「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

Q.物件購入交渉中の持ち主が不動産仲介業者を拒否している場合の査定額とリスクについて教えてください。

A.弊社の査定基準を用いてご説明します。 ・近くの土地公示価格を見ると35,000円/m2程度の田舎です。 ⇒査定額は公示価格よりも実際に取引された近隣相場を基準にしています。 ・旗竿地は安くなると見たのですが、このような田舎の土地でも安くはなりますか？ ⇒路地状部分の面積と有効宅地部分の面積の割合に応じて減価します。更に間口の幅も考慮します。 ・かげ地率は40％程度ですが、１割くらい安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒利用阻害程度を考慮して減価を査定します。傾斜角度１５°以上・未満、更に傾斜地の方位により減価率が異なります。 ※６０ｃｍ以下の法地は減価しません ・すぐ隣に墓地（と言っても山の斜面に３０程度お墓がある）のですが、こちらも１割程度安くなるという認識で宜しいでしょうか？ ⇒程度により－１０～－１５％減価します。 ・建物の価値としては、どう評価されますでしょうか？ ⇒躯体構造（工法）により異なります。 ※上記はご質問内容に即したものであり、他にも数多くの増減事項があります。 ・私としては不動産屋を仲介したいのですが、どのように進めるのが良いでしょうか？ ⇒①個人売買のリスクを理解してもらう ※トラブルの例 ・後から調べたら、取引価格が高かった。又は安すぎた。 ・引渡後契約の内容に適合しないものや欠陥が見つかった。 ・税務署に低廉譲渡を指摘され、贈与と見なされた。 ・設置器具や照明器具など、装備品について取引後の所有権を明確にしていなかった。 ・直接交渉の場合、遠慮がちな交渉しかできず後々不満が残った。 ②ご相談者様のみで仲介手数料を負担する

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Q.増築未登記部分がある住宅購入のリスクについて教えてください。

A.仲介物件ですが増築部分を登記してもらい購入することは可能なのでしょうか ⇒お借り入れする金融機関によりますが、増築によって建蔽率や容積率がオーバーしているようであれば登記をしても融資してもらえない可能性があります。 登記の費用は購入者（私）が全額負担なのでしょうか ⇒決まりはありませんが、売主さん負担で登記してもらえるようにお願いしてみてはいかがでしょうか。 また未登記で購入した場合の問題（不利益）はないのでしょうか ⇒購入後に登記が必要となった場合、その登記部分が誰の所有なのか？登記に必要な書類はあるのか？などの諸問題が発生する可能性があります。

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Q.仮契約をしましたが、連帯保証人の署名押印は未だの状態で、契約破棄は可能ですか？

A.ご質問内容から『契約成立の有無』が問題になるかと思います。 これにはいろいろな判例や解釈があります。 本件については連帯保証人が署名押印してないということなので、「契約は成立していない」との主張も可能かもしれません。 また“契約期間”（いつから契約の効力が発生するのかなど）も焦点になる可能性もあります。 まずは契約関係書類をご持参の上、役所等で行われている法律相談会でご相談されることをお勧めいたします。

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Q.物件の引き渡しが大幅に遅れる際の損害金について教えてください。

A.契約内容（引渡しの遅れについてどのように定められているのか）によるかと思います。 またその遅れの事情にもよるかと思いますので、その事情をご確認の上、役所等で行われている法律相談などで詳細なご相談をされることをお勧めいたします。 ※１１ヶ月というのはあまり聞いたことがありません。売主さんもそれなりに対応方法を考えていると思います。

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Q.契約予定の賃貸物件がクリーニング後にも関わらず汚れており、事故物件の可能性が疑われる場合、どうしたらよいでしょうか？

A.①一般的には撤去すると思います。（貸主様は慣れていないことも考えられますが、プロである仲介業者が配慮するべきだと思います。） ②心理的契約の内容に適合しないものが存在するにもかかわらず、それを隠して取引した場合には『告知義務違反』となり、損害賠償請求などの対象となります。ご心配でしたら近所の方にヒアリングする方法をお勧めいたします。 ③④貸主様と直接会わないケースも多くあります。 また、これらの書類は“法”で定めているものではなく、借主様の本人確認、意思確認、証明力を確認するためのものであるため仲介業者や貸主が了承すれば不要です。しかしながら原本を確認の上、写しを取得することが一般的だと思います。

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Q.建売住宅購入時の手付金は返還可能ですか？

A.“仮契約”と“本契約”の違いがわかりませんが、重要事項の説明を受け、当事者（売主・買主）が契約書に署名押印しているのであれば、一般的には手付金は返還されません。 更に『手付解除期日』を過ぎてしまうと『違約解除』となり、違約金の支払義務が発生します。 しかしながら“融資特約”が付加されている場合、融資を申し込んだ上で、その融資が承認されない場合に限り白紙解除となり手付金が返還されることになります。 まずは契約書の内容をご確認ください。

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Q.保証金名下の敷金の約定されていない償却について教えてください。

A.法的には敷金という言葉が何を指すのかという明確な定義はなく（民法改正で初めて法律上の定義が行われます）、地域によって、敷金、保証金などの名称がございます。つまり保証金という文言がすべて全額償却を意味する金額ということは全くございません。全額償却ということであれば、礼金や権利金という項目が利用されることが一般的です。 また、ホームページにどうのせようが、賃貸借契約書にのっていなければ、それは法的には何らの義務にはなりません。 契約書に書かれていないのであれば、敷金を何らの根拠なく全額償却してしまうのは、明らかな違法行為です。 過去の退去者に支払ったことがあるかどうかといった事実は、まったく関係はなく、あくまで賃貸借契約のみが、賃貸人と賃借人の権利義務関係を定めることになります。 ついては、なかなか交渉がうまくいかないようであれば、無料法律相談や、行政などになる賃貸トラブルの相談窓口などを利用されて、対応を検討されてはいかがでしょうか。 なお、敷金償却については、契約書の条文に記載されることは少なく、契約書の最初にある条件を記載する頭書きの部分に書かれていることが多いので、念のため、再度契約書の内容はご確認ください。

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Q.マイカーローンがセットされた住宅ローン使用不可による解約について教えてください。

A.売主や仲介会社に対して、ローンを使用することはご説明されていたでしょうか。 そもそもローンを使用して不動産を購入する場合に、契約内容にローン特約が入っていないということはあまりなく、そのことが本件では問題のように思います。 契約上は、本件のような事情による解約は、手付金を戻してもらえるような解約には認められないことが多いので、手付金は戻らない可能性が高いと思います。しかし、ローン特約が定められなかったことについては、仲介会社（売主が宅建業者の場合は売主に）責任があるように思いますので、その点を交渉の材料として、手付金を戻してもらう、仲介会社に相当額の補償をしてもらうなどの対応を検討されてはいかがでしょうか。

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Q.兄の遺産である土地建物の売却と、宅建業者をしている弟の関与について相談させてください。

A.レインズは、不動産業者間専用の物件情報ネットワークのことです。これは、売却する物件の情報を売り手仲介業者が登録することで、広く業者間の間で物件の存在が周知され、買い手が探しやすくなるというものです。 不動産仲介契約には３種類があります。 ・同時に複数の仲介会社と契約することができ、自らでも買い手を探してくることができる一般媒介 ・一社の仲介会社としか契約することができませんが、自ら買い手を探してきて契約をすることができる専属媒介 ・一社としか契約することが出来ず、自ら探してもいけない専属専任媒介 以上３種類です。 そのうち専属媒介、専属専任媒介については、売り手仲介会社は物件情報をレインズに登録することを宅建業法上義務付けられておりまして、レインズ登録をして買い手を探すということは不動産取引では通常の業務ということになります。 なお、レインズの登録についての金額を仲介手数料に乗っけて請求するということはありません。 仲介手数料は上限額が同じく宅建業法上で決められております。

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Q.ローン返済中の土地の売却はできますか？

A.ローンが残っている不動産を売却することは難しいです。売却代金によりローンを完済できるのであれば問題がないですが、そうでない場合には、残債務について、返済ができなければ売却はできません。 例外的に任意売却という方法によりローンが残っていても売却する方法もありますが、銀行の許可が必要になりますし、あくまでも例外的な手続きとなります。

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