「個人・法人のお客様」のご相談事例の一覧

Q.公租公課相当額の地代請求の可否について教えて下さい。

A.土地の借地代の基準として固定資産税や都市計画税の税額はよく使われます。したがって、借地代の請求は法的には問題ございませんが、それによって得た賃料収入については、金額によっては確定申告をする必要が出てまいります。税務関係については、お近くの無料税務相談などをご活用ください。

個人・法人のお客様税金等に関して

Q.名義が曾祖父になっていた不動産の所有権を宗教法人であるお寺に移転して欲しいと頼まれたのですが、どうすれば良いでしょうか。

A.所有権を移転する前提として、まずはその土地がどこの土地であるかを特定しなければいけません。これは、間に入っている司法書士がすでに解任されたとのことなので、直接お寺に確認をせざるを得ないと思います。では、この土地が誰のものであるかですが、あくまで所有権登記があるのであれば、通常はその登記名義人が所有権を有していることになります。お亡くなりになった曾祖父の方名義のままということですので、相続によりご相談者様ご兄弟が所有権を持っていることになります。しかし、登記名義人が曾祖父のお名前であったとしても、当該土地をお寺が占有をしていてそれが長期（２０年、場合によっては１０年）以上経過している場合には、当該土地の所有権をお寺が時効取得できる可能性がございます。また、登記があったとしても、その後曾祖父もしくはその相続人の方とお寺が売買契約を締結し、売買代金のやり取りも終わっているにもかかわらず、所有権移転登記をせずにそのままになっている場合もありえます。その場合には、お寺が所有権者ということになります。したがって、大事なことは、 ①いつ曾祖父の方に所有権が発生したのか（登記年月日） ②その土地は、お寺がどのように使用していたのか。どのくらいの期間使用していたのか。 ③お寺と曾祖父の方または相続人の方との間に売買などの契約はないのか、金銭の授受はないのか。この点をはっきりさせることです。その上で、一度無料の法律相談を利用されて、専門家のお話を聞いてみてはいかがでしょうか。

Q.接道義務を満たすための方策について相談させてください。

A.拒否をされている何か明確な理由があるのでしょうか。たとえば、交渉に第三者を入れてみる（弁護士などの専門家）ということで事態が変わるということはあり得ます。また、法的な方法として、そのような協定書を締結するような調停を申し立てるというようなこともありますが、時間がかかります。一度お近くの法律の無料相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

Q.接道部分の土地を時効取得する事は可能でしょうか？

A.占有していた不動産を時効取得するための要件は様々ございます。１０年での時効取得を可能とするには、占有開始をしたときに、占有していた土地がご自身のものであると信じていた、そして、信じることに過失がないことが必要となります。本件の場合、２０年近く占有されているとのことですので、この条件を満たすようであれば、時効取得が可能となります。もし、占有開始時に、他人のものであることを知っていた場合には、時効取得には２０年の期間が必要となります。時効取得は、他人から所有権を移動させるものであり要件の認定は厳格になります。現状の条件で時効取得が可能かどうか、可能であった場合に所有者にどのような対応をすべきかについては、一度法律の無料相談を利用なさって、法律家にご相談されることをお勧めいたします。

Q.所有地に家を建てたいと思っているのですが、その土地に家が建てられるかどうかを確認するにはどうすれば良いでしょうか？

A.行政の建築指導課といった窓口にご相談されれば教えてくれると思います。

Q.賃貸契約を解除したいのですが、初期費用にかかりました、敷金、礼金、仲介手数料、家賃などはかえってきますでしょうか？

A.すでに契約が開始されておりますので、解約手続きについては、賃貸借契約の内容にそって行われます。したがって、契約書の内容を確認いただきたいですが、以下一般的な説明をいたします。通常は解約前１ヶ月予告となり、解約通知後１ヶ月先までの賃料は支払う必要がありますので、たとえば本日解約を貸主に予告した場合には、４月２８日分の賃料までは請求されることになります。敷金については、原状回復がほぼないはずですので、たとえばペットを飼っているなどの事情が無い限りは全額戻ってくることが多いはずです。礼金については法的な性格がはっきりしていない金額でもあり、交渉次第のところではありますが、ほとんど入居をしていないということであれば、返金してもらえるかもしれません。仲介手数料については、基本的には入居スタートまでが仲介会社の仕事でありまして、入居開始をしてしまっている以上、全額戻ってこないと考えていただいた方がよろしいと思います。

Q.土地売却相手方業者の素性を隠されています。対応について相談させてください。

A.そもそも、まだ未契約であるというその仲介業者は、宅建免許をもっているのでしょうか。宅建免許なく不動産の仲介行為を行うといったことは、宅建業法違反行為です。通常、仲介会社が仲介を行う場合には媒介契約を締結します。そもそも未契約であるということがおかしいですし、そのような業者を間にいれて不動産取引を行うことは大変危険です。また、見積書を出せと言っても見せない、買い手の情報を全く教えない、契約を急ごうとしているなど、疑問点が数々あります。長くお付き合いをしている業者さんとはいえ、不動産取引は価格も大きいですし、特に田畑の取引は法的にもいろいろな規制がございます。できましたら、不動産取引を専門的に行っている業者に仲介をお願いすることをお勧めいたします。

Q.貸主都合で入居が遅れた場合の賃料精算について相談させて下さい。

A.賃料が発生している以上、賃貸人としては、住める環境を整えるのが賃貸借契約上の賃貸人の義務となります。したがって、まだ住める状況ではないのであれば、当然賃料の発生もしないことになります。契約を早めたのがキャンセル防止という貸主側の都合ということであれば、少なくても住めるようになるまでは賃料を支払わないという交渉は可能のはずですので、一度貸主側に相談なさってみてはいかがでしょうか。

Q.同棲相手の勤務先が賃借する住居への同居に関して相談させて下さい。

A.①について法人契約から個人契約への切り替えについては、貸主が許可された場合には何ら問題はありません。その場合には、借主の個人の方の審査を改めて受ける必要があります。ただ、ここではその点よりも契約先である法人がどのように判断されるかが大事です。一度借り上げ社宅として契約をすることが決まっている以上、それを個人契約に切り替えるには社内的に何らかの手続きが必要になる場合がほとんどです。まずは、お勤めになっている会社が個人契約への切り替えを認めてくれるのか、その場合どのような手続が必要になるのか、確認してもらってください。 ②について社宅契約の場合、貸主とのお話と借主である法人とのお話、二つを分けて考える必要がございます。まず貸主とのお話は、賃貸借契約の内容がどうなっているかで決まります。たとえば、契約上一人で住むとなっていたにもかかわらず、お二人で住んでいるということになると契約違反ということになります。ただ、その場合でも単身専用の物件ではないようですので、申請をして二人で住むということを貸主が認めれば、そのままお住まいになれます。法人とのお話は、会社の社宅規定の内容がどうなっているかで決まります。単身で住むと会社に申告をしているにもかかわらず、二人で生活をしているということになった場合に、社宅規定によっては一緒にお住まいになる方が社宅規定違反となってしまいます。以上のように、借り上げ社宅の場合には貸主よりも、まずは社宅の規定を確認してもらってください。それで問題がないということであれば、貸主さんに相談をし、契約内容を個人に切り替えたうえで二人で住むと申告なさってください。社宅規定さえ問題がないのであれば、貸主から承諾を得ることは難しくないように思います。ただ、その場合には上述のとおり、個人借主としての審査が通らなければ、そもそも個人契約は不可となります。