「マンション」のご相談事例の一覧

Q.購入予定の建物に設定されている、仮登記の処理について質問です。

A.登記は設定した順位で優先が決まるので、まず、売買予約の仮登記がついている土地は、売買予約の権利者が権利を発動させて場合には、たとえその後に別の方に所有権が移転していても、売買予約をしていた方に所有権が移転することになります。 もちろんそういった場合に現所有者に対して損害賠償ができるような内容の契約を締結することはできますが、予約の権利者が仮登記を本登記に替えてしまえばそれまでなので、あまり意味は無いと思います。したがって、通常は、売買予約の仮登記を抹消したうえで売買契約をするということが一般的です。 また、設定予約の仮登記より前の番号で抵当権の設定登記がなされている場合には、当然抵当権が優先されるので、もし売買予約の仮登記が本登記になったあとに抵当権が行使されれば、新たな所有者のもとで競売などがなされ、換価手続きをとられることになります。 ですので、こういったことがないように、通常では、抵当権設定登記を抹消したうえで、売買取引を行うことが一般的です。

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Q.共同で購入した夫名義のマンション、離婚に際しての処分について、質問です。

A.まず前提として、必ず銀行にローンの名義が変更することについては相談をなさってください。 共有名義が単独でとの契約になった場合、支払い能力を改めて銀行は判断し、場合によっては名義変更が認められないケースもあり得ます。その場合には売却をしてその代金でローンを完済するという選択肢も考える必要がございます。 また、今のマンションにお住いになられるのか、別のマンションにお住いになるのかは、つまり、所有がいいか賃貸がいいかという問題になりまして、これは様々な考え方がございます。負担する金額面でいうと、頻繁に引っ越しをされるということであれば別ですが、おおむね所有形態の方がかかります。ローンのほか、固定資産税、物件の諸々の修繕費用などでしょうか。賃貸ですと、賃料共益費のほかは、礼金、更新費用、小修繕、原状回復費用などです。 今後のご自身の生活設計なども踏まえ、ご自身の資産としてマンションを所有なさるのか、資産を保有することよりも自らの収入や勤務形態などに合わせた機動性を重視して賃貸とされるのか、ご検討ください。

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Q.マンション共用部分の虫被害についてご相談です。

A.費用負担を誰がするのかという事は一度おいておいて、一時的な駆除ではなく、ある程度長期的に蛾を寄せ付けないようにするような製品はあるようです。効果などについては当窓口では保証することはできませんが。そのような製品を試しに設置してみるということでしょうか。 共用部分ということなので、その費用負担は、本来は管理会社ですので、設置して管理会社に費用請求をするのか、設置から管理会社にさせるのかについては、管理会社との交渉次第かと思います。

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Q.マンション共用部分の虫被害についてご相談です。

A.それだけ蛾が集まってくる原因は何なのでしょうか。 たとえばマンションによっては、管理会社が定期的にネズミの駆除などを行っているケースもあります。 それだけ共用部分に集まってきているのであれば、他の住民の方も迷惑されているのではないでしょうか。 管理組合があるのであれば、組合経由で管理会社へ駆除をお願いするという方法があります。 管理組合がないような場合には、原因の究明および駆除を業者にお願いしてもらうなどをご依頼されてみてはいかがでしょうか。 それだけ多いとなると、生活に支障がでるような場合もあると思いますので、共用部の管理はあくまでも管理会社に責任があるわけであり、掃除だけではなく、駆除をしてほしいというご要望をされてみてはいかがでしょうか。

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Q.コロナの影響を理由とする建物賃料減額請求への対応について教えてください。

A.コロナを原因とする賃料値下げについては応じなくてはいけないという法的規制などはございません。 これを前提として、値下げに応じるということであれば、いつまで、いくらの賃料にするという内容を必ず書面にして、合意書のような形で賃借人と締結すべきだと思います。 もし値下げに応じないということであれば、そのような必要はありませんが、退去をされるというリスクはあります。 まずは賃借人と協議をして、具体的なご要望を聞いてから判断なさってはいかがでしょうか。

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Q.賃借建物への知人や親せきなどの入室を禁止されたことについて教えてください。

A.契約書にも居住制限があるだけのようですので、泊まらせたことで退去を求めることは法律上はできません。 もちろんその際に深夜にわたって大きな声や音を出していたというような事実がある場合に、いきなり退去というのはやりすぎとはいえ、何度かある場合には、退去をということを言われる場合はありますし、付近住民からの声が上がっている場合には、厳しい態度にでる貸主もいます。 また、賃借人以外のかたの出入りが頻繁にある場合には、やめてほしいということを言われるような場合もあります。 昨今隣人の騒音などで賃借人が悩んでいるケースも多く、貸主に対応を強く迫る住民も少なくないことから、そのようなことに対し非常に厳しい姿勢を見せる貸主が増えているのも事実です。 単に泊まらせているという事実だけで入室制限というのは法律上難しいですが、度が過ぎる騒音、賃借人以外の方の出入りについては、弁護士からの内容証明でやめなければ退去せよという文書が届いたという話もあります。 何が本当の原因で誓約書の提出まで求められるような事態になっているのか、不動産会社に確認をされた方が良いと思います。

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Q.家賃相場に係る疑義について教えてください。

A.弊社をご利用いただきありがとうございます。 また弊社が業者を紹介させた頂いた、とのことですので、その際の弊社のセンター名及び担当者名をお知らせいただければ、ご連絡させていただきます。 よろしくお願い致します。

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Q.マンション所有名義の確認方法について教えてください。

A.法務局に出向いて『登記事項証明書』を取得すれば、現在の所有者を確認することができます。

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Q.生活騒音トラブルについてご相談です。

A.隣人関係については、社会生活上、お互いある程度は我慢をするという義務が法的にもあるので、同義務を超えた騒音でないと法的には各対応を求めることができません。 受忍義務を超えているのか否か音声等を聞くことができないので分かりませんが、以下では、受忍義務を超えた騒音であるという前提でお答えします。 証拠ついては、ある程度しっかりなされているようですので、この点も十分な証拠があるという前提でお答えします。 ①賃貸人の義務 　まず、管理会社はあくまで物件を管理している立場であり、住民を追い出すところまでの権限は有しておりません。それをできるのは、物件を貸している賃貸人ということになります。 　賃貸人は、各賃借人に建物を十分な状態で使用させる義務があり、賃借人の使用に支障が生じる状態が発生すれば、その支障を除去する義務があります。 　賃貸人が同義務に違反して、賃借人に損害が出た場合、その損害について賠償する義務があります。 　本件でも、恐らく、管理会社はこの義務を意識していると思いますので、現段階では、「改善なき場合は退去を求める」警告にまで至っています。 　それにもかかわらず改善がない場合、賃貸人は、最終的な改善を求める催告をして（場合によっては催告をしなくても）賃貸借契約を解除し、退去を求めることができるとされています。 　ついては、管理会社を通して賃貸人にこの対応を求めたらいかがでしょうか。 退去されないのであれば、自分が転居するほかないのであるから、騒音により十分な建物の使用ができなかった相当分の賃料分、転居費用や精神的苦痛の慰謝料を損害賠償として求めたいという主張も可能です。 ただし、転居費用は、一旦自ら自腹を切ってから請求するのが原則なので、事前にもらえるかは交渉次第です。 また、賃貸人が、退去を求めても、騒音者が自ら退去しない場合、賃貸人が、裁判所に対して退去を求める裁判を提起することも考えられますが、それなりの時間はかかると思います。 この期間について、賃貸人の負担で防音シートを支給してもらう、賃料の減額を求める、などの手段もありますが、この点も交渉しだいです。 また、賃貸人の保有するマンションに空き部屋がある場合は、交渉次第で、その部屋に無償で移動するということも実際上はあるようで、こういう交渉もしたらいかがでしょうか。 なお、一連の主張、交渉については、弁護士に代理としてやってもらうことも可能です。 ②賃借人の権利 　賃借人も、我慢をする義務を超えた騒音被害を受けている場合、人格権侵害として、直接、騒音者に対し、迷惑行為をやめるよう請求したり、騒音により十分な建物の使用ができなかった相当分の賃料分、転転居費用や精神的苦痛の慰謝料などを損害賠償として請求することができます。弁護士にお願いをして、弁護士名で警告をすることも可能です。 ③弁護士費用、求めることができる金額 　本件では、弁護士は②③の対応ができる位のレベルかと思いますが、弁護士費用は弁護士によって異なるので申し訳ございませんが、回答はできません。無料の法律相談などをまずはご活用なさることをお勧めいたします。 　ちなみに、慰謝料は、日本の場合、大きな金額ではなく、多分多くても数十万程度でしょう。 ④警察への相談 　おそらく相談すれば、注意位してくれますが、警察も、注意することによって、トラブルが激化した場合の責任をとれないので、そういうこともあるがそれでも注意するかと、事前に聞いてくると思います。 　警察には民事不介入の原則があるので、身体に対する実害があった場合、暴行罪・傷害罪として、一般人が期待するような対応をしてくれますが、騒音・匂いなどの無形物による隣人トラブル被害については、それ以上の対応は警察も動きにくいと思います（騒音・　匂いが尋常ではなく被害者の精神的に影響が出るほどの場合には例外的な対応もあり得ますが）。

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Q.大地震等で建物が倒壊等の被害を受けたときの借地権の効力のついて教えてください。

A.旧法借地権の場合、建物が「朽廃」した場合には借地権は効力を失います。 朽廃とは人が住めないような状態に建物がなってしまうことですが、これは天災が原因の場合には含まれないとされております。 したがって、ご質問のようなケースですぐに借地権の効力がなくなってしまうということはありません。

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