不動産の売却相談はどこにすべき？不動産仲介会社・司法書士・弁護士など覚えておきたい相談先の特徴とは

「不動産を売りたいけれど、まず誰に相談すればいいのかわからない」という方は少なくありません。結論からいえば、売却を前提とした相談は不動産仲介会社にするのが基本です。ただし、税金や登記、相続や離婚など法律が絡む問題については、それぞれの専門家に相談したほうがよいケースもあります。

この記事では、相談内容別の適切な相談先を早見表で整理したうえで、相談前に準備しておきたいもの、相談から売却完了までの流れ、相談時の注意点までを解説します。

不動産売却の相談はどこにすればいい？

不動産売却の相談先は、相談内容によって異なります。売却そのものの相談は不動産仲介会社が窓口となりますが、税金や登記など専門性の高い分野は、それぞれの専門家に相談するのが適切です。

まずは、大まかに相談内容別の適切な相談先を確認しておきましょう。

このように「誰に相談するか」は「何に困っているか」で決まります。登記に関する問題なら司法書士、税に関する問題なら税理士、法律に関する問題なら弁護士が関わります。また、状況によって複数の専門家が関係することもあります。

ただし、どのようなケースでも、売却を前提としている場合は不動産仲介会社が窓口となります。大手の不動産仲介会社であれば士業と提携していることが多く、相談内容に応じて適切な専門家を紹介してもらえるため、迷ったらまず不動産仲介会社に相談するとよいでしょう。

続いて、それぞれの相談先について詳しく見ていきます。

不動産売却前提ならまずは「不動産仲介会社」

不動産の売却を検討している場合の相談先は、不動産仲介会社です。売却相談も査定も、多くの不動産会社が無料で対応しています。具体的な金額をもとに話せたほうが相談の中身も濃くなるため、査定とセットで相談するのがおすすめです。希望の売却金額や売却にかけられる期間などを相談したうえで査定してもらい、査定額の根拠や売却戦略の提案を受けましょう。

無料で税務相談・法律相談ができる不動産会社も見られます。別途、個別に専門家の力を借りなければならないこともありますが、不動産会社に相談することでその必要があるかどうかも見極めやすくなるでしょう。

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不動産の鑑定額が知りたいなら「不動産鑑定士」

不動産鑑定士は、その名の通り不動産を鑑定する専門家です。鑑定額は、査定額や時価とは異なります。不動産鑑定評価が必要なのは、離婚や相続などに際して不動産の評価額を求めるときです。

鑑定は不動産を売るためのものではなく、多くの場合、財産分与や相続税の算出のために行います。不動産仲介会社による査定は無料なのに対し、不動産鑑定士による鑑定には数十万円の費用がかかるため、売却だけが目的の場合は不動産鑑定士に鑑定を依頼する必要はありません。

不動産の測量が必要なら「土地家屋調査士」

土地家屋調査士は、土地の調査や測量のプロです。とはいえ、不動産を売るための物件調査は不動産仲介会社が行ってくれるため、必ずしも土地家屋調査士に依頼する必要はありません。不動産売却で土地家屋調査士が必要になるのは、土地や一戸建ての売却で境界の確定や測量が求められるときです。

すべての不動産が、測量されて登記されているわけではありません。測量は売主の義務ではないものの、境界が確定していない土地・戸建ては、多くの場合、買主から確定測量を求められます。

確定測量には、短くても2〜3ヶ月程度の期間を要します。「売りたい」と思ったときにすぐに売れないことがないよう、現状を把握しておき、境界が確定されていない場合は早めに不動産仲介会社を通して土地家屋調査士に相談しましょう。

不動産の登記に関する相談は「司法書士」

司法書士は、不動産の権利に関する登記の専門家です。不動産を売却する際には、引き渡し時に所有権移転登記が必要なため、司法書士のサポートは不可欠です。

また、住宅ローンが残る家を売却してローンを完済する場合は、抵当権の抹消手続きも必要となります。とはいえ、所有権移転登記や抵当権抹消登記をしてくれる司法書士は、多くの場合、不動産仲介会社が手配してくれます。

別途、司法書士のサポートが必要になる主な場面は、相続した不動産を売却するときです。相続した不動産は、相続登記しなければ売却することはできません。相続登記は自身でも可能ですが、時間が取れなかったり、先代ではなく先々代の名義になっていたりする場合は、司法書士に相続登記を委託することも検討しましょう。

なお、2024年4月より相続登記は義務化されており、正当な理由なく放置すると過料が科される場合もあります。

不動産売却後の税金のことは「税理士」

不動産売却にかかる税金の相談先は、税理士です。不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合は、所得税・住民税がかかりますが、マイホームの売却では「3,000万円特別控除」をはじめとする特例で税負担を大きく軽減できる可能性があります。

特例の適用可否や税額の試算は、要件が複雑で判断を誤ると納税額が大きく変わるため、売却前の段階で税理士に相談しておくのが安心です。

後述する税務署が対応するのは申告手続きの一般的な案内までで「どの特例を使えば税負担を抑えられるか」といった個別の判断やアドバイスはしてもらえません。節税を含めた具体的な相談や申告の代行を依頼したい場合は、税理士に相談しましょう。

不動産売却後の確定申告のことは「税務署」や「無料相談会」

「税」に関する相談先としては税理士がベストですが、確定申告方法がわからなかったり、必要書類に疑問点があったりする場合は税務署に相談してみましょう。

国税庁のWebサイトには、画面の案内に沿って入力するだけで申告書が作成できる「確定申告書等作成コーナー」や24時間質問できるチャットボットサービスが用意されています。また、確定申告の時期に開設される相談会場では、税務署の職員に書き方や必要書類の最終チェックを無料で依頼できます。

税務署は正しい申告と納税をサポートする機関であるため、個別の踏み込んだ節税アドバイスを受けるのには向きませんが、手続きを不備なく完了させたい場合にはもっとも身近で頼れる相談先となります。

相続・離婚・資金難などのトラブルが伴う場合は「弁護士」

弁護士は、言わずもがな法律の専門家です。不動産取引は民法や宅建業法のうえに成り立ちますが、この点に関しては宅建士を擁する不動産仲介会社の専門分野のため、基本的に弁護士のサポートは必要ありません。

しかし、売却前後で相続や離婚、資金難などによるトラブルが生じた場合は、弁護士のサポートが必要になってくる可能性もあります。たとえば、不動産を売りたいのに遺産分割協議が成立しない場合も、弁護士が介入することで協議が進みやすくなります。離婚協議が進まない場合も同様です。

また、資金難から不動産の売却を検討している場合は、債務整理が必要になることもあります。不動産を売るだけでなく、任意整理や個人再生が現状を打開する救済策になる可能性もあります。

任意売却の相談は「金融機関」

不動産は、原則的にローンを完済しなければ売却できません。ただし、ローンが完済できない場合も「任意売却」であれば売却可能です。

任意売却とは、ローンが完済できないことを金融機関に了承してもらったうえで売却する手段を指します。了承してもらえるかどうかは金融機関の意向や状況次第ではありますが、ローンの返済が厳しい状況や売りたくても売れない状況を放置せず、まずは早めに相談することが肝要です。

場合によっては、月々の返済額を調整してもらったり、返済計画をリスケジュールしてもらえたりする可能性もあります。ただし、自身で金融機関に交渉し、売却を進めていくのは現実的ではなく、任意売却の実績が豊富な不動産会社のサポートが不可欠です。

不動産売却を相談する前に準備するものは？

売却相談をより有意義なものにするために、相談前に次のような書類を手元に揃えておくのがおすすめです。

• 登記識別情報（登記済権利証）
• 固定資産税納税通知書
• 住宅ローンの残高がわかる書類（返済予定表など）
• 購入時の売買契約書・重要事項説明書
• 間取り図・パンフレット
• リフォーム・修繕の履歴がわかる資料
• 本人確認書類

これらの資料が揃っていると査定の精度が上がり、手残りや税金の試算もしやすくなります。とくに購入時の売買契約書は、譲渡所得の計算に必要な「取得費」を証明する重要な書類のため、早めに探しておきましょう。

とはいえ、これらの書類が手元になくても相談自体は可能です。「書類が見つからないから」と相談を先延ばしにする必要はなく、まずは相談したうえで、必要な書類を担当者に確認しながら揃えていけば問題ありません。

相談から不動産売却までの流れ

売却相談をしたあと、実際にどのような流れで売却が進むのかを把握しておきましょう。相談から引き渡しまでは、一般的に3ヶ月〜6ヶ月程度かかります。

1．売却相談

まずは不動産仲介会社に売却相談をします。前述のとおり、相談は査定依頼を兼ねるのがおすすめです。査定額だけでなく、その根拠や販売戦略まで確認し、複数社を比較して信頼できる会社を選びましょう。

2．媒介契約

依頼する不動産仲介会社が決まったら、媒介契約を締結します。媒介契約とは、不動産仲介会社に売却を依頼する際に交わす契約で、「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」の3種類があります。

媒介契約の種類によって、複数社への依頼可否や販売状況の報告頻度などが異なるため、それぞれの特徴を理解したうえで、自身の売却方針に合った契約を選びましょう。

3．販売活動

媒介契約を締結すると、販売活動が始まります。不動産仲介会社は、販売図面の作成やポータルサイトへの掲載、チラシの配布などさまざまな方法で物件情報を周知します。

居住中の家を売却する場合は、売主も内覧希望者への対応が必要です。販売活動中に気になることがあれば、その都度担当者に相談しましょう。

4．売買契約

購入申し込みが入り、売主と買主で売買条件などに合意したら売買契約の運びとなります。

不動産売買では、売買契約と物件の引き渡し日まで1〜2ヶ月程度の期間が空くのが一般的です。売買契約時は、手付金のみを受領します。引き渡しまでの間に買主はローンの本審査を通し、売主は引越しなどの準備をします。

5．決済・引き渡し

売買代金の残額を受領し、物件を引き渡します。住宅ローンが残っている場合は、このタイミングで売却代金からローンを完済し、抵当権抹消登記と所有権移転登記を行います。登記手続きは、司法書士が担当するのが一般的です。

6．確定申告

売却によって譲渡所得（利益）が出た場合は、売却した年の翌年2月16日から3月15日まで（年によって異なる場合があります）に確定申告が必要です。3,000万円特別控除などの特例を適用する場合も、確定申告をしなければ適用されません。申告に不安がある場合は、税理士や税務署に相談しましょう。

不動産売却にかかる諸費用や税金も把握しておこう

不動産の売却には、一定の諸費用や税金がかかります。売却代金がすべて手元に残るわけではないため「何にいくらかかるのか」をあらかじめ把握し、余裕を持った資金計画を立てておきましょう。

諸費用

不動産の売却にかかる諸費用は、以下のとおりです。

仲介手数料

仲介手数料とは、仲介してくれた不動産仲介会社に支払う成功報酬です。800万円以下の低廉な空き家を除き、400万円を超える不動産の仲介手数料の上限額は法律で「売却金額×3％+6万円（税別）」と定められており、この上限額が相場となっています。

住宅ローン完済手数料

売却時に住宅ローンを完済する場合は、金融機関に完済手数料を支払わなければならないことがあります。金額は金融機関によって異なりますが、1〜5万円程度が相場です。

司法書士報酬

住宅ローンを完済したら、不動産に設定されている抵当権を抹消する必要があります。不動産売却時には、確実かつスピーディーに抵当権を抹消するため、司法書士に手続きを委託するのが一般的です。司法書士報酬の相場は、15,000〜18,000円程度です。

その他の費用

以下の費用は必ずかかるものではありませんが、物件の状態や売却戦略によっては検討する余地があります。

• ハウスクリーニング：水回りを中心にプロの清掃を入れ、内覧時の印象を良くする施策です。依頼する範囲や間取りによりますが、数万〜十数万円程度が目安です。
• ホームステージング：家具や小物を配置し、モデルルームのように室内を演出する施策です。演出の範囲や期間によって、費用は数万〜数十万円程度と幅があります。
• インスペクション（建物状況調査）：専門家が建物の劣化や不具合を調査する施策です。費用は5〜6万円程度が目安で、売却前に実施しておくと買主の安心材料となり、引き渡し後のトラブル防止にもつながります。

いずれも売却を有利に進めるための費用のため、かける価値があるかどうかは、物件の状態を踏まえて不動産仲介会社に相談してみるとよいでしょう。

税金

不動産の売却に課される税金は、以下のとおりです。

印紙税

不動産の売買契約書は、印紙税の課税文書です。契約書に貼付することで納税します。税額は、売買金額によって次のように異なります。

2027年3月31日までに作成される売買契約書は、表右の軽減税率が適用されます。なお、電子契約は「文書」にあたらないため、印紙税は非課税です。

登録免許税

抵当権の抹消には、登録免許税が課されます。税額は、不動産ひとつにつき1,000円です。建物と土地であれば2,000円が課されますが、土地が2つ以上にまたがっている場合は土地の数だけ1,000円が加算されます。

譲渡所得税

不動産の売却で譲渡所得が出た場合は、所得税・住民税が課されます。これらの税金を総称して「譲渡所得税」と呼ぶこともあります。

譲渡所得に課される税率は、売却した不動産を所有していた期間によって次のように異なります。なお、所有期間は売却した年の1月1日時点で判定されます。

諸費用の相談先は？

諸費用や税金に関係する窓口は複数あるため「これは誰に聞けばいいのか」と迷ったときのために、相談先をあらかじめ整理しておきましょう。売却相談の段階で諸費用や税金の概算を把握しておけば「手取り額が想定より少なかった」という事態を防げます。

• 不動産仲介会社に確認：仲介手数料の金額と支払い時期、売却のために必要なハウスクリーニングなどの施策の費用感　など
• 税理士に確認：譲渡所得税の試算、3,000万円特別控除などの特例が使えるか　など
• 金融機関に確認：住宅ローン残高、完済手数料、完済の手続き方法　など

不動産売却相談で失敗しないための注意点

最後に、売却相談でありがちな失敗と、その対策を確認しておきましょう。

とくに注意が必要なのは、査定額はあくまで「売れる見込みの金額」であり、売却を約束する金額ではないということです。査定額の高さに惹かれて不動産会社を選んだ結果、売却が長期化して値下げを重ねることになれば本末転倒です。相談の段階から複数社の査定額や売却戦略、実績、サービスなどを比較し、信頼できる不動産会社を選びましょう。

適切な機関・専門家に相談して不動産売却を進めよう

不動産売却の相談先は、相談内容によって異なります。売却そのものの相談は不動産仲介会社、税金は税理士、登記は司法書士、境界は土地家屋調査士、法的トラブルは弁護士と、状況に応じて適切な専門家を頼りましょう。

とはいえ、どのようなケースでも売却の窓口となるのは不動産仲介会社です。大手の不動産仲介会社であれば各専門家と連携していることが多く、相談内容に応じて紹介を受けられます。まずは売却相談・査定を通じて「いくらで売れそうか」「何を準備すべきか」という現状を把握することが、売却の第一歩です。書類が揃っていなくても相談はできるため、売却を検討し始めた段階で、早めに相談してみてはいかがでしょうか。

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