相続登記の義務化はどのような影響がある？いつから始まるのかについても解説

不動産登記法の改正によって、2024年4月1日から相続登記が義務化されます。

不動産の売却を検討している場合には、義務化の時期にかかわらず早めに相続登記をしておいたほうが良いでしょう。

以下では、相続登記の義務化の具体的内容、相続登記をしなかった場合のリスクやペナルティについて解説します。

相続登記とは亡くなった方から不動産を相続した際に必要となる不動産の名義変更

相続登記とは、亡くなった方（被相続人）から不動産を相続した際に必要となる不動産の名義変更のための手続きです。

そもそも不動産に関する所有権や抵当権などの権利は、登記をしなければ第三者に権利者であることを主張できないというルールがあります。

相続によって不動産を引き継いだ場合にも、相続登記を行わなければ第三者に不正に不動産を取得される等のリスクがあります。

相続登記の義務化とは？

実は、これまでは相続人が相続登記をしなくても罰則などのペナルティはありませんでした。

相続登記には費用や手間がかかるので、相続した不動産を売却する予定がない相続人は相続登記をせず放置するケースがあり、これが後述するように所有者不明土地問題の原因の一つになっているとの指摘がありました。

そこで、不動産登記法が改正され、2024年4月1日以降は「相続の開始および所有権を取得したと知った日から3年以内」に相続登記することが求められます。

義務化後に相続登記をしないとどうなるか？

相続登記の義務化後に、正当な理由なしに相続登記をしないと「10万円以下の過料」という制裁が科せられることになります。

なお、相続登記の義務化とあわせて、引っ越し等によって登記上の所有者の氏名・住所が変更された場合に2年以内に変更登記を必要とする不動産登記法の改正が実施されました。

不動産の所有者が氏名・住所の変更登記をしない場合には、5万円以下の過料の対象となります。

過料が科されるのは「正当な理由」がない場合

10万円以下の過料が科されるのは「正当な理由」がないにもかかわらず、相続により所有権を取得したことを知った日から3年いないに相続登記の申請をしなかった場合です。

「正当な理由」とは、次のような状態・事情があることを指します。

• 相続人が極めて多く、相続人の把握や戸籍関係書類などの収集に時間を要する
• 遺言の有効性や遺産の範囲などが相続人間で争われているため相続不動産の帰属主体が明らかになっていない
• 相続登記の義務を負う人に重病やそれに準ずる事情がある
• 相続登記の義務を負う人が配偶者から暴力を受けている被害者やそれに準ずる状態で生命・心身に危害が及ぶおそれがあり避難を余儀なくされている
• 相続登記の義務を負う人が経済的に困窮しているため登記申請にようする費用を負担する能力がない

相続登記が義務化された理由

国が相続登記を義務化した理由の一つに、所有者不明土地問題の解決があります。

相続が発生したのに相続人の名義に登記が変更されないと、現実の不動産の所有者が外部からわかりません。

この結果、危険性のある不動産があっても所有者と連絡が取れずに放置されることや、都市開発の妨げになることが懸念されます。

そこで、国や地方自治体が不動産の所有者が誰であるかすぐにわかる状態にするため、相続登記が義務化されたのです。

相続登記の義務化前の不動産は？

登記義務化前に相続して、相続登記が未了となっている不動産についても今後は相続登記が必要となります。

改正不動産登記法では、義務化前に相続した不動産については改正法の施行日である2024年4月1日から3年以内に相続登記が必要とされました。

義務化前に相続が発生していることを知らなかった場合には、相続したことを知った日から3年以内に相続登記をする必要があります。

相続登記義務化と同時にスタート！「相続人申告登記」とは？

相続登記義務化と同じく、2024年4月1日から「相続人申告登記」という新たな登記が新設されます。

相続人申告登記とは、相続の開始と自らが相続人であることを申し出る制度です。以下の2点を相続登記申請義務の履行期間内に登記官に申し出ることで、申請義務を履行したものとみなされます。

• 所有権の登記名義人について相続が開始した旨
• 自らがその相続人である旨

登記官は、所要の審査をしたうえで申し出をした相続人の使命や住所などを登記に付記します。相続人が複数人いる場合も、特定の相続人が他の相続人の分も含めた代理で申し出ることができます。

相続登記には被相続人の出生から死亡にいたるまえで戸除籍謄本などの収集が必要ですが、相続人申告登記では法定相続人の範囲や法定相続分の割合の確定が不要のため、相続人自身が被相続人の相続人であることを証明できる戸籍謄本が添付書類となります。

ただし、相続人申告登記によって相続人は申請義務を簡易に履行することができるものの「相続登記」とは異なる点にご注意ください。相続人申告登記は、あくまで相続登記の「申請義務」が履行されたとみなされるものであり、売却前などには相続登記が必須です。

相続登記をしないことでおこるトラブル

相続登記をしないままにすると、相続人にとってもリスクがあります。以下では、相続登記をしなかった場合に発生する代表的なトラブルを説明します。

相続手続きが複雑化する

相続登記をしないでいる間に、相続によって不動産を承継した人が亡くなると、その次の相続人が当該不動産を相続財産として認識しにくくなります。

仮に、相続財産との認識があったとしても、その不動産について、だれたどの程度の割合を保有しているのか、わからないので財産調査には手間がかかります。

前の相続から時間が経過しているとすでにほかの相続人と連絡が取れないという可能性が高まりますので、結果として相続手続きを進めることが困難になるおそれがあります。

不動産の売却に支障がでる

相続により取得した不動産を売却しようとしても、相続登記をしていなければ、本当にその相続人が権利を持っているのか買い手からはわかりません。

このため、相続登記を怠っていると、いざ不動産を売却しようとしてもすぐに売却できない可能性が高いでしょう。

もちろん、買い手が見つかってから遺産分割協議や遺言などをもとにして相続登記をすることは可能です。

しかし、遺産分割がスムーズに進むとも限りません。また、遺言書を紛失しているということもありえます。

そうなると、買い手が見つかってから相続登記を行うまでに想定以上の時間がかかり、結果として売り時を逃してしまうリスクがあります。

不動産を不正に取得されるリスクがある

不動産は契約や相続によって所有権を取得しても、登記をしていなければ第三者に権利主張ができないというルールになっています。

例えば、不動産を売り手が二重に売買していた場合には、先に契約していたとしても所有権移転登記が第二の買い手より遅れれば、その不動産の所有権を得ることができません。

このほか、遺産分割において自分が単独で所有権を取得することとなったが登記をしないでいる間にほかの相続人が勝手に自分の法定相続分を売却した場合を考えてみましょう。

この場合、遺産分割で単独所有することになった相続人は、登記をしていない限りほかの相続人の相続分の買い手に対して、単独所有していると主張することができません。

相続登記の手続き方法

相続登記をしないことにはリスクもあります。このため、相続登記の義務化を待たず、できるだけ早めに登記手続きを行ったほうが良いでしょう。

そこで、以下では相続登記の手続方法を具体的に解説します。

相続登記の流れ

相続財産に不動産が含まれる場合、遺言か遺産分割協議によって不動産を相続する人が決まります。したがって、相続登記をする前に不動産を誰に相続させるか決まっていることが必要です。

なお、遺産分割協議前に民法上定められている法定相続分に従って相続登記を行い、最終的に遺産分割が完了したときに改めて相続登記を実施することも可能です。

相続登記をする際には、不動産を管轄する法務局に登記申請書類を提出します。

相続登記を司法書士に依頼するか？

相続登記の申請自体は、本人でも可能です。

法務局は平日日中しか開いていないため、平日日中に時間が取れる方や、自分で申請書類を作成することが負担にならない方であれば、自分で登記申請をすることも選択肢のひとつとなるでしょう。

他方、時間的な余裕がない方や申請書類の作成に不安がある方は、司法書士に依頼したほうが安心です。司法書士報酬は3万円から10万円程度が相場といわれています。

相続登記にかかる費用は？

国に納める登録免許税は、固定資産税評価額の0.4％です。

このほか、戸籍謄本、登記事項証明書、印鑑証明書などの登記申請に必要な書類の取得費用も発生します。書類の取得費用は、おおむね1部500円程度ですが市町村によって異なります。

司法書士に登記申請を依頼する場合には、さらに司法書士報酬も必要となります。

相続登記義務化に合わせ登記手続きが簡易に

相続登記義務化に合わせ、24年4月1日からは相続人申告登記がオンラインで申請できる制度もスタートします。また、相続登記には戸籍謄本が必要ですが、相続登記義務化に先立ち3月1日に施行された改正戸籍法により、戸籍の取得も簡易になりました。これまで、戸籍を取得するには本籍地の市区町村に赴くか郵送で請求する必要がありましたが、現在は最寄りの市区町村の窓口で請求可能です。

不動産売却をする前に相続登記をしましょう

相続登記が完了していないと不動産売却に時間がかかる点には注意が必要です。

身近な親族が亡くなると遺族はさまざまな手続に忙殺されるため、相続登記はついつい後回しになりがちです。

しかし、将来的に不動産を売却する予定がある場合には、できるだけ早めに相続登記を進めておくことをおすすめします。

査定は手間がかかりそう。そんな人にはAI査定！

ご所有不動産（マンション・一戸建て・土地）を登録するだけでAIが査定価格を瞬時に算出いたします

スピードAI査定をしてみる