一戸建て売却でかかる税金はいくら？計算方法や適用できる控除を解説

一戸建ての売却でかかる税金は単純に計算できるものではなく、また税金が必ず発生するわけでもありません。

税金の発生の有無は、売却額ではなく売却益の有無で決まるため、まずは売却益が発生するか否かを計算する必要があります。

また、仮に売却益が出たとしても特例を利用すると税金が発生しないこともあることから、特例の知識も身につけておくことが望ましいです。

この記事では、「一戸建て売却時に生じる税金」について解説します。

一戸建て売却でかかる税金とは

一戸建て売却でかかる税金は、売却手続きでかかる税金と売却益が出たときにかかる税金の2つに大別されます。

売却手続きでかかる税金とは、売買契約書に貼る印紙税や登記手続きの際に生じる登録免許税のことです。

売却益が出たときにかかる税金とは、譲渡所得が発生したときに生じる所得税と住民税、復興特別所得税のことを指します。

所得税と住民税、復興特別所得税のことを、譲渡所得税と呼ぶケースもあります。

譲渡所得税は、譲渡所得（売却益）が出なかったときは発生しない点が特徴です。

また、譲渡所得が発生した場合でも、特例を活用することで税金がゼロ円になるケースもあります。

一戸建て売却で税金がかかるケースとかからないケース

一戸建て売却で売却益が出たときに、譲渡所得税（所得税と住民税、復興特別所得税）が発生するケースとしないケースがあります。

ケース別に見る課税の有無は、下表の通りです。

譲渡損失（売却損、マイナスの譲渡所得のこと）が出た場合は、一定の要件を満たすと損益通算や繰越控除の特例を利用できる場合があります。

一戸建て売却でかかる税金一覧

一戸建て売却でかかる税金について解説します。

必ずかかる税金

必ずかかる税金については、下表の通りです。

印紙税

印紙税は、一戸建ての売買契約書を締結する際に発生します。
不動産の売買契約書は、印紙を貼らなければいけない課税文書です。

印紙税は、売買契約書に記載する売買代金が「1,000万円超5,000万円以下なら1万円」、「5,000万円超1億円以下なら3万円」となります（税額は2027年3月31日までのもの）。

消費税

個人がマイホームを売却する場合には、売却代金に消費税は課税されません。

一方で、マイホームを売った時に不動産会社や司法書士に支払う手数料には消費税が発生します。

また、売却前に土地の測量やハウスクリーニングを行う場合には、測量費やハウスクリーニング代にも消費税がかかります。

かかる可能性がある税金

場合によって発生する税金は以下の4つです。

登録免許税

売却する一戸建てに住宅ローンが残っている場合は、抵当権を抹消するための登録免許税が生じます。

抵当権とは、債権者（銀行のこと）が担保を設定した物件から優先的に弁済を受けられる権利のことです。

抵当権抹消の登録免許税は、不動産1個につき1,000円となります。
例えば土地2筆（筆とは土地の単位のこと）、建物1個の場合には、3,000円です。

所得税

個人が不動産を売却したときに得られる所得のことを、譲渡所得と呼びます。

譲渡所得とは売却額のことではなく、利益のことです。

所得税は、利益（譲渡所得）に対して課税されます。

やや不正確な表現ではありますが、所得税は買ったときよりも高く売れたときに生じるということです。

一般的に一戸建ては築年数の経過に応じて価格が下がることから、売却時の価格は購入時の価格よりも低いことが多くなっています。

計算の結果、譲渡所得がマイナスとなってしまうことも多く、所得税が発生しないことはよくあることです。

譲渡所得は、以下の計算式で求められます。譲渡価額とは売却額のことです。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した額になります。

建物に関しては減価償却という計算が必要であるため、「取得費イコール購入額」ではありません。

そのため、単純に「買ったときよりも高く売れたら税金はかからない」とは言えず、譲渡所得はしっかりと計算することが必要です。

譲渡費用は、仲介手数料や印紙税、土地の測量費になります。

なお、抵当権抹消関連費用（司法書士手数料や抵当権抹消の登録免許税）は、譲渡費用に含められないことになっています。

住民税

住民税も譲渡所得に対して課税されます。

所得税と同様に、譲渡所得がプラスであれば発生しますが、マイナスであれば発生しません。

復興特別所得税

復興特別所得税は、所得税に対して2.1％の税率を乗じて計算される税金です。

所得税は発生しないと生じない税金であることから、譲渡所得がマイナスであれは復興特別所得税も発生しません。

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一戸建て売却で売却益が出たときの譲渡所得の計算方法

譲渡所得は「譲渡所得＝売却価格−取得費−譲渡費用」という計算式で算出します。

以下の条件において、譲渡所得の計算方法を示します。

売却額：8,000万円
購入額：7,000万円（内訳：土地価格4,000万円、建物価格3,000万円）
経過年数：7年
構造：木造
譲渡費用：249万円（仲介手数料246万円、印紙税3万円）
固定資産税精算金：10万円

①一戸建ての売却価格（譲渡価額）を出す

譲渡価額は基本的には売却額のことですが、買主から固定資産税精算金を受け取っている場合には、固定資産税精算金を加算したものとなります。

固定資産税精算金とは、引渡日以降の固定資産税の負担を実質的に買主へ移転するための調整金です。

譲渡価額　＝　売却額　＋　固定資産税精算金
　　　　　＝　8,000万円　＋　10万円
　　　　　＝　8,010万円

②一戸建ての購入時の費用（取得費用）を差し引く

取得費は、土地は購入額、建物は購入額から減価償却費を控除した額になります。

取得費　＝　土地購入価額　＋　（建物購入価額　－　減価償却費）

建物の取得費を求めるためには、減価償却の計算が必要です。
マイホームの減価償却の計算方法は、以下の式になります。

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数

償却率は建物の構造によって下表のものを用います。

経過年数は、購入の引渡から売却の引渡までの所有期間のことで、築年数ではありません。
構造は木造、経過年数は7年であるため、取得費は以下のように計算されます。

減価償却費　＝　建物購入価額　×　0.9　×　償却率　×　経過年数
　　　　　　＝　3,000万円　×　0.9　×　0.031　×　7年
　　　　　　＝　585.9万円

取得費　＝　土地購入価額　＋　（建物購入価額　－　減価償却費）
　　　　＝　4,000万円　＋　（3,000万円　－　585.9万円）
　　　　＝　6,414.1万円

取得費は6,414.1万円であり、購入額の7,000万円と同じではないということがポイントです。

③一戸建ての売却時の費用（譲渡費用）を差し引く

条件では、譲渡費用は249万円でした。
以下に、譲渡所得を求めます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用
　　　　　＝　8,010万円　－　6,414.1万円　－　249万円
　　　　　＝　1,346.9万円

④所有期間に応じた税率を掛ける

税金は、譲渡所得に税率を乗じて求めます。

税金　＝　譲渡所得　×　税率

税率には、長期譲渡所得と短期譲渡所得の2種類があります。

売却する年の1月1日時点において所有期間が5年超のときが長期譲渡所得、1月1日時点において所有期間が5年以下のときが短期譲渡所得です。

経過年数は購入の引渡から売却の引渡までの所有期間のことでしたので、1月1日時点で判断する長期譲渡所得や短期譲渡所得とは若干異なります。

それぞれの税率は、下表の通りです。

復興特別所得税の税率は、所得税に対して2.1％を乗じます。

ここでは、経過年数は7年ですので1月1日時点の所有期間も5年超であるとして長期譲渡所得の税率を用いて計算します。

所得税　＝　譲渡所得　×　税率
　　　　＝　1,346.9万円　×　15％
　　　　≒　202万円

復興特別所得税　＝　所得税　×　税率
　　　　　　　　＝　202万円　×　2.1％
　　　　　　　　≒　4.2万円

住民税　＝　譲渡所得　×　税率
　　　　＝　1,346.9万円　×　5％
　　　　≒　67.3万円

税額　＝　所得税　＋　復興特別所得税　＋　住民税
　　　≒　202万円　＋　4.2万円　＋　67.3万円
　　　≒　273.5万円

一戸建て売却の税金シミュレーション

ここでは、一戸建て売却の税金の計算例を紹介します。

ケース1：税金が発生する例

(条件)

売却価格：4,000万円 取得費：2,500万円 譲渡費用：130万円 所有期間：7年

(シミュレーション)

譲渡所得　＝　4,000万円　－　2,500万円　－　130万円　　　　　 ＝　1,370万 譲渡所得税　＝　1,370万円　×　20.315%　　　　　　 ≒　278万円

なお、実際の税額は特例の適用状況によって異なります。

ケース２：税金がかからないケース｜3000万円特別控除を活用

(条件)

売却価格：4,500万円 取得費：2,000万円 譲渡費用：150万円 特例：3000万円特別控除を利用

(シミュレーション)

譲渡所得　＝　4,500万円　－　2,000万円　－　150万円　－　3,000万円　　　＝　0円（マイナスの場合はゼロとみなされる） 譲渡所得がゼロ円のため、税金は発生しない。

3000万円特別控除とは、マイホームを売却した際、譲渡所得から3,000万円を差し引くことができる特例のことです。

詳細は後ほど「一戸建て売却時の税金に関する控除・特例」で詳しく解説します。

一戸建て売却時の税金に関する控除・特例

一戸建ての売却では、一定の要件を満たすと特例を利用して税金を抑えることができます。

税金を納税する、もしくは特例を利用する場合には、売却した年の翌年の2/16～3/15に確定申告が必要です。

3,000万円特別控除

一定の要件を満たすマイホームの売却では、3,000万円特別控除という特例が利用できます。
特例を利用すると、以下のように譲渡所得から3,000万円を控除できます。

譲渡所得　＝　譲渡価額　－　取得費　－　譲渡費用　－　3,000万円

譲渡所得がゼロ円（マイナスもゼロ円とみなす）となれば、税金は生じません。

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁：No.3302 マイホームを売ったときの特例

なお、家を買い替える場合、購入物件で住宅ローン控除を利用する場合には、売却物件で3,000万円特別控除を同時に利用することはできません。

両者は選択適用の関係にあり、いずれか有利な方を選ぶことになります。

軽減税率特例

一定の要件を満たすマイホームの所有期間が10年超である場合、長期譲渡所得よりも税率が下がる特例があります。

特例を適用した場合の税率は下表の通りです。

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁：No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例

本特例は3,000万円特別控除とは併用できます。
ただし、購入物件の住宅ローン控除とは同時に併用できません。

特定の居住用財産の買換え特例

一定の要件を満たす買い替えを行うと、税金の繰り延べができる特例です。
繰り延べとは税金の先送りのことであり、購入物件を将来に売却するとさかのぼって課税されます。

繰り延べの有無は、売却物件の譲渡価額と購入物件の取得価額の大小関係で決まります。

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例

本特例は、3,000万円特別控除および軽減税率特例との併用はできません。
また、購入物件の住宅ローン控除とも同時に併用できない特例となります。

損益通算の特例

譲渡損失が生じた場合、その損失を他の所得に合算（損益通算という）して税金の還付を受けることができる特例があります。

損益通算の特例には、買換えを要件とする特例と単純売却でも使える特例の2種類が存在します。

例えば、譲渡損失が▲1,000万円、給与所得が700万円とすると、損益通算によってその年の所得は▲300万円とすることができます。

この場合、会社側が700万円を前提に源泉徴収していた税金が払い過ぎていたということになり、確定申告をすることで還付を受けられます。

要件については、以下の国税庁のホームページをご参照ください。
国税庁：No.3370 マイホームを買い換えた場合に譲渡損失が生じたとき
国税庁：No.3390 住宅ローンが残っているマイホームを売却して譲渡損失が生じたとき

なお、単純売却でも使える損益通算の特例では、他の所得から控除できる損失の限度額は譲渡損失（マイナスの譲渡損失のこと）ではなく、住宅ローン残債との差額になります。

つまり、譲渡損失が発生し、かつ売却額が住宅ローン残債よりも低いときに利用できる特例となります。

相続空き家の3,000万円特別控除

一定の要件を満たす相続した空き家を売却すると、譲渡所得から3,000万円を控除できる特例があります。

相続空き家の3,000万円特別控除の主な要件は、以下の通りです。

【主な要件】

・区分所有建築物（マンションなど）以外の家屋であること ・1981年（昭和56年）5月31日以前に建築された家屋であること・譲渡価額が1億円以下であること ・家屋を取り壊さずに売る場合、売却時において、その家屋が現行の耐震基準を満たしていること ・売却時に耐震基準を満たしていなくても、買主が譲渡の日の属する年の翌年2月15日までに耐震改修または家屋の取り壊しを行えば適用対象 ・相続の開始があった日以後3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること ・相続の開始直前においてその被相続人（死亡した人）以外に居住していた者がいなかったこと ・相続の時から譲渡の時まで事業の用、貸付の用または居住の用に供されていたことがないこと ・相続開始の直前において被相続人の居住の用に供されていた家屋であること

相続空き家の3,000万円特別控除には、その他にも細かい要件があるため、最終的には税理士に確認することが適切です。

なお、譲渡所得の計算方法は通常と同様で、取得費や所有期間は被相続人のものをそのまま引き継ぐことができます。

一戸建て売却の税金関係における注意点3選

一戸建て売却で税金を計算する際は、以下の注意点があります。

1. 取得費が不明なときは概算取得費を使う
2. 住宅ローン控除と特例の併用はできない
3. 一戸建て売却で利益を得たときは確定申告が必要

1.取得費が不明なときは概算取得費を使う

取得費が不明な場合は概算取得費を用います。

概算取得費は「売却価格の5％」です。

売却価格が3,000万円なら、概算取得費は150万円となります。
概算取得費は金額が小さいため、概算取得費を利用すると税金が高くなることが一般的です。

2.住宅ローン控除と特例の併用はできない

買い替えの場合、購入物件で住宅ローン控除を利用すると、売却物件で節税の特例は同時に利用できないことが注意点です。

以下の特例が、住宅ローン控除と同時に利用できない特例となります。

【.住宅ローン控除と同時に利用できない特例】

3,000万円控除 軽減税率特例 買換え特例

購入物件で節税するか、売却物件で節税するかは、ケースバイケースです。
慎重にシミュレーションを行い、得になる方を選択することをおすすめします。

3.一戸建て売却で利益を得たときは確定申告が必要

一戸建ての売却では、譲渡所得の発生の有無に関わらず、特例を利用する場合には確定申告が必要です。

また、譲渡所得が発生する場合には、特例を利用するか否かに関わらず、確定申告が必要となります。

確定申告が不要なケースは、譲渡損失が発生しており、かつ特例も利用しないケースです。

確定申告の時期と必要書類

確定申告は、原則として売却した翌年の2月16日から3月15日までの間に行うことが必要です。

確定申告に必要な書類は、以下の通りです。

特例に必要な書類は利用する特例によって異なるため、事前に税務署に確認することをおすすめします。

譲渡益がマイナスでも確定申告したほうがいいケース

譲渡損失が発生したときでも、前述の「損益通算の特例」で紹介した特例を利用する場合には、確定申告が必要です。

まとめ

以上、一戸建て売却の税金について解説してきました。
一戸建ては、マイホームであるか否かで利用できる特例の数が大きく異なる点が特徴です。マイホームであれば複数の特例の選択肢があるため、節税ができるケースが多いといえます。

一方で、相続した空き家は、そもそも利用できる特例が少なく、相続空き家の3,000万円特別控除も要件が厳し過ぎて利用できないこともあります。

一戸建て売却で税金が発生しそうな場合には、まずは要件を十分に確認し、最終的には税理士にも確認しながら手続きを進めていくことが望ましいです。

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