「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

Q.購入契約済土地の近隣に逮捕歴のある者が居住している。契約解除した場合の違約金について相談させてください。

A.このような案件は裁判でも多く争われております。 本件で問題となるのは、契約前に、どのような調査を不動産会社に依頼をしていたかになります。過去の裁判例を鑑みると、三軒隣の住民が逮捕歴があることの事実については、不動産会社の調査、説明義務は認められないとされる可能性が高いように思います。ただ、契約をする前の段階で、そのような近隣トラブルを起こしているような人がいないかどうか、調査をしてほしいということを明確に依頼をしていたということになると、当該顧客にとっては、このような事実が契約において重要な要素であったのだろうということが想定され、不動産業者に対して、調査、説明義務違反が認められる可能性が出てきます。また、買主の契約解除が認められる可能性も出てまいります。 また、対売主ということになると、このような事実は心理的な瑕疵として、契約不適合責任請求の対象になるのかどうかが問題となりますが、当該事実については、瑕疵とまでは言えないというのが裁判例の考え方になると思います。しかし、取引前にこのような事実を買主が大変気にしていて、それを売主や不動産業者に伝えていたということになると、瑕疵とは認められないまでも説明義務違反に基づいた損害賠償の請求ができる可能性が出てまいります。 法的紛争の論点によくなる事案ですし、一度、無料法律相談などで、弁護士に対応を相談されるのもよろしいかと存じます。ぜひご検討ください。

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Q.売却検討中期間のローン支払について教えてください。

A.通常任意売却は、ローンが残っている物件の売却金額および自己資金でローンを返済できない場合に行われるものであり、そもそもローンの返却が可能である場合には行われません。なのでローンを支払える余力がある方については、任意売却ができませんので、任意売却させようとしているということはないのではないでしょうか。 また、ローンが組みにくくなるということですが、これは任意売却が原因というよりは、任意売却の前段階である、支払に滞納が生じたことが組みにくくなる原因です。 また、通常は普通売却ですので、これが普通売却ですとの記載はありませんが、任意売却である場合には、当然に取引前の段階で説明を受けますので、ご心配はありません。

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Q.建物賃貸仮契約の拘束力はどこまででしょうか？

A.メールをみますと、すでに仲介会社Aを通じて物件の申込みをしておられるようですが、この状態で、仲介手数料の無料を理由に仲介会社Aとの契約を取りやめることは、逆に、仲介会社Bや、借主様ご自身が、いわゆる「抜き行為」として、民法１３０条に違反するとされて、その損害を請求される可能性がございます（具体的には仲介手数料を請求される可能性があります）。「不動産業界のタブー」というと、そんな業界慣習は一般消費者には関係ないという印象をもたれるのは至極当然だと思いますが、実は、違法と評価されてしまう可能性がある行為ということになります。 また、不動産管理会社としても、同じように契約の自由があり、一度仮契約をしているにもかかわらず業者を変更したうえでの契約は受けられないという主張について、何らかの法律に反しているとは言い難いと思います。 したがいまして、仲介会社Aを仲介として契約手続きを進められることをお勧めいたします。

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Q.敷地権のないマンションを建て替えたとき、住む権利はあるのでしょうか？

A.土地の権利はついていないとのことですが、マンションの１室を購入された場合、建物の専用部分や土地も各区分所有者と共有という形で実は所有をしていることになります。 そして、建て替えが行われた場合には、引き続き住みたいという希望があれば、そのまま建て替え後のマンションに住むことができます。 なお、建て替えでは通常、再建築費用の負担を要しますが、容積率に余裕があって現在よりも大きな建物が建築でき、余剰部分を分譲することができれば、その利益で建て替え費用を賄える場合もあるようです。

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Q.派遣社員で過去に滞納歴があります。賃貸物件を契約することはできますか？

A.ご相談者様のご条件は、正直、賃貸の審査は厳しいものになると思います。また、お探しになる地域によっては、物件自体が少なく、より厳しいものになることもありえます。 ただ、賃貸物件の審査は様々であり、一概に過去のそのような履歴があるから絶対にダメというわけでもありません。 まずは、お近くの賃貸の不動産会社にご相談ください。その際ご自身の条件をお話されたうえで、賃貸物件を探してもらうようになさってください。

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Q.新規入居者等へのお礼の手紙（クオカード付）を出そうと思います。文面の記載例を教えてください。

A.御礼は、定型文というよりも気持ちをそのままお書きになったほうが、相手には伝わりますので、このようなところでアドバイスをするにはふさわしくないとは思いますが、 ・継続的にお住まいいただきたいこと ・更新の方には、契約期間、滞納なく、大事にお住まい頂いている事への感謝 ・修繕などトラブルがあった場合の相談先 などのことを記載いただければよろしいのではないでしょうか。

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Q.フリーランスになったばかりです。部屋を新しく借りる場合、どのように所得の証明を行えばよいですか？

A.賃貸の審査におけるポイントは、継続的に賃料を払える与信能力です。 したがって、継続的な収入が無い、貯金が少ないといった場合には、正直なかなか賃貸物件を借りるのは難しいというのが現実です。 ただ、たとえば信頼できる保証人を立てるということで賃借人の与信能力のフォローが賃貸人に証明できれば審査を通る可能性はありますし、そもそも賃貸の審査は様々な基準がありますので、まずは、賃貸の仲介会社にご相談されることをお勧めいたします。審査基準が厳格ではなく、入居しやすい物件の情報を教えてくれる仲介会社を探してください。

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Q.築年数４０年建物の、契約不適合責任の免責について教えてください。

A.４０年くらいたつと、売主が知らない建物の瑕疵部分が出てくることも現実です。 したがって、契約不適合責任の免責を付けて販売をするというケースが多くなります。 しかし、買主としては、そのような特約が入ることが納得できないという方も多いです。 そこで、建物自体や設備の状況などを事前に調査をする（インスペクション）などを行うケースも増えております。

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Q.母親と共同購入した戸建住宅の権利関係の処理について、相談します。

A.ローンはどのくらいあるのか、今後どのような居住状況をご希望なのか、別居後のローンの支払いをどうするのか、別居された場合に、その方々の支払能力は大丈夫なのかなど、個別の情報をお伺いしない限りは、権利的に損が無い処理ということをこのメールでお示しするのは難しいです。 おそらくは、残っているローンの支払いをどうするのかということが一番問題になると思います。 まずは、融資を受けている銀行に対応をご相談なさってください。また、新たなお住まいをお探しということであれば、直接お近くの不動産業者にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.年に１回２か月ほどしか住まない家を、買おうか建てようかと考えています。どうしたらいいでしょうか？

A.建売住宅か注文住宅か、どちらがいいかというご質問でしょうか。 こだわりがある、住むまでに時間がかかってもよいという方は、注文住宅を選択される方が多いと思います。自分でこだわって建てた分、注文住宅のほうが満足感が高いという話も聞いたことがあります。 ご自身の予算や、どのくらい居住されるつもりなのか、などをよく考えてご選択なさってください。 お近くの不動産業者に直接ご相談されるのもよろしいかと存じます。

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