3000万で買ったマンションはいくらで売れる？築年数別の相場や高く売るコツを解説

住み替えや資産の見直しを考えたとき、まず気になるのが、今の住まいがいくらで売れるのかという点ではないでしょうか。マンションの相場価格は築年数によって異なるものの、近年の市況では購入価格を上回って売れるケースも珍しくありません。

本記事では、3,000万円で購入したマンションの築年数別の価格目安から、手元に残る金額のシミュレーション、住宅ローンが残っている場合の対処法、少しでも高く売るコツまで解説します。ぜひ参考にしてください。

3,000万で買ったマンションはいくらで売れる？築年数別の価格目安

マンションの売却価格を左右する大きな要素が、築年数です。まずは、実際の成約データから築年数ごとの価格水準を見てみましょう。

下表は、2025年の首都圏中古マンションの築年帯別平均成約価格と、築0〜5年を100とした場合の価格水準、そして3,000万円で購入したマンションに当てはめた場合の目安です。

築5年以内で売った場合

築5年までは高値で売却しやすい時期です。近年は新築マンションの価格高騰と供給減を背景に、築浅の中古に需要が流れているため、新築と遜色ない金額で売れる可能性があります。立地によっては、購入価格を上回る金額で売れることも少なくありません。

一方で、新築時の価格には広告費や販売経費などが上乗せされているため、購入直後であっても売却価格が購入価格を1〜2割程度下回るケースがあります。

築6〜10年で売った場合

築6〜10年の相場価格は、築0〜5年の約95％と高い水準を保っている時期です。建物や設備の傷みが少なく、中古市場での需要も安定しています。

実際、2025年の成約データでは、売り出された物件のうち成約に至った割合を示す対新規登録成約率が37.4％と、築0〜5年の33.4％を上回っています。

築11〜20年で売った場合

築11〜15年で築0〜5年比約85％、築16〜20年で約77％と、価格は緩やかに下がっていきます。設備の故障や内装の劣化が目立ち始めるのがこの築年帯です。リフォームの履歴があれば、査定時に提示できるようまとめておきましょう。

とはいえ、売却のための修繕やリフォームは基本的に不要です。改修にかけた費用を売却金額に転嫁できるとは限らないうえ、購入後に自分好みにリフォームしたい買い手をかえって遠ざけてしまうおそれもあるためです。気になる箇所があっても自己判断で手を入れず、まずは現状のまま不動産会社に相談しましょう。

築21〜30年で売った場合

築21〜25年の価格水準は築0〜5年比約70％、築26〜30年では約49％です。築21〜25年から築26〜30年は、全築年帯のなかでもっとも相場価格の下落率が大きくなります。この5年で価格水準は2割以上も下がります。少しでも高い売却を狙うなら、相場価格が大きく下がる前の築25年までがひとつの目安になるでしょう。

また、築20〜30年は大規模修繕の実施状況や修繕積立金の水準など、管理面によって評価が分かれ始める築年帯でもあります。修繕履歴や長期修繕計画を提示できるよう準備しておくと、査定や交渉でプラスに働く可能性があります。

築31年以上で売った場合

築31年を超えると相場価格は築0〜5年比約30％まで下がります。この築年帯まで来ると下落は緩やかになり、以降の下落率は大きくありません。

注意したいのが「耐震基準」です。1981年5月以前に建築確認を受けた旧耐震基準のマンションは、耐震性への不安から買主に敬遠されやすいうえ、金融機関によっては住宅ローンの担保評価が厳しくなり、買主が融資を受けにくいことがあります。

住宅ローン控除などの税制優遇も、新耐震基準への適合が要件となるため、旧耐震の物件は同じ築古でも売却のハードルが一段上がります。旧耐震に該当する場合は、耐震診断の実施状況や補強工事の履歴を確認し、実績が豊富な不動産会社に相談しましょう。

築30年を過ぎると、価格を左右するのは築年数そのものより立地と管理状態です。物件による価格差がもっとも大きくなる築年帯であり、駅近で管理が行き届いたマンションであれば、平均を大きく上回る価格で売れることも珍しくありません。平均値はあくまで目安と捉え、まずは査定で自分の物件の価格を確かめることをおすすめします。

3,000万で買ったマンションが「買ったときより高く売れる」ケースとは？

近年のマンション市況の高騰により、3,000万円で買ったマンションがそれ以上の価格で売れるケースも珍しくなっています。どのような物件が高値で売れやすいのか、代表的なケースを紹介します。

都心部など立地条件が良い

マンションを検討する方の多くは、通勤・通学のしやすさを重視します。コロナ禍では郊外の広い住まいが注目されましたが、出社回帰が進んだ現在は、職住近接を求めて都心部や駅近に需要が戻っています。

また、インフレや金利上昇などに伴い、マンションを「住まい」としてだけでなく「資産」として捉え、将来の売却や賃貸まで見据えて立地を選ぶ方も増えています。加えて、都心部や駅前の土地は限られており、新たにマンションを建てる余地が少ないため、供給に対して需要が常に上回りやすい構造があります。

近年は新築マンションの価格高騰と供給減を受けて、好立地の中古マンションに需要が集中しており、利便性の高いエリアでは築20年、築30年の物件が購入時を上回る価格で成約する例も少なからず見られます。

再開発エリア

大規模な再開発が行われると、駅前の整備や商業施設の誘致、大規模マンションの建設などによって街全体の利便性とイメージが向上し、エリア全体の評価が上がります。周辺の中古マンションもその恩恵を受け、築年数が経過していても購入価格を上回る価格で取引されることがあります。

再開発は完成後だけでなく、計画の発表段階から将来への期待感で価格が動き始めることもあります。計画は市区町村やデベロッパーから公表されるため、自宅周辺で進行中・計画中のプロジェクトがないか調べてみるとよいでしょう。

管理状態が良好

「マンションは管理を買え」といわれるように、共用部分がきれいに保たれ、修繕が計画どおりに実行されているマンションは、買主からの評価が高くなります。管理の良し悪しは建物の劣化スピードを左右し、築年数が同じでも資産価値の差となって表れてきます。

なかでも大規模修繕が完了した直後は、売却の好機といえます。外観や共用部の印象が良くなるうえ、買主にとっては当面の修繕の不安や一時金徴収の心配なく購入できるためです。

また近年は、管理の良さが価格に反映されやすい環境も整ってきました。2022年に始まった「マンション管理計画認定制度」や「マンション管理適正評価制度」により、管理状態が客観的に評価・公表されるようになり、高経年マンションも増えていることから、マンション管理への関心は年々高まっています。

売却の際は、長期修繕計画や修繕履歴、評価制度の認定・評価の有無もあわせて不動産会社に伝えると、査定にプラスに働く可能性があります。

3,000万円で売れた場合、手元に残る金額はいくら？

マンションが3,000万円で売れても、全額が手元に残るわけではありません。売却にかかる諸費用と税金を確認しておきましょう。

マンション売却にかかる諸費用の内訳

マンション売却にかかる主な諸費用は、次のとおりです。

このほか売却方法によっては、ハウスクリーニングやホームステージング、インスペクションなどの費用がかかることもあります。

売却益が出た場合にかかる「譲渡所得税」の計算方法

マンションを売って譲渡所得（売却益）が出た場合は、譲渡所得に対して住民税や所得税、復興所得税が課されます。これらの税金を総称して「譲渡所得税」といいます。

税率は、売却したマンションを所有していた期間によって以下のように異なります。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点のものです。

3,000万円特別控除などの節税特例を活用する

マイホーム（居住用財産）を売却した場合、一定の要件を満たせば、譲渡所得から最高3,000万円まで控除できる「3,000万円特別控除」を利用できます。譲渡所得が3,000万円までであれば、同特例の適用で譲渡所得税は課されません。

3,000万円以上の譲渡所得が出た場合は「軽減税率の特例」によって、税率を下げることができます。また、買い替えの場合は「買い換え特例」の適用で、課税を買い替え先の不動産を売却するときまで繰り延べられます。

3,000万円特別控除と軽減税率の特例は併用できますが、買い換え特例は他2つの特例と併用できないためご注意ください。

住宅ローンが残っているマンションを売却するには？

住宅ローンが残っていても、マンションの売却はできます。ただし、引き渡しまでにローンを完済し、金融機関の抵当権を抹消しなければなりません。

「アンダーローン」の場合

ローン残債が売却金額を下回る「アンダーローン」の場合は、売却代金でローンを完済できるため、決済時に買主から受け取った残代金でローンを一括返済し、抵当権を抹消する手続きを行います。特別な対策は必要なく、通常の売却の流れで進められます。

「オーバーローン」の場合

ローン残債が売却金額を上回る「オーバーローン」の場合は、売却代金だけではローンを完済できないため、不足分を自己資金などで補わなければなりません。住み替えの場合は、不足分を新居の購入資金と合わせて借り入れる「住み替えローン」を利用する方法もあります。

完済の見込みが立たない場合は「任意売却」という選択肢も

オーバーローンで自己資金の補填も難しく、ローンの返済自体が困難になっている場合は、金融機関の合意を得て売却する「任意売却」という方法があります。競売と比べて市場価格に近い水準で売却できる可能性があり、残債は売却後に金融機関と相談しながら返済していく形になります。

ただし、任意売却は原則としてローンを滞納している状況で検討するもので、信用情報に影響が残るなどのデメリットもあります。返済が苦しくなりそうな段階で、早めに金融機関や不動産会社に相談することが、選択肢を狭めないためにも大切です。

3,000万で買ったマンションを少しでも高く売るためのコツ

同じマンションでも、売り方によって成約価格は変わります。最後に、価値を最大限に引き出すための3つのコツを紹介します。

1．複数の不動産会社に査定を依頼し、適正な相場を把握する

査定額は、不動産会社によって数百万円の差がつくことも珍しくありません。査定には決まった計算式があるわけではなく、各社が参照する成約事例や得意なエリア・物件種別、販売戦略の違いが金額に反映されます。

とはいえ、高い査定額を出した会社に依頼すれば高く売れるというわけではありません。査定額は「必ず売れる価格」ではなく、あくまで不動産会社の予測にすぎないためです。

なかには、媒介契約を取るために相場より高い査定額を提示する会社もあります。相場とかけ離れた価格で売り出せば問い合わせが入らず、値下げを重ねて売却が長期化しかねません。

適正価格を見定めるには、複数の不動産会社に査定を依頼したうえで、各社がどんな成約データを根拠にその金額を出したのかを比較することが大切です。金額の高さではなく、根拠の説明に納得できるかを判断のポイントにしましょう。

2．信頼できる不動産仲介会社を選ぶ

査定の根拠に納得できる会社を選ぶことは前述のとおりですが、あわせて確認したいのが、売却するマンションと同じエリア・価格帯での成約実績です。類似物件の取引経験が豊富な不動産会社には、市況の正確な見立てや効果的な販売戦略の提案に期待できます。

また、売却をサポートするサービスにも目を向けてみましょう。たとえば東急リバブルの「リバブルあんしん仲介保証」では、建物や住宅設備の検査を行ったうえで、引き渡し後の不具合を一定期間保証しており、買主が安心して購入を決断できます。

加えて、担当者との相性も大切です。売却活動は売主と担当者の二人三脚で進めていくため、質問への回答が早く、メリットだけでなくリスクも含めて説明してくれる担当者であれば安心して任せられます。

3．内覧前に水回りのクリーニングや整理整頓を徹底する

内覧時の第一印象は、成約価格に大きく影響します。マンションの売却を決めたら室内を徹底的に掃除し、整理整頓しておきましょう。不要な家具や荷物を処分・収納して床面が見えるだけでも、部屋は広く感じられます。

とくにキッチンや浴室などの水回りは、汚れが目につきやすく、買主が生活をイメージしながら細かくチェックする箇所です。東急リバブルでは、水まわり4点（キッチン・バス・洗面・トイレ）をプロがクリーニングする「水まわりブライトニング」をご用意しています。こうしたサービスの活用も検討しながら、内覧の準備を進めていきましょう。

まとめ

3,000万円で買ったマンションの売却価格は、築年数のほか、立地や管理状態によって大きく変わります。近年は購入価格を上回って売れるケースもあるため、まずは査定で現在の価格を把握することが、住み替えや資産計画の第一歩です。

東急リバブルでは、無料査定のほか、建物・設備保証などの売却サポートもご用意しています。売却をご検討中の方は、お気軽にご相談ください。

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