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Q.建物賃借人が未成年で、親権者が無職の場合、審査は通りますか？

A.通常、未成年者がマンションの借主になるときには、親権者の同意書があり、かつ、連帯保証人に親権者がなることを求められます。万が一親権者が収入がないという事情があれば、収入がある方を連帯保証人にせよといわれることが多いと思われます。 ただ、貸主の審査については、法律的な基準があるわけでは無く、貸主や管理会社によって基準が異なることも多いです。 したがいまして、物件探しをする際に、仲介会社に都度確認をなさってみてください。

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Q.就業先が変わった場合、不動産業者から新しい就業先へ確認の電話をするのでしょうか？

A.「就職先に確認の電話は行くのでしょうか」とのことですが、在籍確認の有無は不動産会社により異なりますので回答が困難です。無職の状態で了承してくれた貸主さんということですので、あまり細かいことはおっしゃらないのではないでしょうか。

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Q.新築賃借建物へ入居直後の雨漏りが原因で退去する場合の補償について教えてください。

A.たしかに、１，２の請求については、賃貸借契約では記載があるものがおおく、短期の解約でも、１か月分の賃料、クリーニング費用は請求されることが多いのは確かです。 ただ、今回の退去のご事情を推察すると、ご納得がいかないのもその通りだと思います。 １，２の費用については、事実上ほとんど住んでいないこと、賃借人のわがままで退去するわけではなく、あくまで住居の雨漏りが原因であることを改めて主張されて、なんとか免除いただくよう、交渉してみてはいかがでしょうか。１はだめでも、２は免除、など、落としどころが出てくるかもしれません。 ただ、どうしても納得がいかないということであれば、貸主に対して、本物件の契約不適合責任の追及を念頭において、お近くの無料法律相談などを活用されて、一度、そのような請求が成り立つかどうか、ご相談されてみてはいかがでしょうか。ある程度請求が可能ということであれば、それを根拠に、交渉をしてみるということもありうるかと存じます。

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