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土地売却時の測量は義務?測量の流れや期間、費用を解説

執筆者プロフィール

亀梨奈美

株式会社realwave代表取締役。大手不動産会社退社後、不動産ジャーナリストとして独立。
2020年には「わかりにくい不動産を初心者にもわかりやすく」をモットーに、不動産を“伝える”ことに特化した株式会社realwaveを設立。
住宅専門全国紙の記者として活動しながら、不動産会社や銀行、出版社メディアへ多数寄稿。不動産ジャンル書籍の執筆協力なども行う。

ざっくり要約!

  • 土地売却時の測量は義務ではないが、測量しないことでトラブルになったり、売買価格が適切でなくなったりすることも想定される
  • 土地の測量には一定の費用と期間がかかる

日本に存在する土地は、すべて境界が確定しており、正しく測量されてはいません。とはいえ、測量されていない土地も登記簿上の面積で売買は可能です。しかし、売却時の測量は売主の義務ではないものの、測量しないことによってさまざまなリスクが考えられます。

本記事では、売却時に土地の測量をすべきケースや測量にかかる期間や費用を解説します。

土地の「測量」とは?

土地の「測量」とは、面積などを正確に測ることを指します。測量の3つの種類とその目的、方法は次の通りです。

1.現況測量

現況測量とは、測量機器を用いて土地の面積や形状、境界線の長さなどを測ることを指します。測量に際して、隣地との境界は確定しません。現況測量は、主に建物を新築するときや相続時などに土地を評価するために用いられる測量方法です。簡略的な測量のため、公的な効果はありません。

2.地積測量

地積測量とは、土地の登記のために面積を測ることを指します。地積測量図は、不動産登記法で作成および法務局編の提出が義務付けられています。しかし、登記された時期によっては、地積測量図がない土地も存在します。

3.確定測量

確定測量とは、隣地との境界を確定し、土地の正確な面積を測ることを指します。隣地の所有者立ち会いのもと測量するため、境界トラブル回避のために用いられます。また、土地の正確な面積を測れることから、売買時や相続時の評価などにも用いられる測量方法です。

土地売却時の測量は義務ではない!要・不要のケースを解説

中には、測量されずに登記されている土地もあります。登記されている以上、土地の面積が不明ということはありませんが、実測と異なる可能性があります。

とはいえ、測量されていない土地も、登記簿上の面積で売買することは可能です。これを「公簿売買」といいます。公簿売買に対し、測量したうえで売買することを「実測売買」といいます。

公簿売買が可能なケース

土地売却時の測量は、売主の義務ではありません。まず、区分所有マンションの売買では測量は不要です。また、売主、買主が公簿売買を了承すれば、測量せずに売買が可能です。公簿売買は、山林や田畑など広大かつ地価が低いエリアで少なからず見られます。その理由は、土地の価値が低く、測量コストのほうが高くついてしまうことがあるためです。

公簿売買の場合は、売買契約書に「測量で売買対象の土地の面積に差異が生じても売買代金の増減をしない」といった旨の特約を付帯するのが一般的です。

売買前に測量すべきケース

公簿売買が可能とはいえ、実測とは異なる可能性がある面積での土地売買にはリスクもあります。

たとえば、登記簿上の面積が100㎡の土地を1,000万円で取引したとしましょう。実測が90㎡だったとすれば買主は損してしまい、逆に実測が110㎡だったとすれば、売主に損失が生じます。また、境界が確定していないことで、売却後、境界トラブルが発生するおそれもあります。

売主、買主のうち、いずれかでも公簿売買にリスクを感じ、実測売買を求める場合は売買前に測量する必要があります。また、売主は了承していても「測量されていない土地」ということで需要が下がってしまうおそれもあります。このため、買主が決定する前に測量することも見られます。

土地測量の流れ

土地売却のために行われる測量は「確定測量」が一般的です。隣地立会いのもと測量するため境界が確定することから、現況測量より精度が高く、売買後にトラブルになるリスクも軽減できるものと考えられます。

確定測量の流れは、次の通りです。

1.依頼

確定測量は、土地家屋調査士に依頼します。仲介してくれる不動産会社を通して依頼することも可能です。

2.調査

測量の前に、土地家屋調査士が、現地視察とともに登記簿など区役所や法務局で取得できる資料をもとに該当地および隣接地を調査します。

3.測量

測量機器を使って現地で測量します。

4.隣地所有者の立合い

隣地所有者に立ち会ってもらい、境界を確定します。

5.境界標の設置

すべての隣地所有者から承諾を得られ次第、境界標を設置します。

6.測量図の作成・登記

調査や測量、承諾書を元に測量図を作成し、登記します。境界確認書には、すべての隣接地所有者の署名・捺印が必要です。

土地の測量にかかる期間や費用の目安

測量および境界確定には、一定の期間がかかります。また、決して安くない費用もかかるため、売却することが確定してから速やかに依頼することをおすすめします。

確定測量にかかる期間

確定測量にかかる期間は、3ヶ月程度です。しかし、次のようなケースでは半年、1年……と時間がかかる場合もあります。

  • 隣地が多い
  • 隣地に官有地が含まれる
  • 隣地所有者が不明
  • 隣地所有者から承諾が取れない

確定測量にかかる費用

売主、買主、どちらが売買前の測量費用を負担すべきかは、法律で定められていません。しかし、一般的には、測量時点の所有者である売主が負担します。

確定測量にかかる費用は、40万円〜100万円程度の費用がかかるといわれています。ただし、隣地に公道や河川など官有地が含まれている場合は、国や自治体の承諾を得る工程が伴うため、+20〜30万円ほどの費用がかかります。

トラブルのない売買のため土地売却前の測量を検討しよう

土地売却に際しての測量は、売主の義務ではありません。しかし、より好条件で売却するため、そしてトラブルを回避するため、売買前の測量を検討してみましょう。

測量には、最低でも3ヶ月ほどの期間がかかります。売りたいときにすぐ売却できるよう、あらかじめ境界が確定しているか、測量図はあるかを把握しておくことも大切です。

この記事のポイント

土地の「測量」ってなに?

土地の「測量」とは、面積などを正確に測ることを指します。

詳しくは「土地の『測量』とは? 」をご覧ください。

売買前の測量は売主の義務?

義務ではありませんが、スムーズかつトラブルなく売買するため実施が望まれます。

詳しくは「土地売却時の測量は義務ではない!要・不要のケースを解説 」をご覧ください。

土地の測量にかかる期間や費用は?

期間は最低でも3ヶ月ほど。費用は40万円前後〜が目安です。

詳しくは「土地の測量にかかる期間や費用の目安 」をご覧ください。

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