オーバーローンとは？住宅ローンと財産分与のトラブル解決方法を解説

人生で最も大きな決断のひとつが、マイホームの購入です。結婚や出産、子どもの入学など、購入のタイミングは人それぞれですが「頭金や諸費用が十分に準備できていない」という方も少なくないのではないでしょうか。

こうした方の選択肢のひとつとなるのが、物件価格に諸費用などを上乗せして住宅ローンを組む「オーバーローン」です。ただ手元資金が少ない状態でも住宅購入を実現できる一方で、返済負担の増加や売却時のリスクなど、通常の住宅ローン以上に慎重な判断が求められます。

この記事では、オーバーローンの基本的な仕組みやフルローンとの違いをはじめ、メリット・デメリット、オーバーローンの家を売却する方法、向いている人の特徴と注意点まで幅広く解説します。

オーバーローンとは？

オーバーローンとは、「オーバー」の名が示すとおり住宅ローン借入額（残債）が物件の価値を上回る状態を指します。

オーバーローンになる理由は次の2つです。

ひとつは、借り入れ当初に物件価格以上の金額を借り入れるケース。そしてもうひとつは、借り入れ当初はオーバーローンではなくとも、住宅ローンを組んで一定時間経過後に、地価や物件の評価額が下がった結果、オーバーローン状態になるケースです。

オーバーローンとフルローンの違い

オーバーローンと混同されやすい用語に「フルローン」が挙げられます。フルローンとは、頭金ゼロで物件価格の100%を住宅ローンで賄う状態です。一方、オーバーローンはフルローンに加え、諸費用も上乗せして借り入れることを指します。

たとえば、物件価格4,000万円に対し4,000万円借り入れるのがフルローン、諸費用300万円を加えた4,300万円を借り入れるのがオーバーローンです。

住宅ローンに組み込める費用

オーバーローンで借り入れる際に住宅ローンに組み込める諸費用には、主に以下のようなものがあります。

• リフォーム費用
• 外構工事費用
• 太陽光発電設備の工事負担金
• 適合証明検査費用
• 長期優良住宅の認定費用
• 住宅購入にかかる仲介手数料

参照：借入対象となる諸費用とはどのようなものですか？｜フラット35

返済中にオーバーローンになってしまうことも

オーバーローンになるのは、借り入れ当初から発生するケースだけではありません。住宅ローンを組んだ時点では残債が不動産の価値を下回っていたとしても、返済期間中に物件の資産価値が下落した結果、オーバーローン状態に陥ることがあります。

住宅ローンの返済期間は一般的に35年前後と長期にわたるため、返済途中でオーバーローンになるリスクはゼロではありません。とくに近年は返済期間が40年、50年などの超長期の住宅ローンも台頭しているため、以前に増して住宅ローン返済中にオーバーローンになるリスクが高いといえるでしょう。

オーバーローンのメリット・デメリット

オーバーローンは手元資金が少ない場合の選択肢として有効な一方、リスクも伴います。利用を検討する際は、メリットとデメリットの両面をしっかり理解しておくことが大切です。

メリット

物件の買い逃しを防げる

不動産購入では、希望の物件に出会ったタイミングで自己資金が十分に準備できていないケースも少なくありません。諸費用を含めてローンに組み込めるオーバーローンであれば、手元資金が少ない状態でも購入に踏み切れるため、タイミングを逃さず物件を取得できる可能性が高まります。

とくに人気エリアや条件の良い物件は売れるスピードが速いため、資金調達のスピードが購入の成否を左右することもあります。

手元資金を残せる

諸費用を自己資金で賄わず住宅ローンに組み込むことで、手元にまとまった現金を残しておくことができます。住宅購入後は引っ越し費用や家具・家電の購入、リフォーム費用など予想外の出費が重なりやすいため、手元資金に余裕を持てることは大きなメリットです。

また、急な収入減や医療費など万一の事態に備えた余剰資金も確保しやすくなります。

住宅ローン控除の控除額が増える可能性がある

住宅ローン控除は、年末時点の住宅ローン残高の0.7%が所得税・住民税から控除される制度です。オーバーローンによって借入額が増えると、ローン残高も大きくなるため、控除額が増える可能性があります。

ただし、控除の対象となる借入限度額は物件の種類や入居時期によって定められており、上限を超えた部分は控除の対象外となります。実際の控除額への影響については、購入前に試算しておくとよいでしょう。

デメリット

返済負担が増える

諸費用を住宅ローンに上乗せした分だけ借入総額が増えるため、毎月の返済額と総返済額はいずれも大きくなります。たとえば物件価格4,000万円に諸費用200万円を上乗せして35年・金利1.5%で借り入れた場合、総返済額は諸費用分だけで約290万円程度膨らむ計算になります。

長期にわたって家計を圧迫するリスクがあるため、無理のない返済計画を立てることが重要です。

ローン審査が厳しくなる

借入額が物件価格を上回るオーバーローンは、金融機関にとってリスクが高い融資となるため、審査基準が通常より厳しくなる傾向があります。年収や勤続年数、信用情報などの条件が同じであっても、フルローンや頭金ありの借り入れと比べて審査が通りにくくなる場合があります。

また、そもそもオーバーローンに対応していない金融機関もあるため、事前に確認しておく必要があります。

売却してもローンが完済できない可能性がある

オーバーローンの最大のリスクは、住み替えや売却が必要になった際に、売却代金でローンを完済できない可能性があることです。借入額が物件価値を上回っているため、売却しても残債が残るケースがあり、その場合は自己資金で不足分を補わなければなりません。

転勤や離婚、家族構成の変化など、やむを得ない事情で売却せざるを得ない状況になったときに選択肢が狭まるリスクがある点は、オーバーローンを検討する際に必ず把握しておきましょう。

オーバーローンの家を売却する4つの方法

家は原則的に、住宅ローンが残っている状態で売ることはできず、売却までにローンを完済して抵当権を抹消する必要があります。オーバーローンの家は売却代金だけで残債を賄えないため、何らかの手段で不足分を補う必要があります。

1．ローン残債分を自己資金で完済する

売却代金でローンを完済できなくても、不足分を自己資金などで補って完済すれば抵当権を抹消できます。貯蓄や退職金、親族からの援助などを活用して不足額を用意できるのであれば、最もシンプルで確実な方法といえます。

売却後にローンが残ることはなく、信用情報にいわゆる傷がつくこともないため、次の住まいの購入や賃貸への移行もスムーズに進められます。

2．ローン残債が減るのを待って売却する

急いで売却する必要がない場合は、返済を続けながら残債が物件価値を下回るタイミングを待つという選択肢もあります。時間の経過とともに残債は着実に減少していくため、いずれオーバーローン状態が解消される可能性があります。

ただし、地価の下落が続くエリアでは残債との差が縮まらないケースもあります。定期的に物件を査定してもらい、残債との差額を把握しながら売り時を見極めることが大切です。

3．任意売却

任意売却とは、住宅ローンの返済が困難になった際に、金融機関の同意を得たうえで物件を売却する方法です。通常、ローンが残っている物件を売却するには抵当権を抹消する必要がありますが、任意売却では金融機関と交渉のうえ抵当権を外してもらい、売却を進めます。

住宅ローンが一定期間、返済されないと、金融機関は競売に向けた手続きを開始します。任意売却は、競売と比べて市場価格に近い価格での売却が期待でき、引っ越し費用の確保や売却後の残債の分割返済交渉に応じてもらえる場合もあります。

ただし、任意売却を行うと信用情報に傷がつき、その後は一定期間、借り入れ等ができません。返済が困難になったと感じたら、早めに金融機関や専門家に相談することが重要です。

4．住み替えローンを利用する

住み替えローンとは、現在の住宅を売却した際のローン残債と、新たに購入する物件のローンをまとめて借り入れられる金融商品です。不足分を自己資金で補えない場合でも住み替えを進められる点が最大のメリットで、手元資金が少ない方にとって有力な選択肢となります。

ただし、旧居の残債と新居のローンを合算するため借入額が大きくなり、返済負担が重くなりやすい点には注意が必要です。また審査も通常より厳しくなる傾向があるため、希望どおりに借り入れできないケースもあります。利用を検討する際は、無理のない返済計画を立てたうえで金融機関に相談してみましょう。

オーバーローンを組むのに向いている人の特徴

オーバーローンはリスクも伴う借り入れ方法ですが、状況によっては有効な選択肢となります。以下のような方にはとくに向いているといえるでしょう。

返済額に余裕のある人

借入額が増える分、毎月の返済額も大きくなるオーバーローンは、現在の収入に対して返済負担が重くならない人に向いています。返済額が家計を圧迫しない水準であれば、諸費用を手元資金から切り崩さずに済むメリットを享受しやすくなります。

目安として、毎月の返済額が手取り収入の25%以内に収まるかどうかを事前にシミュレーションしておくとよいでしょう。

将来的に収入アップが見込める人

現時点では返済負担がやや重くても、昇給や転職、副業などによって将来的に収入増加が見込める人にとっては、オーバーローンは有効な選択肢となり得ます。今の収入だけで判断せず、5年・10年後のキャリアや収入の見通しを踏まえたうえで検討することが大切です。

ただし、収入アップはあくまで見込みであるため、現状の収入でも返済を継続できる計画を前提にしておくことが重要です。

戦略的に手元資金を残したい人

諸費用を住宅ローンに組み込むことで手元資金を温存し、その資金を運用や事業投資などに活用したいと考えている人にも、オーバーローンは選択肢のひとつです。低金利環境下では、借入コストよりも運用利回りが上回るケースもあり、資金を手元に残すことに合理的な理由がある場合には有効な戦略となります。

ただし、投資にはリスクが伴うため、返済計画と資産運用のバランスを慎重に見極めることが前提となります。

オーバーローンを組むときの注意点

オーバーローンは使い方次第で家を買うための有効な手段となりますが、物件価格未満を借り入れる場合と比べて慎重な判断が求められます。以下の点をしっかり押さえたうえで検討しましょう。

綿密な資金計画を立てる

借入額が物件価格を上回るオーバーローンは、返済総額も大きくなります。金利上昇や収入減など想定外の事態が起きても返済を継続できるよう、余裕を持った資金計画を立てることが不可欠です。

毎月の返済額だけでなく、固定資産税や維持管理費、教育費や老後の生活費なども含めたライフプラン全体を見渡したうえで、無理のない借入額を設定しましょう。住宅ローンの返済期間は長期にわたるため、繰り上げ返済の可否を含め、ライフイベントごとに定期的に計画を見直すことも大切です。

資産価値が維持・向上が見込める物件を選ぶ

オーバーローンは借入額が物件価値を上回る状態からスタートするため、将来売却が必要になった際のリスクを抑えるには、資産価値が維持・向上しやすい物件を選ぶことが大切です。駅近・都心部・再開発エリアなど需要が安定しているエリアの物件は、価値が下がりにくい傾向にあります。

逆に人口減少が進む郊外や地方の物件は、時間の経過とともに資産価値がさらに下落し、残債との差額が広がっていくリスクがあります。物件の立地や周辺環境、将来的な開発計画なども含めて慎重に見極めましょう。

離婚時の財産分与の注意点

持ち家がオーバーローン状態の場合、離婚時の財産分与がさらに複雑になる可能性があります。財産分与では原則としてプラスの資産を分け合いますが、オーバーローンの場合は不動産の価値よりも負債が大きいため、完済するには自己資金などを充当する必要があり、任意売却をした場合は売却後にもローンが残る可能性が高くなります。

ローンを完済するための資金や売却後に残ったローンをどちらが負担するか、住み続ける場合はどう財産分与するのかといった問題が生じやすく、当事者間での合意形成が難しくなるケースも少なくありません。オーバーローンで借り入れる際は、万一の事態も想定したうえで、パートナーとも十分に話し合っておくことが大切です。

まとめ

オーバーローンは手元資金が少ない状態でも諸費用を含めて借り入れられる有効な手段ですが、返済負担の増加や売却時のリスクも伴います。メリット・デメリットを正しく理解したうえで、綿密な資金計画と資産価値の維持しやすい物件選びを意識することが大切です。

万一売却が必要になった場合に備え、オーバーローンの家を売却する方法をあらかじめ把握しておくことも大切です。オーバーローンの利用を検討する際は、長期的なライフプランを見据えたうえで、金融機関や専門家にしっかり相談することをおすすめします。

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