3000万で買った家はいくらで売れる？築年数別の相場や高く売るコツを解説

3000万円で買った家がいくらで売れるのかというと、築5年程度であれば2700～2800万円が目安となります。

建物は経年により劣化するため、年数に応じて資産価値が下がることは想像できますが、どのくらいの下げ幅なのか知っておきたいものです。

この記事では、3000万円で買った家の売却価格をシミュレーションし、築年数ごとの目安を解説します。

価格が下がりにくい物件の特徴や高く売るコツ、売却時の注意点、オーバーローンの対処法まで詳しく紹介しますので、家の売却を予定している方はぜひ参考にしてください。

【戸建て・マンション別】3000万で買った家の売却価格シミュレーション

3000万円で購入した家も、築年数によって価値は減少し、売却価格も下がります。国土交通省の「中古住宅流通 リフォーム市場の現状」によれば、木造の戸建て住宅は築20年を迎えるころに、価値がほとんどなくなるとされています。

まず3000万円で買った家がいくらで売れるのかイメージするために、築1～5年まで売却価格の目安を、戸建てとマンションのケースでシミュレーションしてみましょう。

 戸建ての築年数別売却価格シミュレーション

戸建ての条件を土地が2000万円、建物が1000万円だと仮定し、築年数別に売却価格をシミュレーションしてみましょう。なお建物の価格は築年数に応じて下落し、土地の価値は変わらないものとします。建物は築1年で5％、築5年で20％下落すると想定します。

築年数に応じて建物価格が下記の下落率で下がった場合、戸建ての売却価格の目安は以下のとおりです。ただし、あくまでも目安であって、かならずしも実際の売却価格とは一致しません。売却を検討する際の参考としてください。

マンションの築年数別売却価格シミュレーション

マンションも土地を所有することになりますが、戸建てに比べて価格に影響する割合が低いため、ここでは土地と建物を分けずにシミュレーションします。

マンション価格の下落率を築1年で2％、築5年で6％として下記にまとめました。

新築マンションの価格高騰のあおりを受けて、都心部など人気のエリアにある中古マンション価格は、下がりにくい傾向があります。

物件によっては、新築マンションとさほど変わらない価格もしくはそれ以上で売買されていることもあるため、より実勢に近い価格を知りたいときは、不動産会社へ査定を依頼するようにしてください。

3000万で買った家はいくらで売れる？築年数ごとの目安

建物の構造や内装材、水回りの設備などは、経年により劣化します。築年数に応じて資産価値も減少し、木造の戸建て住宅は、築20年になるとほぼ価値はなくなるともいわれています。

ただし土地の価値は残るため、資産価値がゼロになる訳ではありません。またメンテナンスの状況や、需要の有無によっても変わるため、本来はさまざまな条件を加味して査定しなければなりません。

この章では、売却を検討する際の参考としていただくために、3000万円で買った家がいくらで売れるのか、築年数ごとに目安を紹介していきます。

築5年以内で売った場合

国土交通省が公表している「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」のグラフを参考にすると、建物の価格は5年で20～30％程度減額することがわかります。

土地値は変動しないと仮定すると、築5年の家の価格を算出する計算式は以下の通りです。

土地：2000万円（変動なし）
建物：1000万円×70％～80％＝700～800万円
合計：土地2000万円＋建物700～800万円
＝2700～2800万円が目安

築10年以内で売った場合

新築から10年経つと、建物の価格はほぼ半額になります。

水回りの状態にもよりますが、家の価格は40～50％程度に減額します。

土地：2000万円（変動なし）
建物：1000万円×40～50％＝400～500万円
合計：土地2000万円＋建物400～500万円
＝2400～2500万円が目安

なお土地の価格が上昇していると感じる場合は、土地値の上昇率を少し加味してもよいでしょう。

 築20年以内で売った場合

家は築20年になると、建物の価格は15～20％程度に減額します。

外装や内装の状態によって建物の査定額が異なるため、実施済みの場合はぜひその旨を伝えるようにしてください。リフォーム工事の契約書や領収書があると、説明しやすくなります。

土地：2000万円
建物：1000万円×15～20％＝150～200万円
合計：土地2000万円＋建物150～200万円
＝2150～2200万円が目安

築30年以内で売った場合

家は築10年程度になると、建物の価格はほぼ底値になり、価格は新築当時の10％程度になります。

建物の状態によってはリフォームや改修費がかかるため、土地値になることもあります。

土地：2000万円
建物：1000万円×１0％＝100万円
合計：土地2000万円＋建物100万円
＝2100万円が目安

建物価値はほとんどなくなりますが、土地の立地や条件がよい場合は評価が高くなり、比較的スムーズに売却できることがあります。

築30年以上で売った場合

建物は築20年程度で底値になり、実は築30年でも評価はあまり変わりません。

しかし建物の価値がないとみなされると、古家付き土地として販売することになり、土地値から建物の解体費用を差し引いて評価される傾向があります。

土地：2000万円
建物：建物の価値を評価せず、解体費用を差し引いて査定
合計：土地2000万円－解体費用90～150万円
＝1850～1910万円が目安解体費用は木造の場合は、坪あたり3～5万円が相場です。
坪30坪の建物の場合は、30坪×3～5万円/坪＝90～150万円となります。

価格が下がりにくい物件の特徴5選

購入時の価格が同じだったとしても、価格が下がりにくい物件もあります。

ここでは、価格が下がりにくい物件の特徴を5つ紹介しますので、ご自身の家が当てはまるかチェックしてみてください。

1. 立地や環境が良い

駅へのアクセスが良好で、大型商業施設やスーパーが充実しているエリアは需要が高く、不動産の資産価値は下がりにくいでしょう。

とくにターミナル駅や特急停車駅は人気があり、他と比べて築年数による値下がり率も低い傾向があります。

小中学校や医療機関が徒歩圏内に複数あり、金融機関や公共施設が揃ったエリアも人気があります。広告などにも、物件のメリットとして紹介してもらいましょう。

2. 日当たり・風通しが良い

日当たり・風通しが良い物件は、買い手の年代に関係なく好まれる特徴です。また湿気が少ないことで建物が傷みにくく、快適に過ごせる条件でもあります。

内覧の際はカーテンを開けるなどして、日当たりや風通しが良いことをアピールしてみてください。

3. 耐震性が高い

旧耐震基準の建物に比べると、新耐震基準の建物のほうが値下がり率は小さくなるでしょう。

近年、地震への備えに対する関心が高まっていることもあり、住まいに対して耐震性を重視する傾向があります。とくに築年数が古い物件であれば、新耐震基準か否かを、購入の判断基準にする方は少なくありません。

また鉄筋コンクリート造や鉄骨鉄筋コンクリート造の建物は、木造に比べて劣化の速度が遅く、資産価値の減少も緩やかになります。

つまり木造の一戸建てよりも、マンションのほうが価格は下がりにくいでしょう。

4. 間取りの汎用性が高い

生活の動線がよく、使いやすい間取りは誰からも好まれるため、結果的に価格が下がりにくい特徴の1つといえるでしょう。

1LDKや変形した間取りであったりすると、ファミリー向けとしては部屋数が足らなかったり、間取りの柔軟性がなく、売却するために値下げせざるを得なくなる恐れがあります。家の間取りプランを検討する際は、汎用性の高い間取りにしておくと安心です。

5. 物件や管理の状態が良い

年数に応じて適切なメンテナンスが施されていれば、建物の劣化を防ぐことができ、資産価値も下がりにくくなります。

たとえば屋根や外壁など外部のメンテナンスをすることで、雨水のに侵入を防ぐことができ、致命的なダメージを未然に防ぐことができます。
また外部塗装や内装リフォーム、水回りの交換をしている家は、見栄えもよくなるため、買い手にとっては魅力的に映るでしょう。

3000万で買った家を高く売るためのコツ3選

3000万円で買った家を、高く売るにはコツが必要です。

この章では、少しでも家を高く売るために、実践すべき3つのコツを紹介します。

1.複数の不動産会社に査定を依頼する

の査定は少なくとも3～４社程度依頼し、査定額はもちろんですが、ぜひ不動産会社独自のサービス内容も比較するようにしてください。不動産会社によって査定額が大きく異なることも珍しくなく、受けられるサービスもそれぞれ違うからです。

査定額が高いからといって、その不動産会社が高く売却できるとは限りません。しかし低すぎる査定額にも注意が必要で、販売実績が不足しているために、家の価値を正しく評価できていない可能性もあります。

査定書を受け取ったら、査定額を算出した過程や根拠を説明してもらい、誠実だと感じた担当者へ依頼しましょう。

不動産会社によっては無料のクリーニングサービスを受けられたり、購入希望者がバーチャルで内覧できたりと、サービスが多様化しています。上手に活用し、高値かつ早期での売却を目指しましょう。

2.ハウスクリーニング・ホームステージングなどを実施する

内覧時の印象が良い物件は、成約に結び付きやすい傾向があります。一定の費用はかかりますが、ハウスクリーニングやホームステージングを実施して、家の見栄えをよくするのもおすすめです。

室内の雰囲気が良く、キッチンや浴室が綺麗であれば、買い手は「リフォームをしないで済む」「買い逃したくない」と思い、値下げ交渉をしてこない可能性があります。

ただしリフォームやホームステージングにかかった費用を、売買価格に上乗せできる訳ではありません。また不動産会社によってはリフォーム会社と提携していて、特別価格で依頼できることもあります。

まずは不動産会社に相談し、ハウスクリーリング等を実施するかどうかも含めて検討してみてください。

3.余裕を持った売却スケジュールを組む

住み替えは、余裕を持ったスケジュールを組むようにしてください。家の売却には平均３～６か月程度かかり、タイミングや家の条件によっては半年～年単位の期間がかかるケースもあります。

引っ越しまでの期間を短く設定してしまうと、売却を急ぐことになり、大幅な値下げを受け入れざるを得なくなるケースもあります。

急いで売却をしなくてもいいように、平均的な売却期間を参考に、住み替えのスケジュールを立てましょう。

不動産売却のタイミングを決めるときの注意点

不動産の売却は、子どもの進学や独立、定年退職など、家族のライフスタイルの変化にともなって検討することが多いものです。家を売る際はその後納める税金について後悔しないためにも、税制や税金の特例について理解するようにしてください。

税率が変わるタイミング

家を売却するにあたって利益が発生しそうなときは、売却した年の1月1日に所有期間が5年を超えるようにし、短期譲渡所得に比べて税率が低い長期譲渡所得になるようにしましょう。

なお築10年になる家を売却する場合も、売却する年の1月1日に所有期間が10年を超えるタイミングで売却することで、長期譲渡所得よりさらに低い税率が適用になる特例があります。

数日の違いで譲渡所得に対する税率が大きく異なることもあるので、売却するタイミングには気をつけましょう。

出典：
No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例｜国税庁
No.3211 短期譲渡所得の税額の計算｜国税庁
No.3208 長期譲渡所得の税額の計算｜国税庁

3000万円特別控除を活用

マイホームの売却で一定の要件を満たすときは、所有期間に関係なく譲渡所得から最高3000万円まで控除ができる特例（居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例）があります。

つまりマイホームの売却で譲渡益が発生しても、課税対象となる譲渡所得額から3000万円まで控除できるため、購入時よりも高く売却できたとしても、所得税（住民税）がかからないケースが多いでしょう。

ちなみに適用を受けるためには、自分が住んでいる家であること、住まなくなった家であれば、引っ越しから3年を経過する年の12月31日までに売却する必要があります。なお親子間や夫婦間の売買は適用になりません。

またこの特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。自動的に適用される訳ではありませんので、翌年に必要書類を添えて確定申告することを忘れないようにしてください。

季節や市場状況を考慮した売却戦略

不動産を売却する際は季節や市場状況を意識し、不動産の需要が高まる時期にタイミングを合わせるようにしましょう。

子どもの新入学前や新生活が始まる前に不動産購入を検討する人が増えるため、一般的に1年の中でも2～3月に引っ越し需要が高まりやすいといわれています。

その為、年内には購入者を見つけられるのが理想です。_早めに売却準備を始められるようにしましょう。

売却前に行うべき準備とは

売却前に、必要書類を準備しておきましょう。不動産査定や売買契約時に必要になる書類を早めに準備しておくことで、その後の手続きをスムーズに進めることができます。

また不動産売却にともなって各種諸費用がかかるため、住宅ローンが残っている場合は残高を把握し、売買代金で完済できるのか確認しておきましょう。

家の売却にかかる諸費用や税金の計算は、難しいと感じる方が多いでしょう。資金計画についても不動産会社へ相談することができます。売却前に揃えておくべき書類とともに、早めに確認しておくことをおすすめします。

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不動産に関する税務、不動産取引上の法律問題などについて詳しくお答えいたします。

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3000万で買った家がいくらで売れるか知る方法

ここまで3000万円で購入した家について、築年数ごとに目安となる価格を紹介してきました。しかし実際には築年数だけでなく、設備のグレードや内装の状態も価格に影響します。

この章では、3000万円で購入した家の価値を知る方法を詳しく解説します。

不動産の価値を左右する要因

家の評価は、築年数だけで判断されるわけではありません。キッチンや浴室の仕様やグレード、内装の状態も影響します。

建物は経年により劣化するため年数とともに価値は減少しますが、リフォームや改修によって改善されている場合は、査定時にプラスに評価されます。

購入検討者は改修費用がどの程度かかるのか試算し、家を購入するのであればいくらが妥当なのか判断します。したがってリフォームしていないにしても、内装や水回りがきれいな状態であればリフォーム費用を抑えられるため、購入までのハードルは低くなります。

そのためリフォームをしていない場合でも、売り出す前になるべくきれいに清掃しておくことも重要でしょう。

ただし、リフォームやハウスクリーニングにかかった費用を上乗せできるとは限りません。リフォームやハウスクリーニングの実施を検討する場合は、不動産会社に相談することをおすすめします。

専門家による査定の重要性とそのプロセス

家を売却する場合、まずは適正な価格を知ることが重要です。価格設定が高過ぎると売却までに時間がかかってしまい、結局値下げをせざるを得なくなります。また逆に安すぎると早期に売却はできるかもしれませんが、大切な資産を安く手放すことになってしまいます。

不動産の専門家による査定は、家の売却を成功させるために重要なプロセスの1つといえます。

家の査定は、売却実績が豊富で、信頼できる不動産会社へ依頼するようにしましょう。

査定価格が適正であるか判断が難しいときは、複数の不動産会社へ相談し、査定価格の根拠や不動産市場の動向について説明してもらうようにします。

明確な説明ができない場合は、相場価格を把握できていない可能性があるので注意しましょう。

オンライン不動産査定サービスの活用

不動産査定には現地調査が不要なAI査定や机上査定（簡易査定）がありますが、より精度が高い査定価格を知るためには、通常は現地を調査して査定する訪問査定が必要でした。

しかし最近ではオンラインで不動産売却相談や、査定ができるケースが増えています。移動に時間がかからないため、効率よく査定依頼できるのも魅力です。

ちなみに東急リバブルでは、ビデオ会議ツールである「Google Meet」や「Zoom」を利用したオンライン接客を、全国の売買・賃貸仲介店舗で採用しています。

たとえば査定依頼者が室内をライブ中継することで、オンライン上で室内を調査してもらうことができます。

3000万円で買った家に住宅ローン残債がある場合はどうする？

3000万円で買った家を売却するとき、住宅ローン残高があるケースが多いでしょう。しかし抵当権が付いた状態で、買主へ所有権を移転することはできません。

この章では、住宅ローンの残債がある場合の、売却方法について解説します。

まずは住宅ローンの残債と売却相場を確認する

住宅ローンの残債がある状態で、家を売却することはできません。買主へ所有権を移転する前にローンを完済し、抵当権を抹消する必要があります。

ただし残代金決済時に、買主から受け取った残代金でローンを完済できれば、当日のうちに抵当権を抹消したうえで、買主へ所有権を移転できます。つまり売却価格が、残債を上回っているかが重要です。

住宅ローンが残っている場合は、まずローン残高を確認し、査定額（売却予定価格）を上回るのか確認しましょう。

アンダーローンとオーバーローンの違いと対処法

売却価格よりもローン残高が下回ることを「アンダーローン」といい、売却価格よりもローン残高が上回ることを「オーバーローン」といいます。

売却価格よりもローン残高のほうが少なければ、残代金決済時に買主から受け取る売却代金でローンを完済できるため、問題なく売買できます。

しかし売却代金よりもローン残高が上回るようであれば、何らかの対処が必要になります。たとえば足りない分を自己資金で充当する方法や、住み替えローンを利用する方法があります。

住み替えローンとは、現在の残債と新居の購入資金を1本化して借りるローンです。

ただし住み替えローンは、家の売却と新居の購入を同日に行う必要があり、給与に対するローン返済比率が高くなるため、審査は厳しくなります。

オーバーローンで住み替えローンを希望する場合は、金融機関へ早めに相談しておきましょう。

3000万で買った家を売るために市場動向を読み解く

3000万円で買った家を希望価格で売るためには、市場動向を読み解くことが大切です。一見難しくも感じますが、ポイントを押さえることで、ある程度判断することは可能です。

この章では、3つのポイントを紹介します。

不動産市場の現状と将来予測

不動産市場の現状を知ることで、ある程度将来予測することは可能です。たとえば国土交通省では、不動産価格の動向を指数化した不動産価格指数を毎月公表しています。

住宅地・戸建住宅・マンション・住宅総合の不動産価格指数にて、2010年の平均値を100とし、それぞれの推移をグラフにしています。

多少の変動はあるものの、ここ10年右肩上がりに上昇していることがわかります。とくにマンションについては、その上昇率が顕著です。

地域別の価格変動傾向

不動産価格指数は、全国・ブロック別・都市圏別に、住宅地・戸建住宅・マンション・住宅総合の数値も公表されているため、対前月比を見ることでより詳細な変動も確認できます。

たとえば、住宅総合では対前月比でプラスになっていたとしても、ブロックや都市圏で見るとマイナスになっていることもあり、地域の特性も把握できます。

毎月継続して見ていくことで、価格変動の傾向や、価格が上昇しやすいタイミングもつかめるでしょう。

経済情勢が不動産価値に与える影響

不動産の価格は、経済情勢の影響を受けやすいのが特徴です。

現在建築資材の高騰や人材不足等により、不動産の価格も上昇傾向にありますが、今後金利の上昇によっては不動産取引が減少する可能性はあるでしょう。

不動産取引が減少すれば、在庫が増え、結果的に不動産価格が下降に転じるかもしれません。日々経済情勢に対してアンテナを張っておき、不動産売却に適したタイミングを見極めるようにしましょう。

まとめ

なるべくスムーズに売却するためにも、まずは不動産会社へ査定を依頼し、ローン残高よりも高く売却できるのか、それともオーバーローンになるのか確認するようにしましょう。自己資金の充当や住み替えローンの借り入れが難しいようであれば、売却を延期する方法もあります。

もし売買代金で住宅ローンの完済が可能であれば、不動産の需要が高まる時期や、税制面で有利なタイミングを見定めて、手元に多く資金が残せるような売却を目指しましょう。

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