借地権割合とは？調べ方や相続税評価額との関係を解説

相続した自宅の土地が借地である場合、借地権に対して相続税が課税されます。借地権に課される相続税を計算する際には、借地権価額を評価する必要があります。そのとき「借地権割合」が必要になります。

土地の評価方法には路線価方式と倍率方式があります。それぞれの評価方法ごとに借地権割合の調べ方にも違いがあります。

そこで、借地権割合とはなにか、評価方法ごとの借地権割合の調べ方などを解説します。

借地権割合とは土地の権利のなかで借地の割合を示す指標

　
借地権とは、建物の所有を目的として、土地を地主から借りる権利をいいます。借地権は、大きく分けて、地上権と土地賃借権の2種類があります。

さらに、土地賃借権には、普通借地権と呼ばれる契約更新が予定されている借地権と、契約更新が予定されておらず、契約期間満了時に更地として返還する定期借地権があります。

相続した借地権が地上権と賃借権のいずれであるか、また普通借地権か定期借地権であるかについては、地主と借地人との間で締結している借地契約によって確認する必要があります。

自宅を建築する目的で土地を借りている場合は、賃借権であることが多いでしょう。

借地権の種類がいずれであっても、借地である土地の経済的価値は、地主の所有権部分と借地人の借地権部分に分けて考えることができます。

借地権割合とは、その土地の自用地（更地）としての価額のうち借地権価額の占める割合をいいます。
　

なぜ借地権割合が必要か

借地権は、相続税等の課税対象となります。

相続税申告をする際に借地権価額は、次の計算式により算定されます。

借地権価額　＝　自用地（更地）価額　×　借地権割合

つまり、相続税申告のため借地権価額を評価するときに、借地権割合が必要となるのです。

借家権割合との違い

　
借地権と似ている概念に「借家権」があります。借家権とは、建物の借主がその建物を利用する権利をいいます。

借家権が設定されている土地は、その分、地主の利用が制限されます。このため、土地の相続発生時に「地主が」相続税を計算するときに、借家権割合に相当する分を土地の評価額から差し引くこととされています。

借家権割合は、全国一律30％です。

借地権割合の調べ方

　
前述のとおり、借地権価額を算定するためには、自用地（更地）としての土地の評価額をまず算出し、これに借地権割合をかけ合わせます。

自用地（更地）としての土地の評価方法として、路線価方式と倍率方式の2つがあります。

市街地については、路線価方式により評価額を算出することが通常です。路線価が設定されていない地域では倍率方式により評価を行います。

以下では、路線価方式と倍率方式の2つについて、借地権価額の算定方法を説明します。

路線価方式

　
路線価方式とは、国税庁のサイト内「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」で公開されている路線価を用いて土地の評価を行う手法です。

国税庁が公開している路線価図においては、1㎡あたりの路線価と借地権割合が数字とアルファベットを組み合わせた表記で掲載されています。

例えば、「500C」などと表記されている場合、「500」は、単位を千円とする1㎡あたりの路線価を示します。つまり、500千円（＝50万円）となります。

したがって、借地の自用地（更地）としての評価額は、次のように計算されます。

自用地（更地）評価額　＝　路線価　×　地積

一方で、路線価図における「C」というアルファベット部分は借地権割合を示す記号です。

アルファベットが示す借地権割合は、A＝90%、B＝80%、C＝70%、D＝60%、E＝50%、F＝40%、G＝30%です。

自用地（更地）としての評価額に、アルファベットが示す借地権割合をかけ合わせることで、当該借地の借地権価額が算出されます。

倍率方式

　
路線価が定められていない土地の場合は、倍率方式によって土地の評価額を算定します。

倍率方式による算定方法は以下のとおりです。なお、倍率は、国税庁のウェブサイト内「財産評価基準　路線価図・評価倍率表」に公開されています。

自用地（更地）評価額　＝　固定資産税評価額　×　倍率

また、倍率方式による場合の借地権割合は、国税庁の公表する評価倍率表に地域ごとに記載されています。

借地権の相続税評価額の計算

借地にまつわる相続税評価額の計算方法は、相続が発生したのが地主側であるか、借地人側であるか、によって異なります。

ただし、いずれの場面でも、相続税評価額の計算のために借地権割合が必要となります。

地主（底地人）が相続する場合

　
借地の地主側に相続が発生する場合には、建物を地主が所有しているケースと借地人が所有しているケースで相続税の計算方法が異なります。

地主が建物を所有している場合の計算方法

　
地主が所有する土地に自分で建物を建てて建物を人に貸している場合、その土地を「貸家建付地」といいます。地主が賃貸マンション経営をしているような場合が典型例です。

貸家建付地の評価額は、以下の計算式で算定されます。

貸家建付地の価額　＝　自用地評価額×（1－借地権割合×借家権割合×賃貸割合）

なお、賃貸割合とは、賃貸アパートなどのように構造上区分される複数の部分が存在する貸家において、建物の床面積のうち課税時期に賃貸されている床面積の割合をいいます。

借地人が建物を所有している場合の計算方法

　
地主が土地を借地人に貸して借地人が土地上に建物を建てている場合、その土地を「貸宅地」といいます。要するに、借地権の目的となっている土地が貸宅地です。

貸宅地の相続税評価額は、以下の計算式で算定されます。

貸宅地の価額　＝　自用地評価額　×　（１−借地権割合）

なお、借地権の取引慣行がないと認められる地域にある貸宅地の価額は、上の計算式の借地権割合を20％として計算されます。

ただし、定期借地権の場合には、借地権割合に相当する部分の数値が異なることがあります。

借地人が相続する場合

　
借地人側に相続が発生すると、相続人は借地権を引き継ぐことになります。

借地権は、経済的価値のある権利として相続税の課税対象となりますので、相続人は借地権について相続税を納税する必要があります。

借地権価額の算定方法は、上でも説明したとおりです。

相続税の計算では借地権割合を正確に把握する

借地権が設定されている土地について相続が発生すると、相続税の計算のために借地権割合が必要となることが多いといえます。

もっとも、相続税額の計算には専門的な知識を要します。相続税申告に関しては税務調査が入る可能性が高いともいわれていますので、相続税申告は税理士に依頼したほうが安全です。

税理士業務のなかでも相続税は専門性が高い分野であるため、税理士であれば誰でも取り扱っているわけではありません。相続が発生したら、早めに相続税申告の実績を有する税理士を探す必要があるでしょう。

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