居住用財産の買換え特例とは？併用できない特例と適用要件をわかりやすく解説

マイホームの売却によって発生した利益は、特定の居住用財産の買換えの特例の適用を受けることで、譲渡所得税の納税時期を将来に繰り延べることができます。
しかしこの特例を受けるには、一定の条件を満たす必要があり、翌年に必要書類を添えて確定申告をする必要があります。
本記事では、マイホームの買い替え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）の適用要件や利用するメリット・デメリット、譲渡所得の計算方法までわかりやすく解説します。
また買い替え特例とは併用できない税制優遇や確定申告に必要な書類まで紹介しているので、買い替えを検討している方は、ぜひ参考にしてみてください。

マイホームの買い替え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）とは

マイホームの買い替え特例（特定の居住用財産の買換えの特例）とは、マイホームを買換えた際にかかる譲渡所得税の納税タイミングを、将来に繰り延べることができる制度です（※一定のハザードエリア内に所在する買換資産は対象外）。

2027年12月31日までに売却し、一定要件を満たした場合に適用できます。

なお居住用財産の買換え特例は、譲渡所得税が非課税になるのではなく、買換えたマイホームを売却する際に課税されることとなるので注意しましょう。

マイホーム売却の「譲渡所得税」とは

マイホーム売却によって利益を得た場合は、譲渡所得税を納めなければなりません。
ちなみに譲渡所得税はマイホームだけでなく、土地や株式、ゴルフ会員権などの資産を売却した際に課税されます。

まずは、譲渡所得税の仕組みや計算方法を詳しく見ていきましょう。

「譲渡所得」に対して課される所得税・住民税

前述した譲渡所得には、利益に応じた所得税と住民税が課税されます。

譲渡所得税の納税額は、1月1日から12月31日までの1年間の所得によって決定され、翌年の3月15日までに確定申告をしなければなりません。確定申告を忘れると、無申告加算税や延滞税などのペナルティの対象となり、より多くの税金を納めることになるので注意しましょう。

・「マンション売却後の確定申告」に関する記事はこちら マンション売却後の確定申告ってどうする？必要書類や手順など解説

譲渡所得の算出方法

建物や土地の売却にかかる譲渡所得税は、以下の計算式で求めた「譲渡所得」に税率をかけることで算出できます。

譲渡所得 ＝ 売却金額 ー （取得費 ＋ 譲渡費用） ー 特別控除

取得費は、土地の購入代金や仲介手数料、測量費といった不動産を取得するために支払った費用のことです。取得費がわからない場合は「売却金額 × 5%」を概算取得費として計算することが可能です。
また、実際の取得費が売却価格の5％より低い場合も、売却価格の5％を取得費として計算できます。

・「取得費が不明な土地の売却」に関する記事はこちら 取得費が不明な土地を売却するときの税金はどうなる？

譲渡費用は、売却時の仲介手数料や印紙税、登録免許税、建物の解体費用などの売却に必要とした費用のことです。
特別控除には「特定の居住用財産の買換えの特例」や「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」などが挙げられ、譲渡した状況に応じた控除が受けられます。

・「譲渡所得の計算方法」に関する記事はこちら 譲渡所得の計算方法①ー取得費と減価償却費について

税率は所有期間によって異なる

譲渡所得税の税率は、譲渡した年の1月1日時点の所有期間によって異なり、5年以下であれば39.63%（所得税30.63%、住民税9%）、5年を超えると20.315%（所得税15.315%、住民税5%）となります（復興特別所得税2.1%相当を含む）。

なお売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えるなど、一定要件を満たした場合は「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」の適用が受けられます。

譲渡所得金額のうち、6,000万円以下の部分については長期譲渡所得に対する税率よりも低い税率（14.21％）が適用になります（復興特別所得税2.1%相当を含む）。

詳しくは後半で解説します。

・「長期譲渡所得と短期譲渡所得」に関する記事はこちら 長期譲渡所得とは？短期との違いや計算方法、特別控除、軽減税率などをわかりやすく解説！

マイホームの買い替え特例のメリット・デメリット

居住用財産の買い替え特例には、納税を繰り延べできるメリットがある一方で、他の特例とは併用できないなどのデメリットもあります。

買い替え特例の適用を検討しているのであれば、メリット・デメリットを理解していきましょう。

メリット

居住用財産の買い替え特例を適用させることで、次回の買い替え時まで納税を先送りできるのがメリットです。つまり買い替えず住み続けるのであれば、長い期間にわたって譲渡所得税を支払わずに済みます。

この買い替え特例を利用することで、自己資金を減らさずに済めば、住宅ローンの借入額を減らしたり、家具などの購入費用に充てられたりするでしょう。

デメリット

居住用財産の買い替え特例の利用によって、譲渡所得税が非課税になるわけではありません。納税を繰り延べる制度のため、将来買い替えをした際には納税する必要があります。

また、この買い替え特例は、住宅ローン控除や3,000万円控除、軽減税率などと併用できないため注意が必要です。

譲渡所得税の金額によっては、3,000万円控除の適用を受けた方が節税できるケースもあるでしょう。どちらが得かよく検討したうえで、選択するようにしてください。

マイホームの買い替え特例が適用される要件

居住用財産の買い替え特例の適用を受けるためには、一定の条件を満たす必要があります。

ここでは、売却する物件に関する要件と、購入物件に対する要件を紹介します。

売却予定のマイホームに関する要件

売却するマイホームに対する要件は、以下のとおりです。

• 2027年12月31日までに売却すること
• 日本国内にあるマイホーム（家屋とその敷地、借地権）であること
• 居住期間が10年以上で、売却した年の1月1日に所有期間も10年以上であること
• 親子間や夫婦間の売買ではないこと
• 売却金額が1億円以下であること
• 3,000万円控除や住宅ローン控除、軽減税率を利用していないこと
• 建物を解体後、駐車場などとして貸し出していないこと
• 以前に住んでいた家屋の場合は、引っ越しから3年を経過する年の12月31日までに売却すること

購入予定の物件に関する要件

購入するマイホームに対する要件は、以下のとおりです。

• 自宅を売却した年の前年から翌年までの3年の間に買い替えたマイホームであること
• 新築物件の場合は、一定の省エネ基準（断熱等性能等級4以上および一次エネルギー消費量等級4以上）を満たす特定居住用家屋であること
• 中古物件の場合は、取得日において築25年以内であるか、一定の耐震基準を満たすこと
• 建物の床面積が50㎡以上で、敷地面積が500㎡以下であること
• 売却した年、もしくは前年に購入した場合は、翌年の12月31日までに入居すること。売却した翌年に購入した場合は、その翌年の12月31日までに入居すること

適用要件チェックリスト

居住用財産の買い替え特例の適用要件を満たしているか、正しく判断するのは意外と難しいものです。

国税庁が公表している「特定の居住用財産の買換えの場合の特例適用チェック表」を利用し、要件を満たしているかチェックすることをおすすめします。

出典：No.3355 特定のマイホームを買い換えたときの特例｜国税庁

マイホームの買い換えの特例と併用できない特例

マイホームの買い替え時に適用できる可能性がある特例はいくつかありますが、居住用財産の買い替え特例と併用できない特例が多いため、特例の定義や要件を理解しておくことが大切です。

ここでは、代表的な税制の特例について解説しますので、どの特例を選択するか判断する際にお役立てください。

3000万円の特別控除の特例

3,000万円の特別控除の特例とは、マイホームを売却して譲渡所得が発生したとき、所有期間に関係なく3,000万円まで控除できる制度です。

ただし居住用の買い替え特例とは併用できないため、どちらを選択すべきか慎重に判断しなければなりません。

それぞれの要件や違いを、以下のとおりまとめました。

マイホームを売ったときの軽減税率の特例

マイホームの所有期間が売却した年の1月1日時点で10年を越え、一定の条件を満たす場合は
「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」を適用できます。

譲渡所得金額のうち6,000万円以下の部分については、長期譲渡所得に対する税率よりも低い税率である14.21％（所得税10.21％、住民税4％）を適用できます（復興特別所得税2.1%相当を含む）。

なお、6,000万円を超えた部分は長期譲渡所得に対する税率と同じ税率です。

つまり所有期間によって譲渡所得金額に対する税率は異なるため、売却によって利益が発生する場合は、事前に税率を確認しておきましょう。

住宅ローン控除

住宅ローン控除とは、新築住宅は13年、中古住宅は10年間に渡って毎年年末時点の住宅ローン残高の0.7％が所得税から控除される制度です。

なお、3,000万円控除や居住用財産の買い替え特例とは併用できませんが、そもそも売却益が発生しないときは、住宅ローン控除を利用しましょう。

出典：土地や建物を売ったとき｜国税庁
個人の方に係る復興特別所得税のあらまし｜国税庁
住宅ローン減税｜国土交通省

マイホームの買い替えで損失が出たら損益通算・繰越控除が可能

マイホームの買い替えで損失が発生した場合は、他の所得と損益通算をしたり、翌年以降の3年間に損失を繰り越したりすることが可能です。この特例を「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」といいます。

損益通算とは、給与所得や事業所得などの黒字所得から損失額を差し引くことで、所得税や住民税の納税額を抑えられる仕組みのことです。繰越控除は、所得から差し引ききれない損失がある場合に翌年以降の所得から控除できる制度です。

適用要件と手続き方法を詳しく見ていきましょう。

適用要件

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けるには、以下の要件をすべて満たさなければなりません。

• 自身が居住していた建物で、売却した年の1月1日で所有期間が5年を超えている
• 住まなくなった3年目の12月31日までに売却している
• 過去2年以内に「マイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除（相続空き家を除く）」や「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」、「特定の居住用財産の買換えの特例」、「特定の居住用財産の交換の特例」の適用を受けていないこと
• 売却する土地や建物の所在地が日本国内である
• 買換え後のマイホームの床面積が50㎡以上である
• マイホームを売却した前年から翌年末までに買換えている
• マイホームを取得した年の翌年の12月31日までに入居、または入居見込みである
• マイホームを取得した年の12月31日に10年以上の住宅ローンを組んでいる
• 親子や配偶者といった特別な関係がある人への譲渡ではない（内縁関係も含む）

建物を解体したうえで売却する場合は、以下の要件をすべて満たすことで適用が受けられます。

• 解体年の1月1日で建物と土地の所有期間が5年を超えている
• 建物解体後の1年以内に売買契約を結んでいる
• 解体した建物に住まなくなった日から3年以内に売却している
• 解体から売却までに事業目的に活用していない

なお、年間合計所得が3,000万円を超える場合や、500㎡を超える土地を売却した場合は、
繰越控除ができなかったり控除額が制限されたりする可能性があるので注意が必要です。

住宅ローン控除と併用できる

マイホームを買い替えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、住宅ローン控除と併用することが可能です。

なお、売却するマイホームで住宅ローン控除の適用を受けていた場合でも、買換えることで適用期間がリセットされます。たとえば、マイホームに売却前に住宅ローン控除の適用を8年間受けていた場合は、新築住宅等に買換え後に13年間の控除期間が適用されると、最長21年間にわたって減税が受けられます。

適用を受けるための手続き方法

居住財産の買換え特例や、譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例は、原則として期限内に必要書類を添えて確定申告をしなければ適用が受けられません。

なお、所轄税務署長が「やむを得ない理由がある」と判断した場合は、期限後の申告でも認められる可能性があります。やむを得ない理由には、申告期限中に入院をしていたり、被災していたりするケースが挙げられます。

確定申告の添付書類は、損益通算や繰越控除などの適用内容によって異なるので、どのような書類が必要になるのかを事前に確認しておきましょう。

マイホームを買い替えた場合のシミュレーション3パターン

マイホームを買い換えた場合、特例はどのように選択したらよいのでしょうか。3つのパターンをシミュレーションしますので、ぜひ参考にしてください。

なお計算を分かりやすくするため、譲渡費用（仲介手数料等）や取得費、減価償却などは考慮しないものとします。

パターン①売却益が出たとき｜マイホームの買い替え特例を利用

想定事例

• 2,000万円で購入したマイホームを5,800万円で売却（3,800万円の利益）
• 売却代金と自己資金で7,000万円の新居を購入
• 7,000万円で購入したマイホームを7,500万円で売却

当時2,000万円で購入したマイホームを5,800万円で売却すると、3,800万円の利益が発生します。

3,000万円控除の特例を利用しても、800万円に対しては譲渡所得税がかかりますが、居住用財産の買い替え特例を利用すると、次回の買い替えまで譲渡所得税の納税を繰り延べできます。

さらに7,000万円で購入したマイホームを7,500万円で売却した場合、500万円の利益が発生します。しかし譲渡所得税の対象となるのは、前回の買い替え時に繰り延べた3,800万円と今回の500万円で、合計の4,300万円に対して譲渡所得がかかります。

パターン②譲渡損失が出たとき｜譲渡損失の損益通算・繰越控除

想定事例

• 5,000万円で購入した家を3,000万円で売却（2,000万円の損失）
• 住宅ローン（借入期間15年）を組んで、4,000万円の新居を購入

5,000万円で購入した家を3,000万円で売却した場合、2,000万円の損失が発生します。利益は発生していないため、譲渡所得税はかかりません。

マイホームを買い換えた際に譲渡損失が発生し、一定の条件を満たす場合は「マイホームを買い換えた場合の譲渡損失の損益通算及び繰越控除の特例」を利用できます。

譲渡損失を給与所得や事業所得から控除（損益通算）でき、売却した翌年以後3年繰り越して控除できます。

ただし自動的に繰越控除されるわけではなく、確定申告が必要になります。

パターン③3000万円特別控除を使った場合

想定事例

• 2,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却（3,000万円の利益）
• 3,000万円控除の適用を選択

3,000万円で購入したマイホームを6,000万円で売却すると、3,000万円の利益が発生します。しかし3,000万円の特別控除の適用を受ければ、課税対象となる譲渡所得はゼロになり、譲渡所得税はかかりません。

マイホームであれば所有期間は問われず、買い替えの必要はなく、売却だけでも適用できます。

譲渡所得金額＝5,000万円－2,000万円－3,000万円（特別控除）＝0

なお、3000万円特別控除を使った場合、確定申告が必要となります。

マイホームの買い替え特例を受けるには確定申告が必要｜方法・相談先を解説

居住用財産の買い替え特例の適用を受けるためには、確定申告が必要です。

ここでは確定申告をするタイミングや必要書類、困ったときの相談先を紹介します。

確定申告のタイミング

1月1日から12月31日までに発生した所得については、原則翌年の2月16日から3月15日に確定申告をします。なお暦によって曜日の並びが異なるため、実際に確定申告する年の期間を国税庁のホームページなどで確認しておきましょう。

なお税務署の窓口へ直接提出する方法以外に、郵送やオンライン（e-tax）での申告も可能です。

ちなみに住宅ローン控除は、初年度は自分で確定申告することになりますが、2年目以降は勤務先へ書類を提出すればよく、年末調整で住宅ローン控除が受けられます。

必要な書類

居住用財産の買い替え特例の適用を受ける際は、条件を満たしていることを証明する書類を提出する必要があります。

基本的に必要になる書類は、以下のとおりです。

• 譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
• 売買契約書の写し（売却時・購入時）
• 売却した不動産と購入した不動産の登記事項説明書
• 確認済証または検査済証の写し（新築住宅の場合）
• 省エネルギー基準を満たすことを証明できるもの（新築住宅の場合）
• 耐震基準適合証明書（築25年を越える中古住宅の場合）

申請方法や利用する特例に迷ったときの相談先

確定申告の申請方法や特例の要件など、具体的なアドバイスを受けたいときは、税務署もしくは税理士に相談します。税務署の確定申告会場で相談することも可能ですが、申告時期は混み合います。ホームページなどで管轄の税務署を確認し、事前予約をしておきましょう。

不動産会社によっては、税理士による無料相談会を実施していることがあります。まずは担当者に相談してみましょう。なお、いずれに相談する場合でも、売却想定額が分かっているとスムーズに相談できます。

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まとめ

居住用の買い替え特例は、譲渡所得税の納税時期を先延ばしにできる制度です。ただし買い替え特例を選択すると、住宅ローン控除や3,000万円控除は利用できません。

また適用を受けるためには、翌年に確定申告が必要になります。買い替え特例の要件を確認し、必要書類を準備しておきましょう。

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