不動産の取引を行う際には、隣接地との境界がどこであるか知っておくことが、後々のトラブルを避けるためにも重要です。こうした土地の境界を確認する書類として、「地積測量図」があります。
しかし、地積測量図以外にも、測量図には確定測量図や現況測量図などの書類があり、それぞれの書類でわかる項目や違いを理解しておくことが大切です。
この記事では、地積測量図でわかる情報や確定測量図との違いなどをわかりやすく解説します。それぞれの書類の違いを理解して、土地取引に役立てましょう。
記事サマリー
地積測量図は地積（土地）の面積がわかる公的な書類
地積測量図は、土地の面積がわかる公的な書類です。1つの土地に関する測量の結果を明らかにした図面であり、法務省令で定められたルールに沿って作成されています。
土地の面積だけでなく、その土地の形状や隣接地との位置関係、地積の求積方法がわかるものであり、線の太さまで規定されています。
基本的に1/250の縮尺で作図するように規定され、土地の登記申請時に添付が必要な書類です。
ただし、すべての土地において地積測量図が作成されているわけではない点には注意しましょう。
地積測量図が作成されるタイミング
地積測量図の作成される際には以下の3つタイミングがあげられます。
- 1筆の土地を複数に分割する際に行う「分筆登記」
- 登記簿に記載されている土地面積を正確な面積に訂正する「地積更正登記」
- 水路や里道の払い下げ、埋め立てなど新たな土地を登記簿に記載する「土地表題登記」
地積測量図は、上記の登記申請時に作成し申請書類として添付しなくてはなりません。
ただし、地積測量図の添付が必要になったのは、1959年以降です。そのため、それ以前に登記されたものには、地積測量図が添付されていないケースも多いでしょう。
地積測量図と確定測量図の違い
地積測量図のように、土地の面積がわかる書類として「確定測量図」があります。
確定測量図は、隣接地の所有者立ち合いのもとで土地の境界を確定させた書類であり、土地の所有者が業者に依頼して作成します。隣接地の所有者と行政が署名・捺印することで認められる書類です。
地積測量図が公的な書類であるのに対し、確定測量図は公的な書類ではありません。
しかし、地積測量図は境界の確定が担保されていないため、土地取引時には確定測量図を作成するのが一般的となっています。
公的書類である地積測量図は法務局で取得できますが、確定測量図は土地の所有者が業者に依頼して作成する書類であり、所有者のみが持っている点も大きな違いといえるでしょう。
また、地積測量図や確定測量図のほかに、現況測量図もあります。現況測量図とは、隣接地の所有者の了解を取らず、ブロック塀などを境界として大まかにサイズを測量した図面です。地積測量図や確定測量図と比べると信用度が低いといえます。
地積測量図でわかること
地積測量図では、以下の11項目が記載されています。
- 地番
- 所在地
- 作成者
- 作成年月日
- 申請人
- 縮尺
- 求積表
- 方位
- 測量図
- 凡例
- 基準点表・引照点表
まず、地積測量図の右上段にその不動産の「地番」と「所在地」が記載されており、下段には「作成者」、「作成年月日」、「申請人」、「縮尺」が記載されています。
地積測量図の作成年月日が古い場合は、現行とは異なる方法で測量している可能性があります。現行の方法で改めて測量すると、面積が違う場合があるので注意が必要です。
次に、地積測量図の左側の上部に面積の計算方法とその結果を示す「求積表」、下部には測量に使用した基準点や引照点を示す「基準点表・引照点表」が記載されています。
右側には、その土地の「方位」、「測量図」、「凡例」が記載されており、土地の形状や各辺の長さ、隣接地の地番、境界標の有無や種類がわかります。
作成された時期により項目が異なることもある
地積測量図は、作成された時期によって項目が異なるケースがあります。1959年以降は分筆登記や地積更生登記、土地表題登記時に添付が必須となっていますが、当時の測量技術はまだまだ精度が低く、現在までに何度かの作成ルールの変更が行われています。
その後、境界杭の種類の記載が必要となり、近年になると座標値の記載が義務化されています。また最近では、図面は世界測地系データで作成するように変更されており、変更に伴い測量図面の精度も上がっているのが現状です。
そのため、地積測量図を取得した際には、作成日を確認してどの時期の作成ルールに沿っているか確認しておくとよいでしょう。
特に確認しておきたいポイント
地積測量図を取得した際には、特に確認しておきたいポイントがいくつかあります。
まず、住宅建築時にはその土地の面積や境界標、道路幅員などは少なくとも確認しておく必要があるでしょう。
住宅を建てる場合には、建築基準法に基づいてその土地に建物が建てられるかどうかを確認しなくてはなりません。そのためには地積測量図などを参考にして、面積や境界標、道路幅員などの確認が不可欠です。
また、残地の記載にも注意しましょう。かつては分筆を行う場合でも、分筆する土地だけを測量すれば良いとされており、残地と呼ばれる測量していない土地も多くありました。
そのため、残地が記載されている場合には、全体の登記簿面積から測量した土地を差し引いて計算する必要があります。
地積測量図を取得した際には、上記のポイントもしっかりと確認しましょう。
地積測量図の取得方法
実際に地積測量図を取得するにはどうすればよいのでしょうか。
地積測量図は、以下の3つの方法で取得可能です。
- 法務局で取得する方法
- インターネットで取得する方法
- 郵送で取得する方法
直接法務局へ行って申請すれば、誰でも地積測量図が取得できます。
以前は、その不動産の所在地を管轄している法務局に出向いて登記資料を閲覧する必要がありましたが、現在はコンピュータ化によって最寄りの法務局で確認可能です。
インターネットで取得する場合は、「登記情報提供サービス」というウェブサイトを利用すれば、登記資料のデータ取得が可能です。
「登記情報提供サービス」はあらかじめ利用者登録を行うのが一般的ですが、クレジットカード利用による一時利用も可能です。
ただし、取得したデータは登記事項証明書とは異なり、法的な証明力がない点には注意しましょう。
郵送の場合は、その不動産の所在地を管轄する法務局宛に返信用封筒を同封のうえ、所定の請求書に必要事項を記入して郵送することで取得可能です。
現在はインターネットでの取得が主流となっており、郵送で取得することはあまりありません。費用も安く抑えられるので、インターネットでの取得がおすすめです。
また、地積測量図がない場合には、土地家屋調査士に依頼し、作成してもらう必要があります。その場合には境界確定が必要となるため、2～3ヶ月以上は時間がかかると考えておくとよいでしょう。
確定測量図や現況測量図の取得方法は？
ここでは、確定測量図や現況測量図の取得方法についてご紹介します。
確定測量図は、土地家屋調査士に依頼して、実際に測量を行った結果として作成されるものです。そのため、確定測量図を取得するには、隣接地の所有者立ち合いのもとで土地の境界を確定させる必要があります。
一方、現況測量図は、隣接地の所有者の了解を得ず、ブロック塀などを境界として仮測量を行った結果として作成される図面です。
いずれの書類も土地家屋調査士に測量もしくは仮測量を依頼し、作成してもらう書類です。図面は土地家屋調査士に作成してもらった際に受け取ることができます。
万が一紛失してしまった場合は、作成してもらった土地家屋調査士に相談しましょう。
不動産取引前に地積測量図や確定測量図について知っておこう
地積測量図でわかる項目や確定測量図との違い、各図面の取得方法をお伝えしました。
不動産取引時には、土地の正確な境界を知ることが大切です。あとから揉めごとを起こさないためにも、土地の境界がどこなのかを確定測量図まで作成して残しておくと安心です。
スムーズな取引をするためにも、この記事を参考にして、事前に地積測量図や確定測量図の違いをしっかりと押さえておきましょう。
この記事のポイント
- 地積測量図で確認できる項目とは？
地積測量図は1つの土地の面積や形状・隣接地との位置関係がわかる公的な書類です。
詳しくは「地積測量図は地積（土地）の面積がわかる公的な書類」をご確認ください。- 地積測量図の取得方法とは？
地積測量図を取得するには3つの方法があります。
- 法務局で取得する
- インターネットで取得する
- 郵送で取得する
詳しくは「地積測量図の取得方法」をご確認ください。
この記事の監修
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