年収800万円の住宅ローン適正額とは？無理なく借りられる5つの対策

年収800万円の場合、住宅ローンを年収比率25％で借り入れる際の限度額は約5443万円となり、無理のない借入額の目安となります。

その上で「家計に負担をかけずに返済できる金額はいくらなのか」を知りたい方も多いはずです。

住宅購入は、人生において大きな支出のひとつです。借入額の判断を誤ると、将来の家計に大きな影響を及ぼす可能性があります。

本記事では、年収800万円の方が無理なく返済できる住宅ローンの適正金額を解説します。借入額ごとの返済シミュレーションや、住宅ローンを無理なく組むための対策についても紹介するため、住宅購入を検討している方はぜひ参考にしてください。

年収800万円の人はいくらまで住宅ローンを借りられる？

住宅ローンの借入金額は、商品ごとの借入限度額と、金融機関が定めている年収比率によって算出される金額の低い方が上限額となるのが一般的です。

年収比率とは、年収に占める年間返済額の割合を示した数値をいい「年間返済額 ÷ 年収 × 100」で算出され、返済負担率や年収比率と呼ばれることもあります。

住宅金融支援機構が提供しているフラット35では、年収比率を以下の数値に設定しています。

住宅ローン商品の限度額と年収比率がどのように決められているのかを詳しくみていきましょう。

商品ごとの借入限度額

住宅ローン商品には「借入限度額」を設けている商品があります。借入限度額を設定している商品では、年収が高く、年収比率が低くなったとしても、借入限度額を超えた融資が受けられないので、限度額以上の融資を希望する際は金融機関を変更する必要があります。

フラット35の借入限度額は、100万円以上8000万円以下に設定されており、8000万円以上の借り入れを受けることはできません。なかには、限度額を2億円以下としている金融機関もありますが、返済できる金額であるかを確認したうえで借りることが大切です。

年収比率35％の場合

年収800万円の人が年収比率35％で借り入れをする際の限度額は「7621万円」です（適用金利1.5％、借入期間35年）。

なお、年収比率と借入限度額は、あくまでも金融機関が融資できる上限額であるため、住宅ローン審査によって借入額が小さくなってしまう場合があります。住宅ローン審査では年収だけでなく、雇用形態や勤続年数、年齢などの要素から総合的に判断されることになります。

住宅ローンの審査内容は、金融機関によって異なるケースがあるので、複数の金融機関に審査申し込みをしておくとよいでしょう。

年収比率30％の場合

年収800万円の人が年収比率30％で借り入れをする際の限度額は「約6532万円」です（適用金利1.5％、借入期間35年）。

年収比率による借入額は、適用金利によって大きく変動することになります。たとえば、先ほどと同条件で、適用金利が1％になった場合の借入限度額は「約7085万円」となります。適用金利も住宅ローン審査によって決定されることになるので、自身の借入限度額を確認したい場合は、住宅ローンの審査を受けてみましょう。

年収比率25％の場合

年収800万円の方が、年収比率25％で借り入れをする際の限度額は「約5443万円」です（適用金利1.5％、借入期間35年）。

年収比率25％は、金融機関の審査基準よりも低い水準となるため、家計への負担を抑えた借入額といえます。教育費や老後資金など将来の支出を考慮しても、この水準であれば一定の余裕を持った資金計画を立てられるでしょう。

また、近年は住宅ローン金利が上昇傾向にあります。今後住宅ローンを組む場合、現在よりも高い金利が適用された場合でも対応できるよう、余裕を持った借入額を設定しておくことが大切です。

年収800万円の人の借入額と頭金の適正金額は？

住宅購入では、金融機関からの借入金と、自己資金や贈与資金などの頭金で購入します。年収800万円の人が無理なく返済するためには、自分にあった借入額と頭金に設定することが大切です。

ここでは、それぞれの適正額を詳しく紹介します。

借入額の平均

2024年度にフラット35で住宅ローン契約をした人の借入金額は以下の通りです。

これらの数値を平均すると「約3200万円」となります。フラット35利用者調査（2024年度）では年収800万円以外の世帯も含まれていますが、多くの方がこの水準で借り入れをしていることがわかります。

頭金

頭金とは、住宅購入価格から住宅ローン借入額を差し引いた金額のことをいい、預貯金や親族からの贈与資金を充てるのが一般的です。2024年度にフラット35を利用した人の頭金の割合は、以下のとおりです。

このデータから、住宅購入における頭金の割合は10〜20％が目安となることがわかります。

頭金を入れるかどうか、また入れる場合はいくらにするかは、家計状況やライフプランによって判断が異なります。教育費や車の購入、将来の修繕費など今後想定される支出も考慮したうえで、無理のない資金計画を立てることが重要です。

次項で頭金を入れるメリット・デメリットについて詳しくみていきましょう。

頭金を入れるメリット

頭金を入れるメリットは大きく次の3つです。

• 毎月の返済額や借入期間を抑えやすくなる
• 住宅ローンの審査に通りやすくなる
• 金融機関によっては金利の優遇措置を受けられる可能性がある

頭金を入れると住宅ローンの借入額が小さくなるため、毎月の返済額を抑えやすくなります。返済額が減れば、家計への負担も軽減されやすくなるでしょう。場合によっては、同じ返済額のまま借入期間を短縮することも可能です。

また、借入額が少ないほど金融機関にとってのリスクも小さくなるため、住宅ローン審査に通りやすくなります。

金融機関によっては、自己資金を多く用意することで、金利優遇が適用されることもあります。

頭金を入れるデメリット

一方で、頭金を払うことには以下のような注意点があります。

• 頭金を貯めるのに時間がかかる
• 手元資金が減る

頭金を用意する場合、資金を準備できるまで住宅購入を進められません。場合によっては、気に入った物件を逃してしまうことも考えられるでしょう。

また、多くの頭金を入れてしまうと、手元に残る資金が少なくなってしまいます。住宅購入後には家具や家電の購入、引っ越し費用、住宅設備の修繕費などさまざまな支出が発生するため、一定の生活予備費を確保しておく必要があります。

手取りから考える無理なく返済できる金額の目安

無理なく住宅ローンを返済するには、年収ではなく実際に手元に残る手取り額を基準に考えることも有効です。

住宅ローンの返済は、税金や社会保険料を差し引いた後の収入から支払います。年収800万円の方の場合、手取り額はおおよそ600万円程度になるでしょう。

また、住宅ローンの返済額を考える際には、年収比率を目安に判断することが一般的であり、理想的な年収比率は「25％」といわれています。

年収800万円と手取り600万円にそれぞれ年収比率25％を当てはめた場合の比較は以下のとおりです。

このように、年収ではなく手取り額を基準に返済額を考えることで、住宅ローンを組んだ後も無理のない生活を維持しやすくなります。

年収800万円の人が4000万円・5000万円・6000万円・7000万の住宅ローンを借り入れた場合の返済シミュレーション

ここでは、借入期間35年の元利均等方式で、借入額を4000万円・5000万円・6000万円・7000万円に設定した場合の返済シミュレーションを紹介します。

4000万円

まずは4000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションを紹介します。

年収800万円の人が表内の金利で4000万円を借り入れた場合の年収比率は「15〜18.5％」となります。

理想的な年収比率の25％を下回っていることから、無理なく返済できる金額といえるでしょう。

5000万円

次は、5000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションをみていきましょう。

年収800万円の人が表内の金利で5000万円を借り入れた場合の年収比率は「19.5〜23％」です。
借入金額を4000万円に設定したときと同様に年収比率が25％を下回っていますが、適用金利が見直されたタイミングに返済が苦しくなってしまう場合があります。

6000万円

6000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションをみていきましょう。

年収800万円が表内の金利で6000万円を借り入れた場合の年収比率は「23.5〜27.5％」となります。適用金利が0.5％未満であれば、返済が滞ってしまうリスクが低くなりますが、適用金利の見直しがあった場合には注意が必要です。

住宅ローンの返済が滞らないようにするためにも、頭金を準備したり借入額を減らしたりするなどの対策をしておきましょう。

7000万円

最後は7000万円の借り入れをした際の返済シミュレーションです。

年収800万円の方が表内の金利で7000万円を借り入れた場合の年収比率は「27.5〜32％」となります。理想的な年収比率とされる25％を上回る水準であり、家計への負担が大きくなる可能性があります。

とくに、教育費や生活費の増加、金利の見直しなどが重なると、毎月の返済が家計を圧迫してしまうことも考えられるでしょう。

無理なく返済を続けるためには、頭金を準備する、支出を見直す、返済期間を調整するといった対策が必要となります。

世帯年収800万円の夫婦で住宅ローンを組む方法｜ペアローン・収入合算

夫婦どちらか一方ではなく、世帯年収で800万円ある場合は、夫婦で住宅ローンを組む方法も検討できます。代表的な方法は以下の3つです。

• ペアローン
• 収入合算（連帯債務型）
• 収入合算（連帯保証型）

これらの方法は、借入可能額が増えるといったメリットがある一方で、返済リスクや契約形態の違いなど注意すべき点もあります。以下でそれぞれ仕組みやメリット・デメリットを解説します。

ペアローン

ペアローンとは、1つの住宅に対して夫婦それぞれが別々に住宅ローンを契約する方法です。

夫婦がそれぞれ主たる債務者となり、互いに相手の連帯保証人となります。

ペアローンのメリット・デメリットは以下のとおりです。

このように、ペアローンは借入可能額を増やせる点や税制面でのメリットがあります。

一方で、事務手数料や保証料などの諸費用が2本分発生します。また、一方の収入減少などにより返済が難しくなった場合には、もう一方が返済負担を引き受けなければなりません。

収入合算（連帯債務型）

収入合算の連帯債務型とは、夫婦のうちどちらかが主たる債務者、もう一方が連帯債務者となり、夫婦の収入を合算して住宅ローン審査が行われる形式です。

1つの住宅ローン契約を夫婦で共同して返済していきます。

連帯債務型のメリット・デメリットは以下のとおりです。

収入合算（連帯債務型）のメリット	収入合算（連帯債務型）のデメリット
・夫婦の収入を合算することで借入額を増やしやすい ・双方で ・を受けられる ・住宅ローン契約が1本のため、事務手数料などの費用を抑えやすい	・連帯債務者が亡くなっても返済義務が残る ・取り扱っている金融機関が限られている

このように、連帯債務型は夫婦の収入を合算することで借入額を増やしやすいメリットがあります。また、住宅ローンを1本にまとめることで費用も抑えられます。

一方で、団体信用生命保険（団信）の保障は主債務者のみとなるケースが多く、連帯債務者に万が一のことがあった場合でも返済義務が残る点には注意が必要です。

収入合算（連帯保証型）

収入合算の連帯保証型とは、夫婦のうちどちらかが債務者、もう一方が連帯保証人となり、夫婦の収入を合算して住宅ローン審査が行われる形式です。

主たる債務者が返済を行い、連帯保証人はその返済を保証する立場となります。

収入合算（連帯保証型）のメリット・デメリットは以下のとおりです。

このように、連帯保証型は住宅ローンを1本にまとめることで費用を抑えられる点がメリットです。一方で、住宅ローン控除や団信の対象が債務者に限られるため、連帯保証人には税制面や保障面でのメリットはほとんど得られません。

年収800万円の人が無理なく住宅ローンを組むための5つの対策

年収800万円の人が無理なく住宅ローンを組むには、頭金を多く入れたりライフプランシミュレーションをしたりすることが大切です。

ここでは、年収800万円の人が住宅ローンを組む前に押さえておきたい対策を紹介します。

1.頭金を多く入れる

借入額が大きくなりやすい住宅ローンでは、多くの利息を支払うことになります。
この利息額は、借入額と適用金利によって決まるため、頭金を準備して借入額を抑えることで軽減することが可能です。

たとえば、住宅購入の所要資金が5000万円、金利1.5％、返済期間35年で借り入れた際に、頭金として200万円入れた場合と、600万円入れた際の返済額の違いは以下の通りです。

頭金を200万円にした場合と、600万円にした場合の総返済額の差は「5,143,943円」となり、総返済額を約500万円も減らせることがわかります。

一方で、近年は頭金なしで住宅ローンを組む方も増えています。その場合は借入総額や総返済額が大きくなりやすく、金融機関の審査も厳しくなる傾向にあります。そのため、無理のない返済計画を立てるためにも、可能な範囲で頭金を準備しておくことが望ましいでしょう。

2.住宅ローン控除を活用する

住宅ローンの返済負担を軽減するには、住宅ローン控除の活用が欠かせません。住宅ローン控除とは、住宅ローンを利用した際に一定の要件を満たすことで、年末のローン残高に応じた一定割合の金額が所得税や住民税から控除される制度です。

年収800万円の方は、所得税や住民税の負担額が比較的多い傾向にあるため、住宅ローン控除の恩恵を受けやすいといえます。

適用期間中は継続的に税負担が軽減されるため、家計全体の負担軽減にもつながります。

ただし、住宅ローン控除は納めている税額が上限となるため、所得税や住民税よりも控除額が大きい場合でも、その差額が還付されたり翌年以降に繰り越されたりすることはありません。制度の仕組みを理解したうえで活用することが大切です。

なお、住宅ローンを連帯債務やペアローンで利用した場合は、夫婦それぞれが住宅ローン控除を受けられる可能性があります。

ただし、控除額は住宅の持分割合に応じて計算されるため、夫婦それぞれの年収や納税額に応じた適切な持分割合に設定する必要があります。

3.定年退職までの完済計画を立てる

住宅ローンは長期間の返済となるため、定年退職までに完済できるような返済計画を立てることが重要です。

多くの方は定年退職後に年金収入を中心とした生活に移行します。現役時代と比べて収入が減少するケースが一般的であるため、住宅ローンの返済が続いていると家計への負担が大きくなります。

どうしても定年退職後まで返済が続く場合は、定年後も就労などにより収入を確保する、あるいは退職金を活用して一部または全額を繰り上げ返済するといった対応が必要となるでしょう。

4.ペアローン・収入合算は一方の収入減に備える

ペアローンや収入合算で住宅ローンを組む場合、夫婦それぞれの収入を前提としているため、一方の収入が減少した場合にも対応できるよう備えておく必要があります。

日常生活のなかでは以下のようなライフイベントにより、収入が減少することがあります。

• 妊娠・出産
• 介護
• 病気やケガ
• 転職
• リストラ

これらの要因によって収入が減少すると、当初想定していた返済計画が成り立たなくなる可能性があります。

そのため、共働きを前提に住宅ローンを組む場合でも、どちらか一方の収入のみでも一定期間返済を継続できるかを確認しておくことが大切です。あわせて、生活費の見直しや緊急時の貯蓄を確保しておくことで、万が一の事態にも対応しやすくなるでしょう。

5.ライフプランを想定して借入額を決める

住宅ローンの借入額を決める際は、今後のライフプランを想定したシミュレーションをすることが大切です。

長期間にわたって返済する住宅ローンは、出産や転職、定年退職といったライフイベントを迎えることになります。これらのライフイベントで家計の収支が変わると、住宅ローン返済が苦しくなってしまう場合があります。

住宅ローン返済が滞らせないためにも、今後どのようなライフイベントがあるのかを想定した返済シミュレーションをしておきましょう。

年収800万円の住宅ローンに関するよくある質問

年収800万円で住宅ローンを検討する場合、借入額や返済額だけでなく、ボーナス払いの設定や他の借入との関係、金利タイプの選び方など判断に迷いやすいポイントも多いです。

ここでは、住宅ローンを検討する際によくある質問について解説します。

ボーナス払いは設定しないほうがよい？

ボーナス払いを併用すれば毎月の返済負担を抑えられるため、月々の返済に余裕を持たせたい方にとって有効な手段となります。

一方で、ボーナスは会社の業績や個人の評価によって支給の有無や金額が変動するため、将来にわたって安定して受け取れるとは限りません。そのため、ボーナス払いに依存した返済計画は避けておくことが望ましいでしょう。

仮にボーナス払いを選択する場合でも、ボーナスが支給されないケースを想定し、手元資金や貯蓄で補える範囲にとどめておくと安心です。

車のローンなどほかに借り入れがあると審査に落ちやすい？

車のローンやカードローンなどの借り入れがある場合でも、住宅ローン審査に通るケースはあります。ただし、借入状況によっては審査に通りにくくなる点に注意が必要です。

住宅ローンの審査では、ほかの借り入れを含めた年間返済額が年収に対してどの程度の割合を占めるかが重視されます。この割合が高くなるほど返済負担が大きいと判断され、審査に通りにくくなります。

そのため、住宅ローンを申し込む際は、事前に不要な借り入れはできるだけ完済しておくことが望ましいです。

年収800万円なら変動金利と固定金利のどちらがおすすめ？

変動金利と固定金利のどちらが適しているかは、収入状況や資産状況、今後のライフプランによって異なります。

借入金額が適正な範囲に収まっており、金利が上昇した場合でも繰り上げ返済に対応できる貯蓄がある場合は、低金利のメリットを活かしやすい変動金利が有効です。

一方で、借入限度額に近い金額を借りる場合や、今後の支出増加が見込まれる場合は、金利上昇による返済額の増加リスクに備えて、固定金利やミックスローンを選択するとよいでしょう。

まとめ

住宅ローンでは、年収比率を目安に返済額を判断することが一般的であり、理想的な水準は25％といわれています。年収800万円の場合、年収比率25％で借り入れる際の限度額は約5443万円となり、無理のない借入額の目安となります。

また、頭金を多く入れて利息負担を抑えることや、定年退職までの完済を見据えた返済計画を立てることも、安定した返済を続けるうえで欠かせないポイントです。

住宅ローンは長期にわたる契約ですが、きちんと資金計画を立てることで家計に負担をかけずに進められます。自身のライフプランに合わせて、前向きに住宅購入を進めていきましょう。

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