「土地に関して」のご相談事例の一覧

Q.名義が曾祖父になっていた不動産の所有権を宗教法人であるお寺に移転して欲しいと頼まれたのですが、どうすれば良いでしょうか。

A.所有権を移転する前提として、まずはその土地がどこの土地であるかを特定しなければいけません。 これは、間に入っている司法書士がすでに解任されたとのことなので、直接お寺に確認をせざるを得ないと思います。 では、この土地が誰のものであるかですが、あくまで所有権登記があるのであれば、通常はその登記名義人が所有権を有していることになります。 お亡くなりになった曾祖父の方名義のままということですので、相続によりご相談者様ご兄弟が所有権を持っていることになります。 しかし、登記名義人が曾祖父のお名前であったとしても、当該土地をお寺が占有をしていてそれが長期（２０年、場合によっては１０年）以上経過している場合には、当該土地の所有権をお寺が時効取得できる可能性がございます。 また、登記があったとしても、その後曾祖父もしくはその相続人の方とお寺が売買契約を締結し、売買代金のやり取りも終わっているにもかかわらず、所有権移転登記をせずにそのままになっている場合もありえます。 その場合には、お寺が所有権者ということになります。 したがって、大事なことは、 ①いつ曾祖父の方に所有権が発生したのか（登記年月日） ②その土地は、お寺がどのように使用していたのか。どのくらいの期間使用していたのか。 ③お寺と曾祖父の方または相続人の方との間に売買などの契約はないのか、金銭の授受はないのか。 この点をはっきりさせることです。その上で、一度無料の法律相談を利用されて、専門家のお話を聞いてみてはいかがでしょうか。

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Q.接道義務を満たすための方策について相談させてください。

A.拒否をされている何か明確な理由があるのでしょうか。 たとえば、交渉に第三者を入れてみる（弁護士などの専門家）ということで事態が変わるということはあり得ます。 また、法的な方法として、そのような協定書を締結するような調停を申し立てるというようなこともありますが、時間がかかります。 一度お近くの法律の無料相談などを活用されてみるのもよろしいかと存じます。

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Q.接道部分の土地を時効取得する事は可能でしょうか？

A.占有していた不動産を時効取得するための要件は様々ございます。 １０年での時効取得を可能とするには、占有開始をしたときに、占有していた土地がご自身のものであると信じていた、そして、信じることに過失がないことが必要となります。 本件の場合、２０年近く占有されているとのことですので、この条件を満たすようであれば、時効取得が可能となります。 もし、占有開始時に、他人のものであることを知っていた場合には、時効取得には２０年の期間が必要となります。 時効取得は、他人から所有権を移動させるものであり要件の認定は厳格になります。 現状の条件で時効取得が可能かどうか、可能であった場合に所有者にどのような対応をすべきかについては、一度法律の無料相談を利用なさって、法律家にご相談されることをお勧めいたします。

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Q.所有地に家を建てたいと思っているのですが、 その土地に家が建てられるかどうかを確認するにはどうすれば良いでしょうか？

A.行政の建築指導課といった窓口にご相談されれば教えてくれると思います。

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Q.土地の無償譲渡に関する注意点があれば教えて下さい。

A.土地の贈与については、法的には口頭でも成立をいたします。しかし、何も書面も作成せず、土地を譲り受けた後、それは無償で貸していただけなので返せと言われてしまうという展開も十分にありえます。 そうなると、通常土地を無償で贈与するということはあまり考えられないので、贈与を立証できないと、法律上は、「使用貸借」とよばれる賃貸借契約があったと認定されてしまい、上にある建物を壊したうえで、土地を返せという結論になる可能性が高いです。 したがって、本件土地が無償で贈与されたという贈与契約を書面にて締結をしておく必要があります。 また、贈与を受けた段階で、土地の所有権の移転登記手続を行い、名義を変更しておく必要もございます。 あわせて、土地を譲り受けた場合には、贈与税がかかりますが、親族間の贈与ではないので、税金控除などはありませんので、土地の評価額によっては多額の税金がかかる可能性もございます。 こちらについては、無料の税務相談などで、税金の専門家の意見を事前に聞かれておくことをお勧めいたします。

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Q.実家の土地売却について相談させて下さい。

A.土地の売却は可能ですが、南側の市道の種類によっては、建物を建てる際に法令上の制限がある場合がございます（たとえばセットバックなど）。 取引の際には、道路の種類、法令上の制限の有無などについては行政の窓口に確認する必要がございますが、まずは、お近くの不動産業者にご相談なさってみてください。

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Q.解体業者の選定方法について教えてください。

A.解体業者をどの業者に依頼するかというのはあくまで解体をお願いする方に選択権があります。仲介業者から紹介されたとしても、そこよりも信頼ができる業者があるのであれば、そこにお願いをしたほうが後々のトラブルも少ないですし、よろしいのではないかと思います。

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Q.底地の購入交渉はどのように行ったらよいでしょうか。

A.まずは底地権者の明確な売却意思を確認する必要があると思います。 そして、利害が対立する“底地権者”と“借地権者”が直接交渉されることは避けたほうが良いように感じます。 『トラブルなく売買をする』を実現するためにも『第三者を介在させる』ことをお勧めいたします。 また、借地権の適正価格に関しては路線価を基準にすることが多いです。 こちらも価格の妥当性を強調するためにも第三者である不動産業者に算出させることが望ましいと思います。

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Q.駐車場として貸している土地にの立ち退きがスムーズにいかない場合どうしたらよいでしょうか？

A.『急すぎて困る』ということであれば近隣で同条件の駐車場を探して移ってもらえるよう、提案してみてはいかがでしょうか。 また、強制的に退去させることは出来ないので“どうしても”ということであれば『退去費用』などの名目で金銭を支払って退去してもらうのも選択肢としてあると思います。

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Q.権利を持たない私道に接道した土地の売却はできますか？

A.土地の正面が私道で問題となるのが、建築基準法上の接道義務です。建築基準法上で指定されている「道路」と、建築物の敷地が２メートル以上接していなければならないというものでありますが、土地の正面の私道が、建築基準法上の「道路」に該当するのかどうかについて、不動産業者を通じて確認なさってみてください。 このように接道義務を果たしていない土地は、再建築不可物件となります。再建築とは、いったん更地にして新たな建物を建てるという意味で、もし建物がすでにあり、リフォームをするということであれば再建築不可物件とはなりません。 もしすでに更地ということであれば、再建築不可物件となりますが、絶対に売れないということはありません。そのような土地にもニーズがあります。しかし、どうしても相場よりは安くなります。 お知り合いの不動産業者に売却価格を査定してもらって、私道所有者の申し出の金額よりも安いようであれば、私道所有者のご希望金額で売却するという選択肢もありうると思います。

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