不動産の共有持分の売却はトラブルが発生しやすい？注意点を解説

不動産の“共有持分”という言葉を聞いたことがありますか？一般的に、夫婦で購入した不動産や親からの相続で受けた不動産などが共有持分となっているケースが多いでしょう。

共有持分は売却するにあたって、できる売却方法・できない売却方法があります。また、売却時に起こりうるトラブルが、単独名義の不動産よりも多くなりやすい傾向にあります。

今回は、共有持分の不動産を売却する際に気を付けるべき注意点や、そもそも共有名義で不動産を所有することを避けるにはどうすべきかなどまとめました。

そもそも不動産の共有持分とは？

そもそも不動産の共有持分とは何でしょうか？概要を説明します。

複数人が所有する不動産の権利の割合

不動産を複数の人（個人・法人を含む）が共同で所有し、それぞれが所有権を有している状態を「共有」といいます。その複数の人が共有している割合のことを「共有持分」といいます。

夫婦で家を購入した場合や、兄弟で実家等を相続した場合、その多くが共有状態となります。ただし、管理・修繕・売却時に他の共有者の承諾が必要になるといったデメリットの方が多い所有形態です。

・「不動産の共有名義」に関する記事はこちら 不動産の共有名義とは？単独名義との違いやメリット、デメリットを解説

不動産の共有持分の売却方法4つ

不動産の共有持分の売却方法は以下の4つです。

共有不動産をまるごと売却する

共有不動産をまるごと売却するには、共有者全員の合意が必要となります。共有者同士の関係が良ければ、協力し合って契約に臨むことができますが、関係が良くなければ、売却のハードルが高くなります。

なお、売却後には、譲渡所得税・住民税・登録免許税・印紙税がかかります。

税金の支払い額は共有持分に応じて負担額が変化します。譲渡所得で利益が出た場合は、所得税・住民税を節税できる各種控除が使えます。各種控除は、共有名義者それぞれで使えますので、事前に要件を確認するようにしましょう。仲介手数料は共有持分に合わせて支払うケースが多くなります。

持分を他の共有者に売却する

共有持分を他の共有者に売却するケースは多くあります。

建物を相続した場合、いったん共有名義にしておき、購入費用が準備できた段階で、その建物に居住している所有者が、居住していない他の共有者から共有持分を買い取るというケースなどです。

持分を単独で第三者に売却すると、相場より安くなってしまうことがほとんどです。また、物件の居住者側にとっても、将来売却するときに自分以外の持分所有者がいると、相場価格での売却が難しくなります。ですので、可能であれば持分を第三者に売却せずに、他の共有者に売却できるのが望ましいと言えます。

売却価格の相場は、相続税の計算に使われる路線価や固定資産税評価額などが目安になることが多いです。

知り合い同士であれば仲介不動産会社を入れずに契約をするケースもありますが、トラブルを防ぐために契約書の作成などは不動産会社に、所有権移転登記は司法書士に依頼することをおすすめします。

持分を第三者に売却する

共有持分のみであれば、他の共有者の承諾を得ずに、単独で第三者に売却することができます。ただし、買い取り業者や不動産会社以外の人が共有持分を購入するケースはほとんどありません。

先述した通り、物件をまるごと売却したり修繕したりするためには、共有者全員の承諾が必要となるため、不動産としての自由度が極めて低いからです。そのため、第三者に売却しようとする場合、買い取り業者や不動産会社への売却になるケースがほとんどです。

ただし買い取り業者などに売却できても、一般的に価格は時価の半分程度になります。

土地を分筆する

共有名義となっている土地は共有持分の割合で分筆することが可能です。通常は建物が建っている土地と、建っていない土地で分割することが主流ですが、建物が両方の土地にまたがった状態でも土地を分割することは可能です。

とはいえ、建物がまたがった状態での売却は難しいため、あまりおすすめはできません。なお、市街化調整区域などは自治体の規定により、一筆の土地の最低面積が定められていることなどがあるためご注意ください。

共有持分の売却はトラブルが発生しやすい？

共有持分の売却ではさまざまなトラブルが起こることがあります。代表的なトラブル例と対処法を解説します。

共有物分割請求訴訟を起こされることがある

「共有持分分割請求訴訟」とは、共有者同士の話し合いで共有状態の解消を図ることができないときに、裁判所を通じて共有状態の解消を行う訴訟です。

土地という現物を分割するか、「全面的価格賠償」と呼ばれる現物分割をせずに金銭での賠償を図る方法、競売により代金を分割する方法など、裁判所による裁定がなされます。

例えば、兄弟・姉妹で土地を共有していたものの関係が悪化して話し合いが難しい状態で、一方は買取業者に持分を売却、もう一方は買取業者との交渉がまとまらないときなどに、共有物分割請求訴訟が起こされるケースが多いです。

共有者との関係悪化につながることがある

共有者は親族や仕事仲間などであることが多く、共有者に言わずに買取業者や不動産会社などに売却した場合、裏切られたという感覚を持たれることもあり、関係が悪化してしまうケースが多々あります。

離婚時にトラブルを招く可能性がある

夫婦でマンションや戸建てを購入するときに、お互いがローンを組んで購入することが多くあります。その場合、借入比率に応じて共有持分を設定するケースがほとんどです。

しかし、夫婦のどちらかが相手に知らせずにその持分を売却してしまった場合、離婚時にトラブルになることが容易に想像つきます。例えば、離婚が決まり、養育費や慰謝料などの捻出などのためにマンションや戸建てを売却しようとしたときに、第三者の共有者が自ら買い取りたいがために売却に応じてもらえず、結局、安く買いたたかれてしまうかもしれません。

もしくは、先述した共有物分割請求訴訟がなされるかもしれません。離婚後にどちらかが住み続けたいと思っても、第三者の共有持分取得者に持ち分に応じた家賃を支払わなければならなくなるなど、大きなトラブルを招く可能性があります。

買取業者からの営業がひどくなることがある

共有持分の売却を検討して、買取業者や不動産会社に相談すると、買取業者からの営業がしつこくなることがあります。業者によってはかなり買い叩こうとすることや、断っても何度も連絡が来ることもあります。

ただ、買取業者を有効に活用できるケースもあります。買取金額が多少低くなっても、急いでいるときや他の人に知られず売却したいときなどは、利用を検討するのも一つの手です。また、買取業者を利用する場合、契約不適合責任を免除してくれるなど売主のリスクを軽減することができます。

買取業者を利用するメリット・デメリットを確認した上で、総合的に判断しましょう。

買取業者の査定が厳しくなり買取してもらえないことがある

買取業者は、基本的に売主から共有持分を購入したうえで、残りの共有者からも不動産を買い取ることや、共有物分割請求訴訟によって共有をなくした上で売却することを目的としています。

買取業者は購入等にかかる経費と見込み利益、共有解消の成功可能性・作業量などから買取価格を決めます。そのため、不動産の立地によっては査定額が想定より低くなる場合や、買取できないという判断がなされるケースがあります。

共有持分の売却における注意点

最後に、共有持分の売却における注意点を解説します。

弁護士などの専門家に相談する

共有持分を売却するときは、事前に弁護士・不動産コンサルタントなど専門家に相談することが望ましいでしょう。

相続で受けた不動産などで自身が居住していない場合、管理が大変、共有者との関係が面倒などといった理由で、すぐにでも売却したいという思いが先行してしまい、買取業者や不動産会社の言い値で売ってしまうことがあります。

しかし、専門家に相談することで、その不動産の本当の価値や活用法が見いだされるケースが多くあります。

遺産相続で不動産を共有名義で所有することは避ける

遺産相続時、不動産を共有名義で所有するケースは多くあります。現金が少なく遺産が不動産一つだけといったようなケースでは、最も簡単で公平に相続できるのが共有分割だからです。

ただし、共有となってからの管理・修繕の難しさや、売却時の意思統一の難しさ、持分売却時の価格の安さなど、多くのデメリットがあるのでできれば避けた方が無難です。

また、共有者が亡くなってしまい、その相続人に所有権が移った場合などは、共有持分についての話し合いが難しくなってしまいます。

共有物分割請求では共有持分の買取がおすすめ

先述したように共有物分割請求を行うことで、裁判所により現物分割、共有持分の買取、競売のいずれかを迫られます。

現物分割や競売は不動産の価値を大きく損なうことが多いため、なるべく市場価格に近い金額で売却したい場合、相手の持分を買い取り、まとまった一筆の土地を第三者に売却することで、より高い価格で売りやすくなります。

売却後の確定申告を忘れない

共有持分を売却して、譲渡益が出た場合は確定申告が必要です。居住していたマイホームを売却した場合、3000万円の特別控除などが使えます。譲渡損失が出ても居住していたマイホームなどの場合、要件によっては給与所得や事業所得との損益通算や繰越控除などが使える場合があるので、事前に調べておきましょう。

なお、物件購入時の売買契約書は必ず保管しておくようにしましょう。

譲渡所得は土地や建物を売った金額から取得費と譲渡費用を差し引いて計算しますが、その取得費の根拠となるのが購入時の売買契約書です。

これがなければ、不動産の取得費は、売却価格の5%を概算取得費として計算することとなり、実際の取得費より概算取得費が少なくなることが多く、納税額が大きくなってしまいます。

・「共同名義の不動産のトラブル」に関する記事はこちら 共有名義の不動産はどう売却する？方法とよくあるトラブル事例

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