年収600万円の適正な住宅ローン借入額とは？シミュレーションで解説

年収600万円で住宅ローンを検討している方のなかには「いくらまでなら借りられるのだろうか」と不安に感じている方もいるのではないでしょうか。「無理なく返済できる金額はいくらなのか」を知りたい方も多いはずです。

住宅購入は、人生において大きな支出のひとつです。借入可能額だけを基準に判断すると、将来の教育費や老後資金の準備に影響が出る可能性もあります。

本記事では、年収600万円の借入可能額と無理なく返済できる金額の違いをみていきます。年齢別でみた住宅ローンの考え方についても解説するため、これから住宅ローンを検討している方はぜひ参考にしてください。

年収600万円の人はいくらまで住宅ローンを借りられる？

住宅ローンで借りられる金額は、商品ごとに決められている借入限度額と、金融機関が設定している年収比率によって算出される金額の低い方が限度となります。年収比率とは「年間返済額 ÷ 年収 × 100」で算出される年収に占める年間返済額の割合を表した数値で、返済負担率とも呼ばれています。

住宅金融支援機構が提供しているフラット35では、年収比率を以下のように設定しています。

住宅ローンの借入限度額がどのように決められているのかを見ていきましょう。

商品ごとの借入限度額以下

金融機関が提供している住宅ローン商品のなかには「借入限度額」を設定しており、年収が高くても限度額以上の借り入れができない仕組みになっているものがあります。

フラット35では、借入額を100万円以上8000万円以下に設定されているため、8000万円以上の住宅購入をする際は頭金を準備しなければなりません。なかには、借入限度額を2億円としている金融機関もありますが、返済ができない状況にならないためには、借りられる金額ではなく返せる金額で借り入れをすることが大切です。

年収比率35％の場合

年収600万円の人が年収比率35%、金利1.5%、返済期間35年で借り入れしたときの限度額は「約5716万円」です。

年収比率以内であっても、住宅ローン審査によって借入額が小さくなる場合があります。住宅ローン審査では、年収以外に雇用形態や年齢、健康状態などの要素から借入額が決定されます。

正確な借入額を確認したい場合は、金融機関で住宅ローン審査を受けてみましょう。

年収比率30％の場合

年収600万円の人が年収比率30%、金利1.5%、返済期間35年で借り入れしたときの限度額は「約4900万円」となります。

年収比率は、住宅ローンを提供している金融機関によって異なるので、申し込み前に確認しておきましょう。より多くの資金が必要な場合は、年収比率を高く設定している金融機関を選ぶのがおすすめです。

年収600万円の人が無理なく返済できる借入額の目安は？

住宅ローン返済が滞らないためには、無理なく返済できる借入額に設定することが大切です。

ここでは、年収600万円の人の平均的な住宅ローン借入額を紹介します。

「借入限度額」と「返済可能額」は異なる

住宅ローンの借入額には、金融機関が設定している「借入限度額」と、無理なく返済できる「返済可能額」の2種類があります。

借入限度額は、世帯状況や収入を考慮していない場合があるため、返済可能額を超えた借入額に設定すると返済が滞ってしまうリスクが高まります。住宅ローンの返済ができなければ、一括返済を求められたり、家を手放すことになったりすることになるので、返済可能額をもとに借入額を決めるようにしましょう。

・「住宅ローンが払えない」に関する記事はこちら 住宅ローンが払えないとどうなる？住めなくなる前にすべき対策8選

年収倍率はどれくらいが適正？

年収倍率の平均についてもみていきましょう。

年収倍率とは、年収に対して住宅ローンをいくら借りているかを示す指標です。

一般的に、年収倍率が高いほど返済負担は重くなりやすいため、無理のない範囲で借入額を決める際の目安として使われます。

2024年度にフラット35で住宅ローン契約をした人の年収倍率は、以下の通りです。

このデータを年収600万円にあてはめてみると、注文住宅（土地を除く）は「600万円×7倍＝4200万円」、中古マンションが「600万円×6倍＝3600万円」を目安として借入額を決めていることがわかります。
年収倍率が上がるほど借入限度額を大きくできますが、その分、返済負担も増えてしまいます。住宅ローンを活用する際は、年収倍率とあわせて月々の返済額も確認しておくことが大事です。

無理なく返済できる借入額の目安

住宅ローンを無理なく返済できる借入額を確認する際には、年収に占める年間返済額となる「j返済比率」が用いられるのが一般的です。住宅ローンの年収比率は「25%」が理想的とされ、この比率を下回る借入額に設定するのがおすすめです。

年収600万円の人が適用金利1.5%、借入期間35年、返済比率25%で借り入れをする場合は「約4083万円」が限度額となります。この金額を年収600万円で割ると「約6.8倍」となり、前述したフラット35利用者の新築住宅を購入した人の年収倍率とほぼ同水準となります。

一方、借入金利が0.5％の場合の借入額は4800万円程度、2％となると3800万円程度になるため、金利次第ではありますが、3800〜4800万円程度が年収600万円の人が無理なく返済できる金額だと考えられます。

【借入額別】年収600万円の人の金額別返済シミュレーション

住宅ローンの返済額は、借入額や金利によって大きく異なるため、借り入れ前に返済シミュレーションをすることが大切です。

ここでは、借入期間35年の元利均等方式で、借入額を3000万円・3500万円・4000万円・4500万円・5000万円に設定した場合の返済シミュレーションを紹介します。

3000万円

まずは、3000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションを見ていきましょう。

年収600万円の人が表内の金利で3000万円を借り入れた場合の返済比率は「15〜18.5%」となるため、比較的余裕をもって返済できることがわかります。

3500万円

借入額を3500万円に設定した場合の返済シミュレーションは以下のとおりです。

年収600万円の場合、上記の返済額における返済比率は「18.1〜21.4％」となります。

返済比率20％前後であれば、家計に一定のゆとりを残しながら返済できる水準といえるでしょう。

4000万円

次は、4000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションを紹介します。

年収600万円の人が表内の金利で4000万円を借り入れた場合の返済比率は「20〜25%」となります。適用金利が1.5%未満であれば、返済が滞るリスクが低いといえますが、適用金利が見直された場合に返済が苦しくなる可能性があることを認識しておきましょう。

4500万円

借入額を4500万円に設定した場合のシミュレーション結果もみてみましょう。

年収600万円の場合、上記の返済額における返済比率は「23.4〜27.6％」となります。

返済比率が25％前後に近づくと、教育費や車の買い替え、修繕費などの支出が重なった際に家計への影響が大きくなるかもしれません。

将来の支出計画も踏まえたうえで、慎重な判断が求められるでしょう。

5000万円

最後は、5000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションを見ていきましょう。

年収600万円の人が表内の金利で5000万円を借り入れた場合の返済比率は「26〜31%」となります。借入額として設定できないわけではありませんが、子育てや転職などのライフイベントによって返済が苦しくなることが予想されます。

住宅ローンを契約する際は、借りられる上限金額ではなく、月々の返済額と総返済額を確認したうえで借入額を決めましょう。

【借入間別】年収600万円の人の借入期間による月額・総額の変化

住宅ローンは、借入期間の設定によって毎月の返済額や総返済額が大きく変わります。

ここでは、以下の条件で、借入期間を20年・25年・30年・35年とした場合の違いを確認していきます。

• 借入金額：4,000万円
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：1％
• ボーナス払い：なし

【返済シミュレーション】

このように、返済期間が長いほど、毎月の返済額を抑えられます。そのため、同じ年収でも借入可能額を増やしやすくなります。

一方で、返済期間が長くなるほど利息の支払い総額は増え、総返済額は膨らむ点に注意が必要です。

月々の負担を軽くしたい場合は返済期間を長く設定し、利息負担を抑えたい場合は短く設定することが基本的な考え方になります。

家計全体のバランスを踏まえて、無理のない返済計画を立てましょう。

【頭金別】年収600万円の人の頭金の割合よる借入額・総返済額の変化

住宅ローンは、頭金の割合によって借入額や毎月の返済額、総返済額が変わります。

ここでは、以下の条件で頭金割合を0％・10％・20％・30％とした場合の違いを確認します。

• 借入金額：4,000万円
• 返済方法：元利均等返済
• 金利：1％
• 借入期間：35年
• ボーナス払い：なし

【返済シミュレーション】

このように、頭金を多く準備するほど借入金額が減るため、毎月の返済額や総返済額は抑えられます。返済負担を軽くしたい場合は、頭金を増やす方法が有効でしょう。

一方で、頭金を多く入れすぎると手元資金が減り、住宅購入後の修繕費や子どもの教育費、病気などの急な出費に対応しにくくなるかもしれません。

住宅ローンでは、返済負担を抑えることと手元資金を確保することのバランスが重要です。

将来の支出にも対応できるよう、無理のない範囲で頭金を設定し、計画的に資金管理を行うことが重要です。

年収600万円の人の年齢別の住宅ローンの考え方

同じ年収600万円であっても、年齢によって住宅ローンで注意すべきポイントは異なります。
ここでは年齢ごとに住宅ローンを検討するうえで、押さえておきたいポイントを確認していきます。

25歳

25歳で住宅ローンを検討する場合、年齢が若いため返済期間を長めに設定できる点が大きな特徴です。

35年ローンを組んだ場合でも完済は60歳前後となり、定年前の完済を目指しやすい状況といえます。

また、子どもがいる場合でも、幼少期は教育費の負担が比較的軽い傾向にあります。

そのため、借入期間を長く設定して毎月の返済額を抑え、まずは着実に貯蓄を進めていきましょう。

そのうえで、資金に余裕ができたタイミングで繰上返済を行う方法も検討できます。

一方で、20代は勤続年数が短く、年収が安定していないケースも少なくありません。金融機関の審査では勤続年数や収入の安定性が重視されるため、希望する金額を借り入れできない可能性がある点には注意が必要です。

30歳

30歳は、結婚や出産を経て子どもの教育費用の準備を本格的に始める年代です。住宅ローンの返済と並行して、将来の教育資金を計画的に積み立てていく必要があります。

住宅ローンを35年で組んだ場合、60歳定年の企業に勤めている場合は、完済年齢が定年を超えることになります。

その場合、退職金で一部または全額を返済する選択肢も視野に入るため、退職金の支給有無や想定額を事前に確認しておくとよいでしょう。

もっとも、30歳前後は転職を経験しているケースも少なくありません。勤続年数が短い場合、金融機関の審査において安定性の面で不利になることがあります。20代と同様に、希望する条件でローン審査に通りにくい可能性がある点にも注意が必要です。

35歳

35歳は、子どもの成長に伴い教育費の負担が大きくなりやすい年代です。今後、中学・高校・大学と進学していくことを見据えると、教育費のピークはこれから訪れます。

そのため、教育費が増えても継続して貯蓄ができるかを念頭に置き、無理のない返済額を設定することが重要です。

住宅ローンの返済が家計を圧迫し、教育資金や老後資金の準備が後回しにならないよう、全体のバランスを意識する必要があるでしょう。

また、何歳まで働く予定なのかを具体的に考えたうえで、借入期間を決定する視点も欠かせません。定年時期や再雇用制度の有無によって、完済までの計画は大きく変わります。

40歳

40歳は、これまでの貯蓄によって頭金をある程度準備できているケースも多いです。

そのため物件価格を引き上げて検討しがちですが、40代を超えると借入可能な期間は短くなりやすく、月々の返済額が高くなる傾向にあります。

収入の増加だけに目を向けるのではなく、返済期間とのバランスを踏まえて慎重に判断することが大切です。

また、この年代は子どもの大学進学費用の準備が必要になる可能性もあります。以下で大学費用の目安を確認しておきましょう。

• 公立：約250万円
• 私立：約470万円

住宅ローンと教育費が重なる時期を想定し、余裕を持った資金計画を立てることが、安定したローン返済につながります。

50歳

50歳で住宅ローンを検討する場合、これまでの貯蓄により頭金を十分に充てられる可能性があります。自己資金を多く投入できれば、その分、借入額を抑えられるでしょう。一方で、年齢の関係から借入期間は短くなり、毎月の返済額が高くなりやすい点に注意が必要です。

また、この時期は子どもが成人し、教育費の負担が一段落するケースも多く、家計が落ち着く時期でもあります。

ただし、教育資金が終わると同時に、今度は老後資金の準備が本格化する段階に入ります。住宅ローンの返済と並行して、老後に向けた資産形成を進められるかどうかを見据えることが重要です。

なお、退職金を繰上返済に充てる計画がある場合は、老後資金が不足しないかも忘れずに確認しておきましょう。

住宅ローンの金利タイプの違い

住宅ローンの金利タイプは大きく次の3つに分類されます。

• 変動金利型
• 固定金利期間選択型
• 全期間固定金利型

それぞれ、金利の決まり方や返済額の安定性が異なるため、自身の家計状況や将来の見通しに合ったタイプを選ぶ必要があります。

ここからは、それぞれの金利タイプの特徴やメリット・デメリット、選び方のポイントについてみていきます。

変動金利型

変動金利型は、借入期間中に市場金利と連動して金利が見直されるタイプです。

一般的には半年ごとに金利が見直され、返済額は5年ごとに再計算されます。

変動金利のメリット・デメリットは以下のとおりです。

変動金利型は、当初の金利が比較的低く設定されているため、借入当初の返済負担を軽減したい方に適しています。ただし、将来の金利上昇によって返済額が増加する可能性がある点に注意が必要です。

固定金利期間選択型

固定金利期間選択型は「当初5年間〇％」など、一定期間は金利が変動しないタイプの住宅ローンです。

固定期間が終了すると、原則として変動金利型へ移行しますが、金融機関によっては再度固定金利期間を選択できるところもあります。

固定金利期間選択型は、子どもの進学時期など、支出が増えるタイミングにあわせて返済額を一定期間固定できる点が特徴です。家計の見通しを立てやすく、短期的な金利変動の影響を受けにくいため、一定期間は返済額の変動を避けたい方に向いています。

全期間固定金利型

全期間固定金利型は、借入から完済まで金利が変動しないタイプの住宅ローンです。

契約時に金利が確定するため、将来の金利動向に左右されることはありません。

全期間固定金利型は、返済額が最後まで変わらないため、長期にわたり資金計画を立てやすい点が特徴です。

完済まで安定した家計管理を行いたい方や、今後は金利が上昇すると考えている方に適しているでしょう。

夫婦共働きのときの住宅ローン借り方

共働き世帯の場合は、夫婦の収入を合算したり、それぞれが住宅ローンを契約したりすることで、より大きな借入額に設定することができます。

ここでは、ペアローンと連帯債務、連帯保証の特徴を詳しく紹介します。

ペアローン

ペアローンとは夫婦それぞれが住宅ローン契約をする方法で、借入限度額が大きくなったり、夫婦それぞれが団体信用保険に加入できたりするメリットがあります。

団体信用保険とは、住宅ローン契約者に万が一のことがあったときに保険会社が一括弁済してくれる仕組みです。団体信用保険に加入できれば、住宅ローンを返済しているなかで契約者が死亡したり重度の障害を負ったりしたときの返済の負担を軽減することにつながります。

ただし、2つの住宅ローン契約を結ぶことになるペアローンは、諸費用が多くなったり契約の手間がかかったりするデメリットがあるので注意しましょう。

・「ペアローン」に関する記事はこちら ペアローンはデメリットが多い？後悔しないために知っておきたいこと ・「団信」に関する記事はこちら 団信とは？住宅ローンとの関係や仕組みをわかりやすく解説

収入合算（連帯債務）

連帯債務とは、夫婦のいずれかが「主債務者」、もう一方が同等の債務を負う「連帯債務者」として契約を結ぶ方法です。
夫婦それぞれが住宅ローン債務者となるため、夫婦の収入を合算した金額を基準に借入限度額が設定されます。

1つの住宅ローンを夫婦で契約する連帯債務は、住宅ローン契約を単独で組んだときの諸経費と同額で利用できるメリットがあります。

ただし、団体信用保険に加入できる債務者を、主債務者に限定している金融機関があるため、契約者に万が一のことがあったときに住宅ローンが残ってしまう場合があります。団体信用保険で弁済される金額は、夫婦の収入割合に応じて設定する「持分割合」によって変動するので、持分割合を慎重に決めることが大切です。

借入限度額を大きくできる連帯債務ですが、万が一のリスクを想定したうえで利用しましょう。

収入合算（連帯保証）

連帯保証とは、夫婦のいずれかを債務者とした住宅ローン契約が返済できなくなった場合に、もう一方が「連帯保証人」として代理返済する契約方法です。

連帯保証は、1つの住宅ローンとして契約することになるため、単独で住宅ローン契約をした場合と同額の諸経費で利用できたり、団体信用保険の弁済対象が住宅ローン残高の全額になったりするメリットがあります。

ただし、連帯保証人に万が一のことがあったときに住宅ローンの弁済が受けられなくなってしまうので注意が必要です。また、収入合算できる金額が債務者の収入の50%を限度としている金融機関もあるので、住宅ローン審査を受ける前に確認しておきましょう。

年収600万円の人が住宅ローンを借りるときのポイント3つ

年収600万円で無理なく住宅ローンを組むためには、借入可能額だけで判断するのではなく、借入期間やライフイベントを考慮した計画が重要です。

ここでは、住宅ローンを検討する際に押さえておきたいポイント3つを解説します。

1.借入期間はなるべく長くする

無理のない住宅ローンを組むためには、余裕を持った借入期間の設定が大事です。

住宅ローンは、返済が始まってから期間を延ばすことが難しい商品です。一方で、借入後は繰上返済によって期間を短縮することができます。

そのため、借入当初は返済期間を長めに設定し、毎月の返済負担を抑えておく方法が考えられます。そのうえで、繰上返済を活用すれば返済期間の短縮も可能です。

ただし、手元資金の大半を繰上返済に充ててしまうと、万一の際に対応しにくくなる可能性があります。繰上返済は生活防衛資金を確保したうえで、家計全体のバランスを考慮しながら行いましょう。

2.住宅ローン控除を利用する

住宅ローン控除を活用できれば、税負担を軽減しながらローン返済を進めることが可能です。

住宅ローン控除とは、個人が住宅ローンを利用してマイホームを新築・取得・増改築した場合に適用される制度です。一定の要件を満たせば、年末時点のローン残高の0.7％が所得税や住民税から還付されます。税額控除にあたるため、条件によってはまとまった還付を受けられる可能性があるでしょう。

ただし、控除を受けるためには、住宅を購入した翌年に確定申告を行う必要があります。会社員の場合でも、控除を受ける初年度は確定申告を行い、2年目以降は勤務先の年末調整で対応することが可能です。

住宅ローン控除によって還付された資金は、固定資産税の支払いや繰上返済、将来の修繕費の積立に充てるなど有効に活用しましょう。

3.ライフイベントを考慮した資金計画を立てる

住宅ローンを組むときは、現在の収入や支出だけで判断するのではなく、将来的なライフイベントを考慮することも大切です。

人生には以下のように多くのライフイベントがあります。

• 結婚
• 転職
• 出産
• 進学
• 定年退職

これらのライフイベントによって、収入が減少したり支出が増加したりすることは十分に考えられます。

そのため、住宅ローンの返済額は、将来の収支変動にも対応できる水準に抑えることが重要です。万一の事態にも備えられるよう、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

まとめ

年収600万円で住宅ローンを検討する際は、借入限度額だけで判断せず、年収比率も考慮しながら借入額を検討する必要があります。加えて、教育費や老後資金など、将来の支出も踏まえて資金計画を立てることも重要です。

また住宅ローンを組む際は、なるべく余裕を持った返済期間に設定し、必要に応じて繰上返済を検討することです。住宅ローン控除などの制度も活用できれば、税負担を抑えながらローン返済を進められるでしょう。

年収600万円の場合、借入額や返済期間を適切に設定し、計画的に準備を進めれば無理のない形で住宅ローンを組むことは十分に可能です。ぜひ、前向きに住宅購入を検討してみてください。

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