「家の査定」とは？家を高く売るにはコツがある！査定の事前準備と注意点を実例も踏まえ解説

家を売却する際、売り出し価格を決めてから販売活動をすることになります。しかし、その価格は根拠のない希望価格ではなく、事前に実施した査定価格を参考にすることになります。ここでは、査定の方法や種類、注意点、準備しておくべきこと、査定時にアピールすべきこと、所要時間、流れなどについて見ていこうと思います。

査定の方法

査定の方法には以下の3つがあります。それぞれについて解説していきましょう。

取引事例比較法

査定をする家と条件の似ている売却事例の中からいくつかをピックアップし、必要に応じて売却する物件の事情補正や時点修正を実施。地域要因や個別的要因を含めて比較評価をしていく方法です。

ピックアップする際に不動産会社が注意しているのは、売り急いだ物件を選ばないということ。こういった物件は、「高く売りたい」、「相場で売りたい」、というよりも、何らかの事情で早く現金を手に入れたいという点が優先されていることがあります。よって、相場よりも低い価格で取引されている可能性があるため、参考にならないというわけです。ただし、このジャッジは、多くの物件情報をチェックしないと分からないことなので、不動産会社はその点を配慮しながら、できるだけ多くの事例からピックアップする物件を選定しています。

取引事例比較法は、日本の中古住宅の評価方法として一般的な方法です。ただし、あまり住宅のないような場所など、近隣に似たような取引事例がないようなエリアでは、有効な方法とは言えません。

原価法

原価法では、最初に売却する予定の家と同等の物件を入手するために必要となってくる費用を調査していきます。ここで判明した費用のことを、再調達原価と呼んでいます。この再調達原価が分かったら、次は現況の調査です。建物であれば、その傷や劣化具合などを確認して、それらに応じた額を再調達原価から引いていきます。再調達原価から現況の状態に相当する分を差し引くことを、減価修正と呼んでいます。
なお、原価法を用いて求めた家の試算価格は積算価格と呼ばれています。

収益還元法

収益還元法とは、売却予定の家が将来どのくらいの収益を出せるのかを計って、その価値を価格として算出する方法です。つまり、収益力が高い物件と判定されれば、その分査定価格もアップするということになります。収益力を計る方法のため、賃貸アパートや賃貸マンション、テナントビルなどの投資用不動産の査定時に用いられることが一般的です。

収益力が高いとみなされるポイントは下記のようなものです。

・売却時に満室の状態である
・利便性が高い
→居住用であれば、近隣に駅や商業施設、公共施設、病院が集積しているなど
→テナントであれば、駅が近い、人の往来が多い立地、視認性が高い場所にあるなど
・部屋が埋まる特別な要因がある
→大学が近くにあるため学生の入居が見込める
→大きな工場や会社があり、その社宅として借り上げられている物件である
など
・近隣の投資用不動産に比べて、築年数が浅い
・設備が整っている
→人気の設備ランキングにランクインしているような設備(シングル向けかファミリー向けかによって異なるが、最近は、インターネット無料、宅配ボックス、オートロック付きなど)が整っていると、成約しやすいので収益力に加味されやすい

なお、収益還元法には、2つの計算方法があります。

＜直接還元法＞

一定期間（通常は1年間）の純利益※を一定の還元利回りで割って算出する方法。
※収入から経費を引いた額

＜DCF法＞（ディスカウントキャッシュフロー法）

将来生み出すことが予想される各期の純収益を現在価値へと換算し、それらの合計値を資産価格とする方法。毎期の収益をもとに詳細に計算をしていくため、不動産投資信託ではDCF法で鑑定評価することが原則となっている。計算が複雑な分、直接還元法よりも精度が高い計算方法とされている。

査定の種類

前項では査定の計算方法についてお伝えしましたが、ここでは査定の種類について、解説していきます。

査定には、一般的に簡易査定と訪問査定という2つの種類があります。不動産会社で行う査定は無料となりますが、不動産鑑定士に依頼すると有料となります。この違いについては認識しておきましょう。

簡易査定

簡易査定は、所在地や築年数、過去の売却実績などの数字などを参考に査定する方法。建物や土地を見ながら行うのではなく、不動産会社の事務所や店舗などで行うことから、机上査定とも呼ばれています。簡易査定で算出された価格は、主に不動産会社を選定する際の材料や、「おおよそどのくらいで売却できるのか」ということを知ることで、売却するかどうかを判断するときの目安として使われています。査定価格は不動産会社によって異なり、他社よりも高い査定価格は魅力的かもしれません。
しかし、重要なのはその価格で売却できるかどうかということです。売りに出しても購入希望者が高すぎると感じて売却できなければ意味がないので、査定価格が高いというのを不動産会社の選定基準にしないようにしましょう。

訪問査定

一方、訪問査定というのは、不動産会社の担当者が売却予定の家を実際に見て、現況を確認しながら査定する方法です。同じ築年数でもその劣化具合は異なりますし、何より不動産はこの世に全く同じものは存在しません。そのため、より正確に査定価格を算出し、売り出し価格を決める際の参考にするためには、訪問査定をする必要があります。

最近は、この2つの種類のほか、AI査定という方法も見られるようになってきました。
東急リバブルが提供している「スピードAI査定」は、瞬時に査定価格帯が算出される「AI査定ツール」。定期的に更新される情報(過去10年間の売り出し価格データ(当社営業エリア内)、直近1年間で査定したデータ、公示地価、路線価など)をもとに査定価格が算出されるので、新鮮な情報から査定価格帯を把握することができます。
売り出し事例や周辺相場など、売却時に知っておきたい情報もすぐにチェックできるので、売却を検討する際には有効に利用していただけるツールです。全国の不動産に対応しているほか、インターネットで完結できるのもうれしいポイントです。

なお、インターネットで完結できる査定方法に一括査定というものがあります。これにより、複数の不動産会社から査定を受けることができます。一括査定の方法自体は、希望によっては簡易査定または訪問査定を選択できるので、希望する方法を伝えてみましょう。

・「家の査定」に関する記事はこちら 家の査定はAIでできる？おすすめの査定方法を紹介

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家の査定時の注意点

一生に何度も家の売却を経験するという方は多くないでしょう。大きなお金が動くことですから、経験値がない分様々な不安を抱えている方もいらっしゃるのではないかと思います。そこで、ここでは注意点についてお伝えしていきましょう。

複数の不動産会社に査定を依頼するようにしましょう

査定には、3つの算出方法があり、主に2つの種類があるとお伝えしました。しかし、同じ方法で査定をしても不動産会社によって結果は異なってきます。最初に一社に絞って査定を依頼するのではなく、複数の不動産会社に査定依頼をしてその違いを確認しましょう。

信頼できる不動産会社に依頼すること

これまで大切に暮らしてきた我が家、思い出いっぱいのマイホームなど、特に長く住んできた家を売却する際には、信頼できる不動産会社にお願いしたいものです。

信頼できる不動産会社を判断するにあたって、チェックしておきたいのが実績です。これまでの売却事例数が多いということはその分ノウハウや経験値があるということ。様々なケースに対応してきた分、その経験によったアドバイスや判断をしてもらえるでしょう。会社のサイトでは、売却した人の声や顧客満足度なども見ておくと安心です。また、問い合わせをした際のレスポンスや返答内容の的確さなどもチェックしておきたいポイントです。

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不動産の売却可能額を査定する

相場を確認すること

複数の不動産会社に査定を依頼するようにとお伝えしましたが、最終的にはその査定価格も参考にしながら依頼する不動産会社を絞り込んでいくことになります。その際に、ある程度ご自身の選定基準がないと、どの不動産会社を選べばいいか迷ってしまうでしょう。
こういった視点から、査定を依頼する前に相場を確認することは重要になってきます。最も簡易的な方法としては、不動産のポータルサイトや不動産会社のウェブサイトなどで、売却する予定の家と同じような条件で物件検索をするということ。そこで得た検索結果を見て現状の販売価格を知ることで、ある程度の相場が把握できます。東急リバブルの場合は、「周辺売り出し相場検索」からも確認していただけますのでご活用ください。
ほかにも、国土交通省が運営する「土地総合情報システム」では、取引された不動産価格情報などが掲載されていますので、チェックしてみるといいでしょう。不動産流通機構が運営する不動産取引情報提供サイト「レインズ・マーケット・インフォメーション」で、不動産売買の成約事例を確認するのもおすすめです。

高額な査定価格が出ても鵜呑みにしない

不動産を売却する際は、できるだけ高く売却したいと考えるのはどなたでも同じです。しかし、査定価格が高いからといってその価格で必ず売却できるというわけではない、ということは認識しておくようにしましょう。例えば、相場が4,000万円、査定価格が5,000万円だったとします。この場合、査定価格を鵜呑みにして、5,000万円で売り出したとしても、購入希望者が現れない可能性があります。さらに、条件検索の時点で対象から外されてしまい、反響すら入らない状況になってしまうかもしれません。結果的には、想定以上の販売期間をかけ、相場程度に価格を変更して売り出すということにもなり兼ねません。販売期間が長期化すると、「いつ売れるのだろう」、「もしかしたら売れないのでは・・・」などとストレスを抱えることにもなってしまいます。こうならないためにも、先にお伝えしたように、まずはご自身である程度の相場を把握することがポイントです。高額ではなく、適切な査定価格を提示してくれた不動産会社を選ぶようにしましょう。

・「家の売却相場」に関する記事はこちら 家の売却相場はいくら？築年数ごとの相場まとめ

1年以内に家を売るなら訪問査定を依頼

一般的に家を売却するときは、不動産会社に依頼して、広く購入希望者を募っていくことになります。しかし、すぐにマッチングする購入希望者が現れるとは限りません。「いつまでに家を売却したい」という希望がある場合は、簡易査定ではなく、訪問査定をまずはしてもらい、できるだけ早めに販売活動に移れるようにしましょう。

・家の売却のご相談、無料売却査定のご依頼はこちら 売却のご相談・無料売却査定お問合せ｜東急リバブル

家の査定時に見られるポイントを把握しておく

家の査定で見られるポイントを建物や土地、周辺環境に分けて見ていきましょう。

建物や土地

まず大きなチェックポイントとなるのが築年数です。一戸建ての場合は築20年以上になると、建物の価値はゼロに近いと言われていますが、古いから売れないというわけではありません。できるだけ安く購入して、自分たちらしくリフォームやリノベーションをして住みたいという層が一定数いるからです。
まずは間取りをもとに、広さ、生活動線、収納の多さなどがチェックされます。そして訪問査定では、営業担当者が実際に現地を訪れて、資料などからでは分からない、室内の劣化状態やキズ、匂い、水回りの状態、躯体の状態(雨漏りやシロアリの被害)、設備の充実度などをチェック。合わせて家の傾きや外壁塗装の剥がれ、腐食の有無などを確認していきます。
一戸建ての場合は、建物だけでなく、土地についての査定も実施されます。土地で見られるのは、面積や形状、日当たり、眺望、接道、境界標の有無など。形状については、旗竿地や三角形の土地などに比べると、正方形や長方形などの整形地は高評価になりやすいです。敷地面積が同じでも、形状によって違いが出てくる点は認識しておきましょう。

周辺環境

駅、スーパーマーケットやコンビニエンスストア、役所などの公共施設までの距離や移動時間など、生活利便施設についてチェックします。また、騒音や振動、臭いなども生活の質に大きく関わってくるため、工場、幹線道路、線路などについても調査を行います。

書類や情報を整理しておく

家の査定時に必要となる書類は、登記簿謄本、公図、土地の測量図、建物の図面など、物件の所在や概要が把握できるものです。また、建物によってないものもありますが、参考情報として、リフォーム履歴や建物診断の診断書、住宅性能評価書、境界確認書などがあれば用意しておきましょう。

家の査定の前に準備しておくべきこと

多くの方が家を購入するときに住宅ローンを組むことになりますが、売却する際に完済しているとは限りません。住宅ローンが残っていたら売却できないというわけではありませんが、住宅ローン残高が売却価格よりも高い場合、不足分をほかの資産等で補てんできないのであれば、売却の条件である抵当権の抹消ができません。その場合は、仲介で売却するのではなく、任意売却といって抵当権がついたまま売却することになります。この際、相場よりも1～2割ほど売却価格が低くなる点は認識しておくことが必要です。こういった点から、仲介で広く購入希望者を募って売却ができるのかどうかを確認するために、住宅ローン残高は事前に把握しておく必要があります。

また、不動産会社に必要な書類について事前に説明を受けることになりますが、早めに用意し、紛失している場合は早めに伝えるようにしましょう。
さらに、「いつまでに売却したいか」、「いくらで売却したいか」をご家族で相談し、営業担当者に伝えておくことも必要です。この部分が共有できていないと、住替え計画や資金計画が大幅に狂ってしまうこともあるからです。

家の査定価格を高くするための、家の査定時にアピールすべきこと

営業担当者が実際にそこで暮らしていたわけではないので、売主様しか知りえない家のアピールポイントは、通常の段取りで査定をしただけでは分かりません。よって、売主様が実際に暮らしたうえでよかった点をしっかり伝えて、査定価格に加算してもらえるようにしましょう。一方、いいところだけでなく、建物の瑕疵などデメリットと感じる部分も伝えておきます。査定価格が下がってしまうことを懸念して、マイナス面は伝えたくないと思ってしまうのが人情かもしれませんが、引き渡し後に発覚した場合は、トラブルに発展してしまうことがあります。契約が破談になるケースもあるので注意が必要です。

・「査定価格」に関する記事はこちら 一戸建ての査定価格を上げるためには？ポイントや事前準備を解説

査定にかかる時間

家の広さやチェックポイントの数にもよりますが、１〜２時間を目安として考えていいでしょう。ただし、質疑応答などが多く発生した場合は、目安時間を上回ることがあります。査定が中途半端に終わることがないよう、査定当日はほかの予定を詰め込みすぎないようにしておくことが無難です。

査定時の流れ、査定後の流れ

査定時の流れ、査定後の流れは、最初にどの査定方法を選んだかによって異なります。

①机上査定を選んだ場合

机上査定をした後、訪問査定をし、売却する意思が決まったら不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を進めます。買主様が決まったら、売買契約の締結、引き渡しとなります。

②訪問査定を選んだ場合

売却する意思が決まったら不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を進めます。買主様が決まったら、売買契約の締結、引き渡しとなります。

③AI査定を選んだ場合

不動産一括査定サイトで複数の会社で査定をしてもらい、売却する意思が決まったら不動産会社と媒介契約を締結し、販売活動を進めます。買主様が決まったら、売買契約の締結、引き渡しとなります。

それぞれ、売却することを決めたら媒介契約を結ぶことになりますが、この媒介契約には「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の3つがあります。それぞれ特徴があるので、ご自身に合った方法はどれなのかを、不動産会社に確認しながら決めるようにしましょう。

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東急リバブルのお客様の声
東急リバブルでは、売却を検討されているお客様に安心して不動産会社を選んでいただきたいという理由から、お客様の声を公開しています。

K様
納得して売却手続きを進めることができました
売却方法の選択に迷いがありましたが、何度も丁寧に説明していただき、納得して売却手続きを進めることができました。

N様
予定が一切ずれる事なく進行した
担当者の方は本当に親切かつ丁寧で、売却先がやむを得ず変更になった際も真摯に対応していただきました。
その姿勢にある種の感動もありましたし、実際には予定が一切ずれる事なく進行した事にとても感謝しております。
また現地でも、私よりも物件を大切に思い扱う優しい心を感じる時もありましたし、売却金額やその他の費用について、私達の希望を充分理解し行動に反映していただきました。
東急リバブルさんの全体の雰囲気も相まって、心に残る良いお取引きをお手伝いいただきました。

＞＞お客様の声はこちら

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よくある質問

Q　売却を決めないと価格査定はしてもらえないの？

A　売却が決まっていなくても大丈夫です。査定した価格を参考にしてご売却のご決定をする方がほとんどです。まずはお気軽にご相談ください。

Q　価格査定は本当に無料なの？

A　ご所有不動産のご売却を検討される方の査定に関しては無料です。お気軽にご相談ください。

Q　査定価格はどのように決まるの？

Ａ　一般的には市場動向や周辺の取引事例、売り出し事例を参考に、物件の特性や状況を加味して算出いたします。

Q　査定価格で売り出さなければいけないの？

Ａ　必ずしも査定価格である必要はありません。しかし査定価格は、不動産取引のプロとして客観的に物件を評価し、周辺の相場や長年蓄えたノウハウをもとに適正と思われる価格を算出したものです。査定価格を大きく上回る金額で売りに出されると、売れるまでに長い期間を要し、結局査定金額を下回る額でしか売れなかったというケースもあります。売りに出される金額は、担当者とよくご相談の上決められることをお勧めします。

Q　売り出し価格はどのように決めるの？

A　査定価格を基に、お客様のご事情に合わせた売却プランをご提案させていただき、最終的にはお客様にご判断いただきます。

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