住宅ローンが残っている家を売るには？住宅ローンが残っている状態で買換えするとき、二重ローンを回避するには？などをまとめました

残債があっても売却をすること自体は可能ですが、売却する金額よりも残債額が上回っている場合は、その差額を現金でご用意いただく必要があります。

まずは査定金額をご確認の上、ご検討されることをお勧めいたします。

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例外的に任意売却という方法により、ローンが残っていても売却する方法もありますが、銀行の許可が必要になりますし、あくまでも例外的な手続きとなります。

詳しくは、こちらをご確認ください。
Ｑ．ローン残債のあるマンションを売却を検討中。賃貸契約は可能でしょうか？｜不動産なんでもネット相談室
Ｑ．ローン返済中の土地の売却はできますか？｜不動産なんでもネット相談室

借入金融機関から郵送で届く、残高証明書に記載してあります。ただし年1回しか届かないため、紛失したり探し回ったりすることがないよう、所定の場所に保管しておくようにしましょう。インターネットバンキングや借入金融機関のインターネットサービスに加入していれば、その金融機関のサイトでも確認できます。

不動産売却の流れ：アンダーローンの場合

STEP1　売却の相談
STEP2　売却不動産の調査・査定および販売方法のご提案
STEP3　媒介契約の締結
STEP4　不動産の各種売却活動
STEP5　売買契約
STEP6　決済・引渡し前の各準備
STEP7　決済（残代金授受・各種申請手続き）
STEP8　引渡し

アンダーローンとは住宅ローンの残債が売却金額を下回るケースです。残債がある場合に売却するには、売却するタイミングに住宅ローン完済して、抵当権を抹消することが条件。アンダーローンの場合は、売却金額内で完済できるので、その売却金額でまかなうケースが多くなっています。

ご自宅を売却して現金を得ながら、売却後も転居することなく、そのまま住み続けられる仕組みのことです。住み慣れた我が家を賃貸住宅として借りて、今までの暮らしが継続可能。まとまった現金が手に入るという点もメリットです。

不動産売却の流れ：オーバーローンの場合

STEP1　売却の相談
STEP2　売却不動産の調査・査定および販売方法のご提案
＜＋STEP＞　オーバーローンになることが想定される時点で、残りの費用をどう工面するか検討する必要がある
STEP3　媒介契約の締結
STEP4　不動産の各種売却活動
STEP5　売買契約
STEP6　決済・引渡し前の各準備
STEP7　決済（残代金授受・各種申請手続き）
STEP8　引渡し

オーバーローンとは、住宅ローンの残債が売却金額を上回るケースです。残債があって売却するには、売却するタイミングに住宅ローンを完済して抵当権を抹消する必要がありますが、オーバーローンの場合は、売却金額を返済に充てても、金額が不足してしまいます。そのため、他の財産を現金化したり、住み替えローンを利用したりする必要があります。しかし、住み替えローンの審査が通らないケースもあります。そのようなときは、債権者の意思決定によって任意売却をする方法もあります。
このように、「金額が不足している」という点で、把握しておくこと、決めておくことが増えることは覚えておきましょう。最初にやっておきたいのが、売却時の諸費用がどのくらいかかるかを把握するということ。「残債＋諸経費が用意すべきお金」と認識し、そのためにどうやって資金調達ができるかを販売活動と並行して考えます。そして方法を決めたら、売却のタイミングで資金が揃うように調整しておきましょう。

残債がある場合は、先行売却が向いているといえます。残債がある不動産を売却するケースでは、残債を完済し、抵当権を抹消するというのが条件となっています。そのような中、先行購入(住み替え先を売却前に決めて、購入すること)をしてしまうと、売却できない、売却の目途が立たないという場合、二重ローンを組む必要が出てきてしまいます。

東急リバブルでは、「売却保証」「不動産買取サービス」など、スムーズな住み替えをサポートするサービスもご用意しております。
「購入したい物件がすでに決まっている」など、ご不安のある方は是非東急リバブルまでご相談ください。

譲渡所得税として所得税(2037年まで課税予定の復興特別所得税を含む)と住民税が課税されます。また、不動産の売買契約書など、紙の課税文書を作成した時には印紙税がかかります。印紙代は、契約額が5,000万円以下で10,000円（軽減税率適用）、１億円以下で30,000円（軽減税率適用）となっています。

住宅ローンの残債があり、かつ「譲渡損失＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」の計算をして、譲渡損失がマイナスになる場合、一定の要件を満たせば「居住用財産の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を受けることができます。

これは、損失金額を所得税の計算から控除できるという特例で、上限額は、「ローン残債－譲渡価格」となっています。ほかの所得と通算でき、3年間の繰越控除が可能です。ただし、確定申告で手続きをしないと受けられないので、その点は注意が必要です。

印紙税、登記費用(抵当権抹消費用、司法書士への報酬)、仲介手数料、繰り上げ返済手数料などが主な費用です。ほかにも、測量を実施した場合の測量費(法的に定められてはいませんが、売主様が負担するケースが一般的)、建物の解体費(古家があった物件を更地にして売却するケースのみ)、残置物の廃棄費用などがかかることがあります。

買換えの際、現在お住まいの住宅にローンが残っている場合は、売却できないと新居の購入代金が用意できない、といったことも起きる可能性があります。

そのような場合は、当社のリバブル売却保証システムをご利用ください。

東急リバブルの仲介で一定期間内に現在のお住まいが売却できない場合は、あらかじめお約束した価額でお住まいを購入させていただきますので、期限を新居の残代金支払日にうまく合わせれば二重ローンになる心配もありません。（但し、当社審査後適用）

詳しくは、こちらをご確認ください。
リバブル売却保証システム
購入先行型 Ｑ＆Ａ ｜買換えの流れ

売却した代金を新居の購入費用に充てたり、新規の住宅ローンの条件として残債の完済がありますと、スムーズに売却ができなかったときの資金繰りが難しくなってきます。

そのようなときは、東急リバブルの「立替払制度」をご活用ください。

新規の住宅ローンの条件が「自宅の残債を完済すること」となっているが自宅の売却の決済（残代金受取日）が後になってしまう… という場合は、「売却代金」や「売却保証の金額」を原資として、抵当権の事前抹消資金をつなぎます。（→抹消つなぎ）

詳しくは、こちらをご確認ください。
立替払制度（資金のつなぎ制度）