一戸建て査定でチェックされるポイントは？流れや事前にすべき準備も解説

一戸建ての査定は、売却する際に重要となる最初のポイントです。

一戸建ては不動産会社によって査定価格に大きな差がつく場合も多く、不動産会社の注力している分野をしっかり調べてから依頼することが望ましいといえます。

また、一戸建ては「建設住宅性能評価書」等の建物価値を客観的に伝える書類が存在すると査定価格が上がることも多いです。

一戸建ての査定価格を上げるには、どのような準備をしたらいいのでしょうか。

この記事では、「一戸建ての査定」について解説します。

一戸建て査定とは

一戸建て査定とは、不動産会社が住宅のスペックや実際の管理状況等をもとに売却予想価格を算出することです。

一戸建ては建物価格と土地価格に、市況動向も併せて評価されます。

査定の種類

一戸建ての査定方法には、主に「訪問査定」と「机上査定」、「匿名査定」の3つがあります。

訪問査定とは、不動産会社の担当者が実際に不動産を見ておこなう査定のことです。

机上査定とは、不動産会社の担当者が物件を直接見ずにおこなう査定のことです。簡易査定とも呼ばれています。

匿名査定とは、主にAI査定システムを使った査定方法のことです。氏名や住所、電話番号等を入力する必要がないことから、匿名査定と呼ばれています。

違いをまとめると下表の通りです。

おおまかな流れ

売却予定の方が訪問査定をお願いする場合、おおまかには以下のような流れで進みます。

1. 複数社に査定を依頼し訪問日時を決める
2. 事前準備を行う
3. 査定に立ち会う
4. 結果を確認する
5. 媒介契約を検討する

1.複数社に査定を依頼し訪問日時を決める

訪問査定は無料であり、会社によって査定額に差が出ることが多いことから、複数の不動産会社に依頼することが一般的です。
依頼する不動産会社の特徴を調べた後、電話やメール等で訪問査定の日時を決めます。

2.事前準備を行う

査定当日は、境界を確認できる書類等の必要書類の準備をしておきます。

掃除は必須ではなく、特に査定価格にも影響はありませんが、余力があれば実施しておくのも良いといえます。

3.査定に立ち会う

訪問査定は1～2時間程度かかり、売主も立ち会うことが原則です。
質問に関しては、正直に回答する必要があります。

4.結果を確認する

訪問査定は、早くて数日～1週間程度で査定結果が出ます。
査定の結果を確認し、売却の意思が決まったら依頼したい不動産会社を選び媒介契約（仲介の契約のこと）を締結します。

一戸建ての査定で重要なポイント

一戸建ての価格は、建物価格と土地価格に加え、市況も影響します。

建物と土地における、それぞれの査定ポイントについて紹介します。

建物に関するチェックポイント

建物は築年数、建物の状況、住宅性能等が重視されます。

築年数

築年数は原則として古くなるほど、建物価格を下げる方向に影響します。

ただし、古民家のような風合いのある建物は逆に価値が上がることもあるため、必ずしも築年数だけで価格が決まるわけではありません。

建物の状況

水回りの状態、床材や壁の傷み具合、雨漏りやシロアリ被害、傾きの有無といった建物自体の状態に加え、日照、眺望、通風などの住環境も査定に影響します。

建物に瑕疵（欠陥のこと）があれば、正直に伝えることが必要です。
また、リフォームや修繕履歴があると、査定額がアップする可能性もあります。

住宅性能

近年は、一定の基準を満たした省エネ住宅は買主が利用する住宅ローン控除が有利になることから、省エネ性能等も重要な評価ポイントとなってきました。

住宅性能評価書や長期優良住宅認定通知書等があると、査定額がアップしやすいです。

また、1981年（昭和56年）5月31日以前に建築確認申請を通している建物であっても、現行の耐震基準に適合していることを証明できる書類があれば、査定額は下がりにくくなります。

土地に関するチェックポイント

土地査定では土地の条件、周辺環境、法的条件が見られます。

土地の条件

土地は、立地条件が良く、間口が広い整形の土地で、角地または二方路の場合は評価が高まります。

逆に、道路面より下にある土地や不整形な土地、段差や傾斜のある土地、土壌汚染・地中障害物がある土地は評価が下がりやすいです。

周辺環境

駅に近く、周辺に生活利便施設が充実している土地は評価が上がりやすいです。
それに対して、ごみ処理場や火葬場、高圧線等の嫌悪施設がある土地や、騒音や振動が酷い土地は評価が下がりやすいといえます。

法的条件

用途地域や建ぺい率、容積率なども評価に影響します。
例えば、都市部で高層建築物や店舗等が建設できる土地は、利用価値が高まるため、評価が高くなりやすいです。

市場動向・周辺相場のチェックポイント

相場が上昇基調にあるときは、価格が高くなります。
また、学区が良い等の需要の高いエリアは、価格が高くなりやすいです。

一戸建ての査定価格を上げるための事前準備

一戸建ての査定価格を少しでも上げたいときに必要な準備について解説します。

掃除をしておく

気になるようであれば、査定の前に掃除をしておいても構いません。

ただし、掃除をしたからといって査定価格が上がるわけではないため、必要以上に掃除をしなくても大丈夫です。

インターネット上などで「査定前に掃除をしておくと価格が上がる」という誤情報が溢れていますが、掃除したことによって不動産会社が「プラス100万円」または「プラス5％」といった査定をすることはありません。

アピールポイントをまとめておく

リフォームを実施していれば、実施時期や実施個所をまとめておくとわかりやすくアピールできます。また、今では入手困難となっている高価な木材で床を仕上げている場合等も、アピールポイントになります。

リフォーム時にリフォーム会社と交わした契約書や、仕様書などがあればなおプラスになるでしょう。

さらに、以下のような建物価値を客観的に証明できる書類があれば準備しておきます。

• 建設住宅性能評価書
• 瑕疵保険の付保証明書
• インスペクション（建物状況調査）の合格書（過去1年以内のもの）
• 耐震診断結果報告書（旧耐震の物件の場合）
• 耐震基準適合証明書（旧耐震の物件の場合）
• 建物の請負契約書
• 施工会社とやり取りした設計図や契約書（注文住宅の場合）

その他、以下の書類は売買契約前の重要事項説明において保存状況（書類の有無）の確認・説明対象となります。

• 建築確認申請書および添付図書
• 建築確認済証
• 検査済証

上記の書類はなくても売却は可能ですが、基本的にはあった方が望ましい書類です。

なお、紛失している場合には、自治体が確認した一定の建築年次以降の物件であれば代替資料として「建築確認概要書」や「建築台帳記載事項証明書」の発行を受けられるケースもあります。

不動産会社によっては査定時に書類の有無を確認してくる会社もありますので、念のため、査定時に準備しておいた方がよいでしょう。

相場価格を調べておく

事前に相場を調べておくと、査定価格の妥当性を判断しやすくなります。

相場価格は、以下のようなサイトを使って調べることができます。

・レインズマーケットインフォメーション
・不動産情報ライブラリ
・不動産ポータルサイト（売り物件が掲示されている広告サイト）

インスペクションを検討する

一戸建てを高く売るにはインスペクション（建物状況調査）を検討するのも一つです。

インスペクションとは、専門家による建物の簡易な調査になります。
インスペクションを行うことで、不動産会社や買主に対して、建物状態の良否を客観的に示すことができます。

一戸建ての査定前にすべきこと3つ

一戸建ての査定前にすべきことについて解説します。

• 住宅ローンの残債額の確認
• 必要書類の有無の確認
• 土地境界の確定

住宅ローンの残債額の確認

住宅ローンが残っている物件を売る場合には、残債額を確認します。
最新の返済予定表を用いて、正確な数値を把握しておくことが適切です。

必要書類の有無の確認

一戸建ての売却では、引渡時に以下のような書類が必要となります。
すぐには必要にはなりませんが、書類の有無は早めに確認しておくことが望ましいです。

（買主に引き渡す書類）

• 測量図、筆界確認書、越境の覚書等の土地関係の書類
• 建築確認済証、検査済証、設計図書等の建物関係の書類
• 近隣との覚書・建築協定等の地域関係の書類
• 設備取扱説明書、保証書、アフターサービス基準書

（所有権移転に必要な書類）

• 登記済証（権利証）または登記識別情報通知書
• 印鑑証明書（引渡時の3ヶ月以内に発行の物）
• 固定資産税評価証明書
• 住民票
• 本人確認書類（免許証等）

土地境界の確定

一戸建ての売却では、買主へ確定測量図を引渡すことが売買契約書で条件となっていることが一般的です。

確定測量図とは、すべての土地の境界が確定しているときに発行される実測図のことです。

確定測量図がない場合には、土地家屋調査士（または測量会社）に依頼して境界確定をしてもらう必要があります。境界確定にかかる費用の目安は、40万円～80万円程度です。

一戸建て査定後に売却を依頼する流れ

媒介契約を結んでから売却までの主な流れは以下の通りです。

1.不動産会社を選び媒介契約を締結する
2.不動産会社が売却活動を開始する
3.購入希望者と売買契約を結ぶ
4.物件を引き渡す

一戸建て査定後の不動産会社の選び方

査定額は不動産会社によって異なるため、複数の不動産会社に依頼することが大切です。
不動産会社は売却の成否を決める重要なパートナーであるため、慎重に選ぶことが望ましいといえます。

ここでは不動産会社の選び方を紹介します。

1.査定額の根拠を尋ねる

不動産会社は媒介契約を取りたいがために他社より高い査定額をつけているケースがあり、査定額の根拠を尋ねることが重要です。

事例や市況も含め、丁寧に説明してくれる不動産会社は信頼できる可能性が高いといえます。

2.豊富な実績がある

それぞれの不動産会社によって特徴があり、得意なエリアや物件種別が異なります。

一戸建て売却の実績が豊富な会社の方が、売却はスムーズに進みやすいため、事前に不動産会社の特徴をホームページで調べることが望ましいです。

3.販売戦略を尋ねる

販売戦略も、不動産会社によって異なるポイントです。
確固たる販売戦略を持っている不動産会社に依頼すると、物件は早く売却しやすくなります。
インターネットの広告作成ノウハウだけでなく、チラシを撒く範囲や頻度等も重要な販売戦略です。

また、担当者自身の知識や経験が豊富であることも、選ぶときの重要なポイントとなります。

まとめ

以上、一戸建ての査定について解説してきました。

一戸建ての査定では、建物は築年数や住宅性能、土地は立地条件や周辺環境といった部分がチェックポイントです。査定価格を上げるには、建設住宅性能評価書等の建物価値を客観的に伝える書類を準備しておくことが最も効果的といえます。

査定を依頼するにあたっては、その不動産会社の実績を調べ、複数の会社に打診することがポイントです。査定の概要がわかったら、早速査定を依頼して頂ければと思います。

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