不動産の減価償却はどう計算する？仕組みや注意点をわかりやすく解説

不動産の減価償却は、建物や設備の取得費を一定の年数に分けて費用として扱う仕組みです。賃貸経営では毎年の経費に計上できるほか、売却時には建物の取得費を計算する際にも関係します。

土地と建物の区分や耐用年数、物件の取得時期によって計算方法が変わるため、仕組みを理解していないと、税額を正しく計算できない可能性があります。本記事では、減価償却の基本から具体的な計算方法、修繕・売却時の注意点まで解説します。

不動産の減価償却とは？

減価償却とは、複数年にわたって使用できる建物や設備などの取得価額を、一定期間に分けて各年の費用として扱うことをいいます。

減価償却費の金額は、不動産の構造や築年数などによって異なるため、注意が必要です。

不動産における減価償却は、主に賃貸経営で減価償却費を経費計上する場面と、不動産を売却して譲渡所得を計算する場面で用いられます。自宅として使用していた建物も、売却時には所有期間中の減価償却費相当額を計算しなければなりません。

まずは、不動産の減価償却の考え方と活用する場面を見ていきましょう。

出典：No.2100 減価償却のあらまし｜国税庁

減価償却の考え方

減価償却は、建物や設備の取得価額を、耐用年数に応じて各年の費用に配分するための手続きです。賃貸経営では、各年に配分した金額を必要経費として計上します。

たとえば、3,000万円のアパートを購入した場合、購入した年に建物の取得価額を全額経費として計上するわけではありません。建物は複数年にわたって使用するため、法定耐用年数と償却率をもとに、各年の減価償却費を計算します。

1年間の減価償却費＝建物・設備の取得価額×償却率
※1年間を通じて賃貸経営に使用した場合

耐用年数については「構造別！減価償却の計算に必要な耐用年数」で詳しく紹介します。

減価償却を使うのはどんな場面？

減価償却が関係する主な場面は、次の2つです。

• 不動産投資で賃貸経営をしているとき
• 自宅や投資用不動産を売却するとき

賃貸経営では、家賃収入から管理費や修繕費などの必要経費を差し引き、不動産所得を計算します。

建物の購入時にはまとまった資金が必要ですが、購入後は実際の支出を伴わない年でも、建物の取得価額の一部を減価償却費として経費計上できます。

その結果、不動産所得が小さくなり、その年の所得税や住民税の負担を抑える効果が期待できます。ただし、減価償却費は自由に金額を決められるものではありません。建物の取得価額や耐用年数、償却率などに基づいて計算します。

一方、不動産を売却する際は、所有期間中の減価償却を取得費に反映する必要があります。

課税譲渡所得は、原則として次のように求めます。

課税譲渡所得＝売却金額−取得費−譲渡費用−特別控除
※建物の取得費 ＝建物の取得価額 － (減価償却費の累計額または減価償却費相当額)

取得費には、不動産の購入代金や購入時の仲介手数料などが含まれます。建物部分の取得費は、購入時の金額をそのまま使うのではなく、所有期間中の減価償却費または減価償却費相当額を差し引きます。減価償却額が大きいほど取得費は小さくなり、譲渡所得や税額が増える場合があります。

譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税などの費用のことです。特別控除とは、一定の要件を満たすマイホームや、相続した一定の空き家・その敷地などを売却した際に適用される控除のことをいいます。

なお、取得時の売買契約書が見つからないなど、土地や建物の取得費がわからない場合は、「売却金額の5%」を概算取得費として計算できます。実際の取得費が売却金額の5％を下回る場合にも、概算取得費を選択可能です。

減価償却できるのは建物・設備のみ

不動産のうち、減価償却の対象となるのは、建物や建物附属設備です。

一方、土地は、税務上、通常の使用や時間の経過によって価値が減少する資産とは扱われないため、減価償却できません。

建物は年数の経過とともに老朽化することから、取得価額をもとに、耐用年数に応じて減価償却費を計上します。給排水・衛生設備、電気設備、空調設備なども、建物附属設備として減価償却の対象となることがあります。建物本体と区分して取得価額を把握できる場合は、それぞれに定められた耐用年数をもとに減価償却費を計算します。

土地と建物を一括して購入したときは、購入代金を土地部分と建物部分に分け、建物部分のみを減価償却します。売買契約書に土地と建物の価格が記載されていれば、その金額が合理的であることを前提に、記載された内訳を用いるのが一般的です。

内訳が記載されていなければ、固定資産税評価額などを参考に、土地と建物の取得価額を合理的に按分する方法があります。土地・建物の区分は減価償却費だけでなく、将来の売却時における取得費の計算にも影響するため、根拠となる資料を保管しておきましょう。

区分方法の判断が難しいときは、不動産会社や税理士などに確認するとよいでしょう。

不動産の減価償却を理解しておくべき理由

不動産の減価償却は、建物の構造や築年数、用途、取得時期などによって計算方法が変わります。やや複雑ですが、基本的な仕組みを理解しておくと、次のような場面で役立ちます。

・売却時の税額を把握しやすくなる
・賃貸経営の収支を正しく管理できる
・確定申告をスムーズに進められる

それぞれ詳しく見ていきましょう。

売却時の税額を把握しやすくなる

不動産を売却すると、売却代金から取得費や譲渡費用などを差し引いて譲渡所得を計算します。建物の取得費は購入時の価格をそのまま使うのではなく、所有期間中の減価償却費または減価償却費相当額を差し引きます。

減価償却が進むほど建物の取得費は小さくなり、同じ価格で売却しても譲渡所得が大きくなる可能性があります。仕組みを理解しておけば、売却前に取得費や税額の目安を試算しやすくなるでしょう。

売却代金だけを見て資金計画を立てると、「想定していたより税金が高かった」という事態にもなりかねません。売却後の手取り額を見積もる際は、減価償却を踏まえて税額を確認しましょう。

賃貸経営の収支を正しく管理できる

賃貸経営では、建物や建物附属設備の取得価額を、耐用年数に応じて毎年減価償却費として計上します。減価償却費は、その年に現金が出ていく経費ではありませんが、不動産所得を計算する際に必要な項目です。

減価償却費を正しく計上すれば、所得税や住民税の負担を抑える効果が期待できるほか、帳簿上の利益も適切に把握できます。

ただし、帳簿上は赤字でも手元資金が残るケースや、利益が出ていてもローン返済によって資金繰りが厳しくなるケースがあります。賃貸経営では、減価償却費を計上した後の利益と、実際のキャッシュフローを分けて確認しましょう。

確定申告をスムーズに進められる

賃貸経営をしている場合は、建物や設備の取得価額、耐用年数、償却率などを確認し、毎年の減価償却費を計算して確定申告に反映します。

不動産を売却した年も、譲渡所得を求めるために、建物の減価償却費または減価償却費相当額の計算が必要です。自宅のように事業に使っていなかった不動産と、賃貸物件などの事業用不動産では、計算方法が異なる点にも注意しましょう。

物件の取得時から、土地と建物の内訳、建物の構造、築年数などを整理し、申告書の控えや計算資料を保管しておけば、毎年の申告だけでなく、将来売却するときの手続きも進めやすくなります。

構造別！減価償却の計算に必要な耐用年数

減価償却費を求める際は、国が定める「法定耐用年数」をもとに計算します。

法定耐用年数は、建物の用途や構造によって下表のように定められています。

ほかにも、れんが造や金属造などの構造、旅館や工場といった用途ごとに法定耐用年数が定められているので、国税庁のサイトで確認しておきましょう。

なお、中古物件の耐用年数は、原則として残りの使用可能期間を見積もりますが、見積もりが困難な場合は以下の『簡便法』を用いて計算します。

法定耐用年数の全期間を経過している場合
法定耐用年数 × 20%

法定耐用年数の一部を経過している場合
（法定耐用年数 − 築年数） ＋ 築年数 × 20%

耐用年数が2年未満になった場合は、計算結果に関わらず「2年」とし、耐用年数に1年未満の端数が生じたときは切り捨てた年数で減価償却費を計算します。

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減価償却の計算方法

減価償却費の主な計算方法には、定額法と定率法があります。適用される方法は、資産の種類や取得時期によって異なります。

2007年4月1日を境に、減価償却の計算方法が見直されました。同年3月31日以前に取得した資産には旧定額法・旧定率法、4月1日以後に取得した資産には定額法・定率法が適用されます。

建物については1998年4月1日以後、建物附属設備や構築物については2016年4月1日以後に取得したものから、定額法のみとなりました。そのため、これから建物や建物附属設備を取得する場合は定額法を中心に理解し、定率法は過去に取得した資産の申告内容などを確認する際の知識として押さえておくとよいでしょう。

ここでは、定額法と定率法による減価償却費の計算方法を紹介します。

定額法

定額法は、建物や設備の取得価額を法定耐用年数にわたって配分し、原則として毎年同額の減価償却費を計上する方法です。

2007年4月1日以後に取得した資産に定額法を適用し、1年間を通して賃貸経営などに使用した場合は、次の式で計算します。

減価償却費＝取得価額×定額法の償却率

2007年3月31日以前に取得した資産に旧定額法を適用する場合は、次の式を用います。

減価償却費＝取得価額×0.9×旧定額法の償却率

住宅用建物で用いられる主な耐用年数と、定額法の償却率は以下のとおりです。

償却率は単純に耐用年数で割るのではなく、国税庁が公表している償却率表の数値を使用します。取得時期や耐用年数によって適用する率が変わるため、詳細は国税庁のサイトで確認してください。

計算例

建物の取得価額が3,000万円の新築木造アパートを購入し、1年間を通して賃貸経営に使用したケースを考えてみましょう。

木造・住宅用建物の法定耐用年数は22年、定額法の償却率は0.046です。

3,000万円×0.046＝138万円

この場合、1年間の減価償却費は138万円です。

年の途中から賃貸を始めたときは、業務に使用した月数に応じて月割りします。たとえば、7月から使用を始めたときは、次のように計算します。

138万円÷12か月×6か月＝69万円

定率法

定率法は、初年度に多くの減価償却費を計上し、その後は償却額が年々減少していく方法です。

取得価額から前年までに計上した減価償却費を差し引いた「未償却残高」に、定率法の償却率をかけて計算します。初年度は未償却残高が大きいため、減価償却費も多くなる仕組みです。

ただし、建物は1998年4月1日以後に取得したものから定額法のみとなっています。建物附属設備や構築物についても、2016年4月1日以後に取得したものは定率法を選択できません。

そのため、これから建物や建物附属設備・構築物を取得するときは、定額法を用います。定率法は、過去に取得した建物附属設備などの帳簿や申告内容を確認する際に関係する方法として理解しておくとよいでしょう。

修繕・リフォームした場合の不動産の減価償却の扱い

建物の修繕やリフォームにかかった費用は、すべて支出した年の経費にできるとは限りません。

工事の目的や内容によって「修繕費」と「資本的支出」に区分され、資本的支出に該当する部分は、資産として計上し、減価償却します。

工事の名称や金額だけで決まるものではないため、修繕費と資本的支出の違いと判断基準を確認していきましょう。

修繕費・資本的支出とは？

建物や設備の修理、改良などにかかった費用は、工事の内容に応じて修繕費または資本的支出に区分されます。

修繕費とは、建物や設備の通常の維持管理や原状回復のための費用です。定期的なメンテナンスや、故障箇所を修理する工事などが該当します。修繕費として処理できるときは、原則として支出した年の必要経費に全額を計上できます。

これに対し、資本的支出とは、工事によって建物や設備の価値が高まったり、使用できる期間が延びたりする部分の費用です。支出した年に全額を経費計上せず、資産として計上し、耐用年数に応じて減価償却します。

工事内容から判断しにくいときは、施工会社や不動産会社に工事の目的や使用した部材を確認し、税務上の処理については税理士などに相談するとよいでしょう。

判断の基準

修繕費と資本的支出は、工事の名称ではなく、実際の目的や内容をもとに判断します。

建物や設備の通常の維持管理、または原状回復のための支出であることが明らかなときは、修繕費として処理します。一方、新たな機能を加えたり、従来より性能を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする部分は、資本的支出に該当します。

また、一つの修理や改良などの金額が20万円未満のとき、またはおおむね3年以内の周期で行われていることが明らかなときは、修繕費として処理できます。

修繕費か資本的支出か明確に区分できない金額については、次のいずれかに該当すれば、修繕費として処理することが認められています。

• 支出額が60万円未満
• 支出額が、その資産の前年末における取得価額のおおむね10％以下

金額基準だけで一律に決まるわけではありません。まず工事の実態を確認し、区分が明らかでないときに、これらの基準を用います。

賃貸経営で修繕・メンテナンスを行った場合の例

賃貸経営でよく行われる工事について、修繕費と資本的支出の考え方を見ていきましょう。

外壁塗装
外壁の劣化を防ぎ、従来の状態を維持する目的で定期的に行う塗装は、通常、修繕費として処理します。

ただし、従来より耐久性の高い材料を使用し、建物の価値を高めたり、使用可能期間を延ばしたりする部分は、資本的支出に該当することがあります。

壁紙の張替え
入居者の退去後、汚れたり傷んだりした壁紙を同程度のものへ張り替える原状回復工事は、通常、修繕費です。

間取り変更を伴う大規模なリフォームや、内装の機能・価値を高める改装の一部として行うと、資本的支出に含まれることがあります。

設備の交換
故障した給湯器やエアコンを交換したときは、交換範囲や設備の機能、工事内容などをもとに判断します。部品交換など、通常の維持管理や原状回復に当たる支出は修繕費です。

設備全体の交換によって新たな資産を取得したと扱われるときは資産として計上し、減価償却します。また、機能や性能を高める部分は、資本的支出となることがあります。交換前後の性能だけでなく、設備全体の交換か、部品交換にとどまるかも確認しましょう。

不動産売却で減価償却する際のポイント

不動産を売却するときは、建物の取得費を計算する際に、所有期間中の減価償却費または減価償却費相当額を反映する必要があります。

賃貸物件だけでなく、自宅として使用していた建物も対象です。ここでは、土地と建物の取得価額の分け方や、申告に必要な資料を含め、売却時のポイントを確認していきましょう。

取得費から減価償却費相当額を差し引く

不動産を売却したときの課税譲渡所得は、原則として次の式で計算します。

課税譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用－特別控除

建物の取得費は、建物の取得価額から、所有期間中の減価償却費の累計額または減価償却費相当額を差し引いて求めます。

建物の取得費＝建物の取得価額－（減価償却費の累計額または減価償却費相当額）

土地と建物を一括して購入した場合、取得費は次のように計算します。

取得費＝土地の取得費＋建物の取得費

差し引く減価償却費の累計額などが大きいほど、建物の取得費は小さくなります。その結果、課税譲渡所得が増え、売却時の税額が高くなることがあります。

出典：No.3261 建物の取得費の計算｜国税庁

事業用不動産・非事業用不動産では計算が異なる

自宅など、事業に使用していなかった建物を売却する場合は、次の式で減価償却費相当額を計算します。

非事業用建物の減価償却費相当額
＝建物の取得価額×0.9×非事業用建物の償却率×経過年数

非事業用建物では、建物の法定耐用年数を1.5倍した年数に対応する旧定額法の償却率を使用します。たとえば、木造住宅は法定耐用年数22年を1.5倍した33年に対応する償却率0.031で計算します。

経過年数に6か月以上の端数がある場合は1年とし、6か月未満は切り捨てます。また、減価償却費相当額は建物の取得価額の95％が上限です。

賃貸マンションやアパートなどの事業用不動産では、取得から売却までの減価償却費の累計額を、建物の取得価額から差し引きます。これから取得する建物には定額法が適用されますが、取得時期が古い建物や建物附属設備については、当時の償却方法を確認する必要があります。

出典：No.3261 建物の取得費の計算｜国税庁

土地と建物の取得価額の按分方法

土地は減価償却の対象にならないため、土地と建物を一括して購入したときは、取得価額をそれぞれに分ける必要があります。

売買契約書に土地と建物の価格が個別に記載されており、その金額が合理的であれば、原則として契約書の内訳を用います。

内訳が記載されていないときは、主に次の金額や資料を参考に按分します。

• 土地と建物の固定資産税評価額
• 取得時における土地と建物の時価
• 建物部分に課された消費税額
• 土地・建物それぞれの原価

土地の譲渡には消費税がかからないため、契約書に建物部分の消費税額が記載されていれば、建物価格を算出できます。消費税額を税率で割って税抜きの建物価格を求め、消費税額を加える方法です。

按分方法によって減価償却費や将来の取得費が変わるため、都合に合わせて割合を決めることは避けましょう。使用した資料と計算根拠を保管し、判断が難しいときは税理士や不動産会社に確認してください。

購入価格がわからないときは概算取得費を利用

購入時の売買契約書や領収書が見つからず、土地や建物の取得費がわからないときは、売却金額の5％を概算取得費として利用できます。

たとえば、不動産を5,000万円で売却したときの概算取得費は、次のとおりです。

5,000万円×5％＝250万円

概算取得費が実際の取得費より小さくなると、課税譲渡所得が大きくなり、税負担が増える可能性があります。

売買契約書が見つからなくても、購入時の通帳、住宅ローンの契約書、仲介会社や売主から受け取った資料などから、取得費を確認できることがあります。概算取得費を用いる前に、取得時の資料をできる限り探してみましょう。

なお、実際の取得費が売却金額の5％を下回るときも、売却金額の5％を概算取得費として選択できます。

出典：No.3258 取得費が分からないとき｜国税庁

減価償却の計算・申告で必要な書類

減価償却費や譲渡所得を正しく計算するため、状況に応じて次の書類を確認・用意しておきましょう。

・購入時・売却時の売買契約書
購入価格や売却価格、土地と建物の内訳、消費税額などを確認します。

・固定資産税評価証明書
土地と建物の価格が区分されていない場合に、固定資産税評価額を使って按分するための資料になります。

・登記事項証明書
建物の構造、床面積、新築年月日、所有権移転日などを確認する際に使用します。

・譲渡費用の領収書や明細書
売却時の仲介手数料、測量費、印紙代、売却のために行った建物の取壊し費用などを確認します。

・リフォームや設備交換の契約書・領収書
支出を修繕費として処理したのか、資本的支出として資産に計上したのかを確認します。工事の見積書や明細書も保管しておきましょう。

・減価償却費の計算資料や過去の確定申告書の控え
事業用不動産では、これまでに計上した減価償却費の累計額を確認するために必要です。

修繕費としてすでに必要経費へ計上した金額を、売却時に再び取得費へ加えることはできません。どの費用をどのように処理したか確認できるよう、物件の取得時から資料をまとめて保管しておきましょう。

シミュレーション1.居住用不動産の譲渡所得税を計算

ここでは、自宅として使用していた不動産を売却した場合の譲渡所得税を、以下の条件でシミュレーションします。

条件
購入価格：　4,500万円（土地2,000万円、建物2,500万円）
建物の構造：木造
所有期間：　10年
売却金額：　5,000万円
譲渡費用：　50万円
特別控除：　適用しない

土地は減価償却の対象にならないため、建物部分のみ減価償却費相当額を計算します。

1．減価償却費相当額を計算する
自宅などの非事業用建物では、次の式を用います。

減価償却費相当額＝建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数

木造住宅の場合は、法定耐用年数22年を1.5倍した33年に対応する償却率0.031を使用します。

2,500万円×0.9×0.031×10年＝697万5,000円

減価償却費相当額は697万5,000円です。

2．取得費を計算する
取得費は、土地の取得費と、減価償却後の建物取得費を合計して求めます。

取得費＝土地の取得費＋建物の取得価額－減価償却費相当額
2,000万円＋2,500万円－697万5,000円＝3,802万5,000円

取得費は3,802万5,000円です。

3．譲渡所得を計算する
譲渡所得＝売却金額－取得費－譲渡費用
5,000万円－3,802万5,000円－50万円＝1,147万5,000円

譲渡所得は1,147万5,000円です。
今回は特別控除を適用しないため、課税譲渡所得も同額となります。

4．税額を計算する
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年を超えている場合、長期譲渡所得の税率は、所得税・復興特別所得税・住民税を合わせて20.315％です。

1,147万5,000円×20.315％＝約233万1,000円
※税目ごとに所定の端数処理が行われるため233万1,000円となります。

以上の計算から、この条件における税額は、概算で233万1,000円です。

一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円の特別控除などを利用できる場合があります。今回は計算過程を示すため、特例は適用していません。

シミュレーション2.新築の不動産投資物件の減価償却費を計算

次は、新築の不動産投資物件の減価償却費を以下の条件でシミュレーションします。

条件
取得価額　　：土地3,000万円、建物5,000万円
建物の構造：木造
建物の用途：住宅
取得年　：2023年（新築時に取得）

土地は減価償却の対象にならないため、建物の取得価額5,000万円をもとに計算します。新築の住宅用木造建物の法定耐用年数は22年、定額法の償却率は0.046です。

5,000万円（建物の取得価額） × 0.046（償却率） ＝ 230万円（1年間の減価償却費）

1年間を通して賃貸経営に使用したとき、その年の減価償却費は230万円です。年の途中から使用を始めたときは、使用月数に応じて月割りします。

シミュレーション3.中古の不動産投資物件の減価償却費を計算

最後は、中古の不動産投資物件を購入した際の減価償却費を以下の条件でシミュレーションします。

条件
取得価額　　：土地1,000万円、建物5,500万円
建物の構造：木造
建物の用途：住宅
取得時の築年数：5年

土地は減価償却の対象にならないため、建物の取得価額5,500万円をもとに計算します。住宅用木造建物の法定耐用年数は22年です。

中古資産の使用可能期間を合理的に見積もることが難しいときは、簡便法を用いて耐用年数を計算できます。今回の物件は法定耐用年数の一部を経過しているため、次の式で求めます。

（22年（法定耐用年数） − 5年（築年数）） ＋ 5年（築年数） × 20% ＝ 18年

耐用年数18年に対応する定額法の償却率は0.056です。

5,500万円（建物の取得価額） × 0.056（償却率） ＝ 308万円（1年間の減価償却費）

1年間を通して賃貸経営に使用したとき、その年の減価償却費は308万円です。

中古物件は、新築より耐用年数が短くなることがあります。同じ建物の取得価額で比べると、耐用年数が短いほど1年当たりの減価償却費は大きくなる傾向があります。ただし、減価償却できる期間も短くなるため、将来の収支も含めて確認しましょう。

まとめ

不動産の減価償却は、建物や設備の取得価額を耐用年数に応じて分け、毎年の費用として計上する仕組みです。土地は対象にならず、建物の構造や用途、築年数、取得時期によって耐用年数や計算方法が異なります。

賃貸経営では、減価償却費を必要経費に計上することで、その年の所得税や住民税の負担を抑える効果が期待できます。売却時は、所有期間中の減価償却を反映して建物の取得費を計算するため、課税譲渡所得が増える場合があります。

修繕やリフォームを行った際も、修繕費として支出した年の必要経費に計上するのか、資本的支出として減価償却するのかを確認しなければなりません。物件の取得時から売買契約書や工事資料、確定申告書の控えを保管し、判断に迷うときは税理士などの専門家に相談するとよいでしょう。

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