不動産鑑定士にマンション査定を頼める？売出価格と成約価格、鑑定と査定は違う？などをまとめました

不動産鑑定士が行う「鑑定評価」と、不動産会社等が行う「価格査定」は、不動産の価値を評価することにおいては同じですが、目的や手法が異なります。

「鑑定評価」とは、不動産鑑定士が必要に応じて評価を行うもので、費用が掛かります。資産価値や担保価値の把握のため、相続・会計上の目的のための評価など、様々な場面で活用されています。この鑑定評価により求める価格は、基本的には不動産の客観的な交換価値ということができます。

これに対し、不動産仲介業者などが行う「価格査定」とは、実際の不動産取引で売買される可能性の高い成約想定価格のことです。
売主（依頼者）が売出し価格を決める際に、不動産業者が宅地建物取引業法第34条の2の第2項に基き“意見”として、根拠を基に売主に提示するものです。不動産業者のサービスの一環であり、通常無料で行なわれています。

詳しくはこちらをご確認ください。
鑑定士コラム第5回 土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-4
鑑定評価と査定額の違いは？｜不動産なんでもネット相談室

東急リバブル鑑定コンサルティング事業課は、総合不動産流通企業としてのノウハウと、全国に広がる東急リバブルネットワークの豊富な取引実績から、常に適正・スピーディーな鑑定評価をおこなっております。お気軽にご相談ください。

通常のマンション売却では、不動産会社の無料査定で充分な場合が多いでしょう。

不動産仲介業者などが行う「無料査定」とは、売主（依頼者）が売出し価格を決める際に、不動産業者が宅地建物取引業法第34条の2の第2項に基き“意見”として、根拠を基に売主に提示するものです。
これに対し、不動産鑑定士がおこなう「鑑定評価」は、鑑定評価基準に基き、多角的な視点で適正な価格を判定するものであり、評価報酬が発生します。第三者や公的機関に不動産の資産価値を示す必要がある場合、例えば、相続税の申告、離婚に伴う財産分与といった場面では、鑑定評価が利用されます。

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鑑定士コラム第5回 土地の価格を知ろう～何種類もある土地の価格～-4

中古マンションの売却を検討した際、どれくらいの価格で売れるのかを調べるのは重要なことです。

不動産会社のサイトなどで売り出されている、似た条件の物件価格を見てみてはいかがでしょうか。この際に大切なのは、事例ごとに面積が異なるのが通常ですので、総額ではなく、m²あたりの単価(販売価格÷専有面積)を求めて比べることです。
その場合、面積が、不動産広告によく記載されている「壁芯」(壁の中心線で囲まれた面積) によるものか、登記簿に記載されている「内法」(壁の内側による面積)かどうかしっかり確認し、ご自身のマンションと事例のマンションとの面積を統一して比較する必要があります。
同じ部屋でも、前者と後者では、面積が数パーセント程度異なることが多いようです。

東急リバブルでは、駅からの徒歩分数、間取り、広さ、築年数などの条件で絞り込んで検索できる、「周辺売出相場検索」がございますので、ぜひご利用ください。

＜不動産売却データ＞
マンションの周辺売出相場検索

「売出し価格」は、文字通り物件を売り出すときの価格で、「成約価格」は実際に売却が成立したときの物件の価格です。

「売出し価格」は査定価格をもとに売主様と営業担当者との間で協議して決定します。なかなか物件が売れない場合などに当初の売出し価格から値段を下げていき、売却成立を目指すこともあります。こうして実際に売却が成立した時の価格が「成約価格」になります。

ご希望の売出し価格もあるとは思いますが、査定結果は、こんな金額で売れたらいいではなく、この金額で売れるであろうという価格となっています。査定価格を大きく上回る売り出し価格を設定された場合、売却までに長い期間を要し、結果的に査定金額を下回る額になってしまうというケースもあります。その点をよくご理解した上で、売主様でも納得の行く形で売出し価格をお決めください。

＜確実に売却したい...そんなときは「リバブル売却保証」をご活用ください＞
「リバブル売却保証」なら、査定額の120%を売出し価格に設定し、販売活動を開始することが可能です。売却契約に基づく販売期間（3ヶ月以上6ヶ月以内）に当社仲介で売却できなかった場合に、あらかじめお約束した価格で当社が購入させていただくシステムです。

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不動産やマンションの査定について教えてほしい｜初心者でもわかる不動産売却

媒介契約は「専属専任媒介契約」「専任媒介契約」「一般媒介契約」の３種類があります。順に説明していきます。主なポイントは、依頼した宅建業者以外に重ねて売却を依頼することができるかと、報告義務の違いです。

1. 専属専任媒介契約
   専属専任媒介契約を締結した場合は、依頼した宅建業者以外に重ねて売却を依頼することができません。また、依頼した宅建業者が見つけた買主様以外（自ら発見した買主様も含む）と売買契約を締結することができません。依頼を受けた宅建業者は、売却物件情報を指定流通機構（レインズ）に5営業日以内に登録し、1週間に一度以上文書等で売却活動状況を売主様に報告する義務があります。

2. 専任媒介契約
   専任媒介契約では、依頼した宅建業者以外の宅建業者に売買契約を依頼することができません。依頼を受けた宅建業者は、売物件情報を指定流通機構（レインズ）に7営業日以内に登録し、2週間に一度以上文書等で販売状況を売主様に報告する義務があります。

3. 一般媒介契約
   一般媒介契約は複数の宅建業者に重ねて売買契約を依頼することができ、他の宅建業者の名称や所在地を、依頼した宅建業者に通知する義務がある「明示型」と、通知しなくてよい「非明示型」の2種類があります。依頼を受けた宅建業者には、売物件情報の指定流通機構（レインズ）への登録義務と、依頼者に対する販売状況の報告義務はありません。

詳しくはこちらをご確認ください。
不動産売却の媒介契約って簡単に教えてほしい｜初心者でもわかる不動産売却
ご売却の手引き STEP3. 媒介契約の締結

鑑定は「鑑定評価」のことで、不動産鑑定士が行います。鑑定評価基準に基き、多角的な視点で適正な価格を判定するものであり、評価報酬が発生します。つまり費用が掛かります。

これに対し、「訪問査定」とは、不動産会社などが行うもので、机上査定で使用した書類やデータを使用するのに加え、現地の状況も加味した上で査定価格を算出する方法です。通常、無料で行われます。

訪問査定は実際に現地を訪れてみないと分からない室内の状態や近隣の状況といった、机上ではわからなかった情報も盛り込んだ状態で査定をするので、より適正な査定価格が算出されると考えていいでしょう。具体的にご売却を検討しているお客様には、訪問査定をおすすめいたします。不動産会社と媒介契約を結んで販売活動に入るために売出し価格を決める際の参考となる査定価格となります。
通常のマンション売却では、不動産会社の無料査定で充分な場合が多いでしょう。

詳しくはこちらをご確認ください。
机上査定と訪問査定の違いについて｜査定について知りたい

東急リバブルには「不動産買取」サービスがございますので、ぜひご相談ください。

早急に現金化したいという事情をお持ちのお客様には「リバブル不動産買取」をおすすめいたします。通常の売却の場合、媒介契約締結後、販売活動に１〜３ヶ月、売却の契約から残代金の受取りまでは、数ヶ月かかります。
また、当社が直接購入させていただくことにより、周囲の方に売却の事実を知られるリスクを減らすことが可能です。様々な事情により周囲の方になるべく知られずに売却したいというお客様にもおすすめです。

買換え先への支払や、税金等の支払のため、定められた期日までに現金化する必要があるといったご要望のお客様には、当社が直接購入させていただくことにより、契約条件にも寄りますが、ご希望の期日に合わせて現金化をすることが可能です。
「リバブル不動産買取」

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不動産買取りをしていただけると聞いたんだけど・・・｜よくあるご質問

マンション、一戸建て、土地などの不動産を売却した場合、それらは利益とみなされるため所得税や住民税の課税対象となり、確定申告が必要です。

居住用のマンション売却をした場合は、「居住用財産の3,000万円特別控除（課税の免除制度）」（譲渡益から最大3,000万円を控除）が受けられます。その他、マンションなど居住用の財産を売却して買換えをした方は「居住用財産の買換え等の場合の譲渡損の損益通算および損失の繰越控除の特例」が受けられます。

これは、買換えた場合に譲渡損失が生じたときは、その年の他の所得から控除できるというもの。さらに、その年に控除しきれなかった分は、翌年以降3年を期限に繰り越して控除することができます。

但しこれらの控除を受けるためには一定の要件を満たすことが条件となってきます。また、これらの特例には期限や、併用できるもの・できないものがありますので申請時に迷ってしまうこともあります。
東急リバブルでは、税理士による無料の税務相談を実施しておりますのでご利用下さい。
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住まいの税金
マンション売却後の確定申告について｜売却について知りたい