「所有」のご相談事例の一覧

Q.認知症の祖父名義の土地での、建て替えの可否、住宅ローン申請への影響について教えて下さい。

A.通常借地人が所有している建物を建て替える場合には、賃貸借契約上立て替え、増築を禁止するような規定があれば、土地所有者の承諾が必要となりますが、本件の場合、親子間での賃貸ですので、おそらくはそのような規定がある契約を締結しているようなことはないのではないでしょうか。 そうであるならば、建物の所有者であるお父様が、建物を建て替えることについては、問題はありません（事実上は宮田様が建て替えを検討しているとのことですが、あくまで建物所有者名で建て替えをすることになります）。ローン申請についても問題ないはずですが、この点については、銀行に確認なさってみてください。 ちなみに、土地の名義は今後ご相談者様名義になるとのことですが、本来の法定相続人であるお父様を飛ばして孫であるご相談者様に移転するとなると、相続による移転に比べて、不動産取得税や、登録免許税、相続税などがすべて割高になっておりますので、ご注意ください。

個人・法人のお客様税金等に関して

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Q.所有地に隣接した土地にマンションの建設工事の予定がありますが、安全性は問題ないのでしょうか？

A.本件のようなご相談については、行政の窓口をご利用されるのがよろしいかと存じます。 一度資料や現地の写真をお持ちになって、ご相談なさってみてください。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.土地の無償譲渡に関する注意点があれば教えて下さい。

A.土地の贈与については、法的には口頭でも成立をいたします。しかし、何も書面も作成せず、土地を譲り受けた後、それは無償で貸していただけなので返せと言われてしまうという展開も十分にありえます。 そうなると、通常土地を無償で贈与するということはあまり考えられないので、贈与を立証できないと、法律上は、「使用貸借」とよばれる賃貸借契約があったと認定されてしまい、上にある建物を壊したうえで、土地を返せという結論になる可能性が高いです。 したがって、本件土地が無償で贈与されたという贈与契約を書面にて締結をしておく必要があります。 また、贈与を受けた段階で、土地の所有権の移転登記手続を行い、名義を変更しておく必要もございます。 あわせて、土地を譲り受けた場合には、贈与税がかかりますが、親族間の贈与ではないので、税金控除などはありませんので、土地の評価額によっては多額の税金がかかる可能性もございます。 こちらについては、無料の税務相談などで、税金の専門家の意見を事前に聞かれておくことをお勧めいたします。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.隣接公有地競売を前提に購入した土地の契約を解除出来る方法はありますか？

A.本件の場合、消費者契約法の無効を主張できる可能性があります。 業者が消費者に対し、事実と異なることを説明し、それを消費者が誤認して契約を締結した場合には、契約の無効を主張できます。 また、このような誤った事実を説明したということで、宅建業法上の説明義務違反に基づく損害賠償を宅建業者に請求できる可能性もございます。 まずは、購入者ご本人が、弁護士会の実施しているものなどの専門家による法律相談を利用し、弁護士に対応をご相談されることをお勧めいたします。

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Q.購入を検討している建物の隣地境界が３０ｃｍしかありません。

A.現在の物件の売主から、隣の建物の距離に関して、隣地と何らかの取り決めがあるのか確認されてますでしょうか。何らの取り決めなく３０年にもわたって隣地から何も要求がないということであれば、境界との距離に起因する損害賠償請求を受ける可能性は非常に低いとは思います。ただ、隣地の方が今後転居などで入れ替わった場合には、そのような関係が保証されるとは限りません。 また、このような場合の相場というのはありません。あくまで今更取り壊せということを言われることはありませんが、民法上の規制違反になりますので、法的には賠償責任が生じることにはなります。 以上ですので、本物件を購入されるのであれば、相隣関係のリスクはご理解されたうえで進めるようになさってください。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.別荘地売却に際し保証金の支払を要求されたのですが詐欺ではないですか？

A.不動産の売買において、売買契約締結後のキャンセルは、確かに、相手方への影響は大きいです。 そこで、不動産の売買においては、通常、手付金というものを買主から売主に契約前に支払をいたします。 これにより、キャンセルされた側の損害を補填しています。買主がキャンセルする場合は、手付金を放棄する、売主がキャンセルする場合は手付金の倍額を買主に支払うことで、それぞれキャンセルを可能にしております。 これが不動産売買の解約に関する原則です。 今回不動産会社が要求している売主からの保証金というものは、この原則からすると、意味のよくわからない金額ということになります。もし不動産会社が買主になるのであれば、手付金を払うのは買主である不動産会社です。売主から契約前に保証金なるものをとるというのは、危険な取引である可能性が高いと思います。返金の約束も履行されるかどうか、よくわかりません。 十分に気を付けて取引していただきたいですし、東京都には、宅建業に関する相談窓口もございますので、念のため相談されるのもよろしいかと存じます。

個人・法人のお客様不動産取引に関して

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Q.マンション敷地の一部に係る専用使用権承諾の覚書について相談です。

A.店舗部分のオーナーがどのような根拠で管理室や駐車場の賃料を得ているのか、現在の敷地の使用状況、管理規約の中身などがわからない中で、覚書の捺印について、判断するのは申し訳ありませんが、難しいです。 一度、管理規約などを含めた資料一式を無料法律相談にお持ちになって、法律の専門家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.権利を持たない私道に接道した土地の売却はできますか？

A.土地の正面が私道で問題となるのが、建築基準法上の接道義務です。建築基準法上で指定されている「道路」と、建築物の敷地が２メートル以上接していなければならないというものでありますが、土地の正面の私道が、建築基準法上の「道路」に該当するのかどうかについて、不動産業者を通じて確認なさってみてください。 このように接道義務を果たしていない土地は、再建築不可物件となります。再建築とは、いったん更地にして新たな建物を建てるという意味で、もし建物がすでにあり、リフォームをするということであれば再建築不可物件とはなりません。 もしすでに更地ということであれば、再建築不可物件となりますが、絶対に売れないということはありません。そのような土地にもニーズがあります。しかし、どうしても相場よりは安くなります。 お知り合いの不動産業者に売却価格を査定してもらって、私道所有者の申し出の金額よりも安いようであれば、私道所有者のご希望金額で売却するという選択肢もありうると思います。

個人・法人のお客様土地に関して

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Q.境界から後退していない塀は法律的に問題ありませんか？

A.民法第２３５条では 『境界線から一メートル未満の距離において他人の宅地を見通すことのできる窓又は縁側（ベランダを含む。次項において同じ。）を設ける者は、目隠しを付けなければならない。前項の距離は、窓又は縁側の最も隣地に近い点から垂直線によって境界線に至るまでを測定して算出する。』と定められています。 そのため、“塀”からではなくあくまでも“境界線”からの距離を指します。

個人・法人のお客様建物に関して

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Q.自宅を売るために母親に退去してもらいたいのですが、どうしたらよいでしょうか？

A.売却するにしても空き家にする必要があります。 賃料を支払っている賃借人の場合は『オーナーチェンジ』という形で売却することも可能ですが・・・ いずれにいたしましても、お母様を強制的に退去させるためには訴訟などを経る必要があります。 親族間の問題であることから、十分お話し合いをされたうえで、対応されることをお勧めいたします。

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