家を売るタイミングはいつがいい？築年数や税金・社会情勢などの観点から解説

家を売却する際は、タイミングが重要です。タイミングによって、売却価格や条件、買い手の見つけやすさも大きく異なります。しかし、タイミングといっても築年数や税金、ライフスタイルなどさまざまな判断基準があります。

家の売却を検討している方のなかには、売るタイミングの見極めについて悩んでいる方もいるのではないでしょうか。

そこで本記事では、築年数や税金、ライフスタイル、社会情勢など、いくつかの観点からベストな売却タイミングを解説します。

築年数からみて家を売るベストなタイミング

まずは、築年数からみたベストなタイミングについてみていきましょう。

できるだけ早い方が高値で売却しやすい

基本的には、できるだけ築年数が浅い方が高値で売却しやすくなります。

とくに、築年数が10年を超えると価格の下落幅が大きいという特徴があります。売却を迷っている間に築年数が経過すると、価格を大幅に下げなければならない可能性もあるため、早めに判断することが大切です。

築年数の区切りが変わる前に売却を検討する

築年数が10年を超えてからの価格の下落の幅は緩やかになるため、売却を急ぐ必要はないでしょう。

ひとつの目安が、5年、10年といった区切りの良いタイミングです。検索サイトでは5年や10年単位でカテゴリが変わるのが一般的なため、買い手の目にとまる率も変わります。

例えば、築年数20年と21年でみると、20年なら「築年数20年以内」ですが21年は「築年数25年以内」のカテゴリに入るといった具合です。

多くの買い手は、事前に物件検索サイトで物件情報を収集してから不動産会社に来るものです。築年数のカテゴリによっては、買い手の検索条件から外れる可能性が高くなるため注意しましょう。

税金からみて家を売るベストなタイミング

家の売却では、売却額が家の購入費と売却時の経費を上回った場合に税金が課せられます。家の所有期間によって税率が異なるので、タイミングによっては高い税金が課せられる可能性があります。

ここでは、税金の観点からみて家を売るベストなタイミングをみてみましょう。

所有期間5年超か10年超で税率が変わる

税金からみたタイミングの基準は、所有期間が「5年超え」か「10年超え」です。

家を売却した際、売却の利益に対して「譲渡所得税」が課せられます。譲渡所得税は、次の計算で求められます。

• 譲渡所得（課税対象額）＝売却価格－（取得費＋譲渡費）－特別控除
• 譲渡所得税＝譲渡所得×税率

大まかには、「家の売却価格」から「購入にかかった費用（取得費）」と「売却にかかった費用（譲渡費）」を差し引いた利益に、「譲渡所得税の税率」を乗ずることで求められます。

この譲渡所得税の税率は、所有期間によって次のように異なります。

	所有期間	所得税	住民税	合計税率
短期譲渡所得	5年以下	30.63%	9%	39.63%
長期譲渡所得	5年超	15.315%	5%	20.315%

上記のように、所有期間が5年以下か5年超かで税率が大きく異なるため、5年以上所有後に売却することで税金を抑えられます。

ただし、所有期間の基準日は売却した年の1月1日時点という点には、注意しましょう。例えば、2015年5月1日に購入した物件を2020年6月1日に売却した場合、実際の所有期間は5年超です。

しかし、売却した年の1月1日時点では5年以下のため、短期譲渡所得の税率が適用されます。

また、「所有期間10年超」であるかどうかも重要なポイントとなります。所有期間が10年以上のマイホームを売却した場合、「10年超所有軽減税率の特例」を適用でき、さらに税率を抑えられます。こちらも、所有期間の判断基準日が売却した年の1月1日なので注意しましょう。

税制改正に注意

住宅に関する税金には、さまざまな優遇措置がとられています。しかし、税金の優遇措置は税制改正に伴い変更され、そのタイミングで売却にも影響が出る可能性があります。

例えば住宅ローン控除は、令和4年度税制改正大綱で控除率1%から0.7%に下がることが明記されています。このため、税制改正直後は買主が減る可能性もあります。ローンの組み方により損得が変わるため一概には言えませんが、改正内容は把握しておく必要があるでしょう。

また、例えば将来消費税が増税されれば、そのタイミングで買い手が減ることも見込まれます。税制改正は買い手にとって大きな影響が出るため、売主も敏感に情報を収集しておくことが大切です。

ライフスタイルからみて家を売るベストなタイミング

ここでは、ライフスタイルの変化から見た家を売るベストタイミングについてみていきましょう。

• 世帯人数が変わるとき
• こどもが小学校に入る前

世帯人数が変わるとき

こどもの誕生や独立、また親との同居で、世帯人数が変わる場合があります。こどもが誕生し成長するに伴い、こども部屋の確保などが必要になるなど、必要な環境や間取りも変化します。

反対に、こどもが独立すると、夫婦二人には家が広すぎて持て余してしまう場合もあります。親の介護を見据えて、二世帯住居を検討することもあるでしょう。

このようなタイミングで、家を売却して新しい住居への住み替えを検討するのもひとつの手段です。

こどもが小学校に入る前

こどもがいる世帯では、家の住み替えで引越しする場合、学区が変わる可能性があります。小学校入学後に住み替えをすると転校が必要になるため、こどもにとって大きなストレスになる場合もあります。

いずれ住み替えを検討しているのであれば、小学校入学前に住み替えることで、転校などの問題を回避しやすくなります。

住宅ローンを組みにくくなるタイミングに注意

家を売却して新しい住居を購入する場合、新しい住居のための住宅ローンが組みにくいタイミングがあります。

例えば、40歳を超えて新しく住宅ローンを組む場合、収入だけでなく健康状態がネックになる場合があります。

住宅ローンでは多くの金融機関が団体信用生命保険への加入を必須としています。団体信用生命保険は健康状態によっては加入できないケースがあり、その場合は住宅ローンが組めない可能性があります。

フラット35など団体信用生命保険への加入を必須としていないローンもあるので、年齢や健康状態によってはそちらも検討すると良いでしょう。

社会情勢からみて家を売るベストなタイミング

家の売却価格は、社会情勢によっても大きく異なります。社会情勢からみたタイミングの判断材料として、押さえておきたいイベントには次のようなものがあります。

• 生産緑地問題
• 大規模なイベントや交通インフラの変化

生産緑地問題

生産緑地問題とは、1992年に生産緑地に指定された土地の期限が2022年に解除され、不動産市場が混乱する恐れがある問題です。

生産緑地とは、農地や緑地として維持することで、譲渡できない代わりに税制上の優遇措置を受けられる土地制度です。

1992年に生産緑地法で定められ、その年に一斉に生産緑地が指定されました。この生産緑地の指定は、指定日から30年間で解除されます。

指定が解除されると譲渡できるようになるため、税制上の優遇措置を受けられない土地を手放す方が続出する可能性がります。

生産緑地は、全国で約1.3万ヘクタールにのぼり、その半数以上が関東に集中しています。多くの土地が売り出されることで、マンションや住宅の建設が進み供給が増え、価格が下がる可能性があります。

実際に生産緑地問題が起こるかは不透明ですが、2022年付近で売却を検討している場合は問題が起こる前に売却することをおすすめします。

大規模なイベントや交通インフラの変化

大規模なイベントや交通インフラの変化に伴い、そのエリア周辺の地価に大きな影響を及ぼす可能性があります。近い将来では、次のようなイベントが見込まれています。

• 2025年大阪万博
• リニア中央新幹線開通

2025年大阪万博開催に向けて、周辺エリアの都市開発が進んでいます。開催後は不動産価値が一時的に下がる可能性があるため、周辺地域で売却を検討している場合は注意が必要です。

また、リニア中央新幹線の開通も予定されています。リニア新幹線が開通すれば、周囲の環境に大きな変化が見込まれるでしょう。

駅周辺やリニア中央新幹線の停車駅へのアクセスの良い場所は、地価があがる可能性があるので、そのタイミングまで待つというのもひとつの手段です。

ただし、リニア新幹線の開通については時期の目処が不透明でもあります。売却を急いでおらず、長期的に検討している場合の判断材料のひとつとして考えると良いでしょう。

さまざまな観点からタイミングを見極めよう

家を売るタイミングは、「築年数」「税金」「ライフスタイルの変化」「社会情勢」などさまざまな観点から見極められます。ご自身にとって、どのタイミングが適しているのかを慎重に検討することが大切です。

悩んだ場合は、一度専門家である不動産会社に相談することをおすすめします。

適切なタイミングで売却を行えるよう、ぜひ本記事を参考にしてください。

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