土地の価値の決まり方、土地価格の計算方法、土地売却のポイントなどをまとめました

土地の売却価格、つまり実際の不動産取引で売買された際の価格を「実勢価格」と言います。土地の価格には相場がありますが、実際の売買では、当事者それぞれの事情がある中で取引が行われておりますので、相場から離れた価格で決まることもあります。

これに対し、不動産会社が土地の立地や大きさといった物件の特徴、近隣の売却実績やニーズをもとに算出するのが「査定価格」です。実勢価格は取引が終了した価格ですが、これから売却をご検討される売主様にとっては、ご所有の不動産がいくらで売却できるのかということが関心事だと思われます。そこで、ご依頼をいただいた当社を始めとする仲介会社は、売主様がご売却に出された場合、現在の市場動向などもかんがみて実際に取引されるであろう価格（査定価格）を算出します。

査定価格をもとに、さらに売主様の希望売却価格や、状況（なるべく早く売却したい、じっくり希望価格で売り出したいなど）を踏まえながら、物件の売り出し価格を決めていきます。より高い金額で売却できればメリットも大きいように感じますが、あまりにも周辺とのバランスがとれない場合は売却のタイミングを逃がし、結果的に値下げをせざるを得なくなってしまうことがあります。売り出し価格については、売主様の売却プランに応じて適切な価格をご提案させていただきます。

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鑑定士コラム第5回　土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-5
東急リバブルが土地の査定に強い3つの理由

大まかな土地の価値を知る目安として、公的な価格を参考にする方法があります。国土交通省が発表している「公示価格」が利用できれば良いのですが、全国のある特定地点のみ発表されているものなので、必ずしもご所有の土地周辺の価格が分狩るとは限りません。そこで、その土地の路線価を用いて計算する方法があります。ご所有の土地の前面道路について、最新の路線価を調べてみてください。

路線価は毎年1月1日時点のm2単価となり、公示価格に対し80％程度の価格水準に設定されています。

そのため、この路線価を0.8で割り戻すことで公示価格の水準（路線価÷0.8）に修正し、ご所有の土地価格の目安とすることができます。

実際には、各土地には、道路方位による格差や、角地であったり形状が不整形であったりと様々な個別的要因があり、本来はこれらを考慮して価格を求める必要があります。

また、公的価格の性格として一般的に指摘されている点として、実勢価格（実際のマーケットで成立した価格）の後追い的な面がある等、必ずしも実勢を十分反映しているとは限らないといえるからです。

参考）路線価は、国税庁の「財産評価基準書路線価図・評価倍率表」から調べることができます。
財産評価基準書｜国税庁

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土地相場の調べ方

固定資産税を計算する際に利用します。総務大臣が定めた「固定資産評価基準」に基づいて各市区町村が決定しますが、その価額は毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されています。また、固定資産税の納税義務者であれば、役所に保管されている固定資産課税台帳で確認可能です。

財産とは、現金、預貯金、不動産、株券などの財産価値があるものを指しますが、その評価方法は財産ごとに異なります。この評価方法に従って計算した財産の価額を、相続税評価額と呼んでいます。相続税や贈与税を計算するときに利用します。

不動産が実際に売買された時の価格を指します。周辺環境や需要、将来の開発予定なども関わっているため、近隣相場と大幅に乖離することもあります。

公示価格は、土地取引の目安価格として使われる価格です。国土交通省が毎年3月中旬から下旬頃に公表しており、基準日は1月１日です。標準地として全国約2万6,000カ所が選ばれており、1カ所につき2人以上の不動産鑑定士が鑑定し、国土交通省によって審査されます。

基準地価は、都道府県が9月20日頃に公表している土地の標準価格を指しています。基準地は全国の約2万地点で、公示地価の標準地と同じ場所も含まれています。毎年7月1日を基準日としているので、1月1日を基準日とする公示地価と比較して、半年の動向を探る際にも利用でされています。1カ所につき、1人以上の不動産鑑定士が鑑定を担当しています。

公示価格、基準地価などとは別に、不動産鑑定士が算出する価額のことです。相続税評価、固定資産税評価、都道府県地価調査など、公的な土地評価の基礎となる価額となります。専門家の視点から客観的に評価されているのが特徴です。

建物評価額は、固定資産税評価額が基準となります。毎年送られてくる固定資産税の納税通知書に記載されている「固定資産税評価額」を確認することで把握できます。固定資産税の課税時や火災時などの保険金額を決定する時に用いられる価額です。

土地売却の大まかな手順は、次のようになります。

1. 相場を調べる
2. 不動産会社に無料査定を依頼する
3. 媒介契約を締結する
4. 販売活動を経て、買主が決まる
5. 売買契約を締結する
6. 宅地建物主任者から重要事項説明を受ける
7. 登記の変更などの手続きをする
8. 物件の引き渡しをする

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土地を売却する際の手順

駅から近く、周辺には商業施設があるなど、高い需要が見込め、資産価値が継続するような土地、長方形など形が整っている土地が一般的には価値の高い土地といえます。こういった土地は売却もしやすいため、住み替えや転居時も比較的スムーズに進めることができます。

土地売却のポイントとして、土地の測量が必要になる場合に測量費用が発生したり、古家を解体する解体費用などが発生したりするケースもあることを知っておくとよいでしょう。

土地に関しては注意点も多く専門家の介入が必要なケースが多くあります。いざ引渡しとなった時に問題が発生して契約が白紙に戻ってしまうなどせっかくの売買が不成立になってしまうことを避けるためにも、事前に確認しておくこと、必要な調査などをしておくことは重要なポイントとなります。

東急リバブルでは、土地を売った後の「あるわけない」を保証するサービスもご用意しています。例えば、土地の売買には「契約不適合責任（※注）」という売主様が負う責任があります。売買した土地で3ヶ月以内に地中埋設物が見つかり、撤去が必要になった場合、「売主様」がその費用を負担しなければなりません。売主様が大切にしてきた土地（地盤）を調査し、その調査結果を買主様に提供できるため、「あんしん」という付加価値とともに売却することが可能となり、売った後のトラブルも回避できます。
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※注：2020年(令和2年)4月に施行される民法の改正により、「瑕疵」という文言は用いず、「契約の内容に適合しないもの」という文言を用いるよう改められました。また、これに関連し「瑕疵担保責任」は「契約不適合責任」に名称が変更になります。

土地売却をお考えの場合は、東急リバブルへご相談ください。経験と実績を活かして、お客様の売却がトラブルなく進められるように全力でサポートいたします。

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土地の売却の注意点を教えて｜初心者でもわかる不動産売却

簡単に知るには、不動産会社のホームページや不動産ポータルサイトに掲載されている土地の価格をチェックするという方法があります。面積、エリアなど、売却を検討している土地と同様の条件を入力し、その検索結果に記載されている販売価格がおおよその相場と考えることができます。

ご自身で相場を調べる方法として、「AI査定」を利用する方法もございます。

時間帯や場所を選ばないので、お忙しい方でも簡単・手軽にお使いいただけるのが特徴です。
土地のAI査定は難しいといわれてきましたが、過去10年間の売出価格データ(東急リバブル営業エリア内)
を基に、東急リバブルが直近1年間で査定したデータ、公示地価、路線価を統合し査定価格を出しています。なお、査定結果の閲覧には、無料会員サービス『Ｍyリバブル』への登録が必要となります。
査定結果がマイページに保存され、定期的に更新される仕組みとなっていますので、「売り時を見極めたい」「不動産価値を把握しておきたい」など、今すぐに売却の予定はないが、査定価格の推移をご覧になりたい方にもおすすめです。ぜひご活用ください。

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土地相場の調べ方
土地の売却と査定